別把套房的未來想像得太美好

報導:MyGoNews衷柏宣
時間:2012-04-04
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壽險業者在投資收益型不動產商品時,設定每年投資報酬率必須是以4%為基本門檻。
壽險業者在投資收益型不動產商品時,設定每年投資報酬率必須是以4%為基本門檻。
新聞摘要
  • 租金報酬率是以年租金除以房屋總價,買套房前,要仔細算一算,別把未來想像得太美好。
  • 壽險業者在投資收益型不動產商品時,設定每年投資報酬率必須是以4%為基本門檻。
【MyGoNews衷柏宣/台北報導】「套房總價低、人人買得起」、「套房投資報酬率高過定存」,這些廣告詞大家都不陌生,在低總價、高報酬的誘因之下,套房似乎成為一般人想要投資不動產的「入門商品」。事實上,在房地產業者糖衣包裝下,常常讓人在購買前忘了做理性的「投資決策」。要前進套房產品前,一定要認真做功課,以免不小心住進「套房」而進退不得。
 
套房要注意的缺點或疑慮,隨便算一算,大概也能列舉出十幾二十條,不信的話,你繼續看下去:(1)單價較區域行情偏高、(2)住戶複雜、出入份子較難控制社區品質、(3)市場的小眾產品,買家接手力道弱、(4)公設比都在30%以上,室內空間並不好用、(5)貸款不容易,金融機構對這種產品管控較嚴、(6)住戶太多,建築物管理維護不容易、(7)戶數多,公共安全方面問題令人擔憂、(8)空間規劃一定比一般住宅差、(9)通風採光問題一向是小套房致命傷、(10)因為建築規劃,套房內的樑柱問題會比較多……,隨便信手拈來,小套房的堪慮問題已經有10項了,還可以列舉更多,想看嗎?請繼續看下去!
 
既然大多數買套房產品的人都是希望能夠出租獲利,那就應該看看如何計算租金報酬率。
(11)小套房建案的基地面積通常不大(有少數例外),所以,整體規劃的產品當然也較沒有氣勢、(12)若小套房有規劃簡易廚房,只要有住戶習慣不佳,1、2年後的蟑螂、老鼠就會整棟樓亂竄、(13)租金投報率一定要仔細算,沒有廣告說的那麼好、(14)小套房產品怕的是「賺了租金、賠了房價」、(15)小套房建案戶數多和複雜性成正比,而且戶數多,客戶選擇高,會造成比價效應,難賣到好價錢。(16)風水多半不好,開門就看到床是風水大忌,開門直接看到窗,又會有「穿堂煞」,很難避免……,還想看下嗎?累了!不想寫,剩下的自己去想。
 
既然大多數買套房產品的人都是希望能夠出租獲利,那就應該看看如何計算租金報酬率?一般來說,租金報酬率是以年租金除以房屋總價,以台北市某一預售小宅建案來說,預售單價約每坪100萬元,小小1戶13坪權狀(室內僅約9坪)的總價就要1300萬元,月租金以高標準3萬元計算(每坪租金約2300元),年租金就是36萬元,其租金報酬率就是2.7%,但這只是毛租金報酬率,還會有仲介費、裝修費用、稅費、維修費、建物折舊、空滯期等其他費用產生,因此,實際上,必須將這些費用從年租金收入中扣除,才是淨租金報酬率。
 
扣除這些成本、費用之後,租金報酬率恐怕不到2%,這個時候,花1千多萬買套房來出租,划得來嗎?更何況,13坪小套房每個月3萬元的房租,能有幾個人會付這樣的昂貴代價,去「擠」那一點點空間的享受!如果房租只能收2萬呢?那投資報酬率剩下1.8%,扣掉成本支出,買這間套房就虧大了。

壽險業者在投資收益型不動產商品時,設定每年投資報酬率必須是以4%為基本門檻,這樣的標準可以供一般投資人參考。所以,買套房前,要仔細算一算,別把未來想像得太美好。

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