政府查稅聲聲催,特殊交易有玄機,房地拆算先準備,中古好宅先受惠 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
政府查稅聲聲催,特殊交易有玄機,房地拆算先準備,中古好宅先受惠
新聞摘要
  • 政府查稅聲聲催,特殊交易有玄機,房地拆算先準備,中古好宅先受惠
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部不動產實價查詢網2015年3月1日公布新一批實價登錄資料,和過去相比,由於政府打房聲聲催,因此高價交易不多,不過值得注意的是,不少因應目前稅制的交易已經出現,而本次最受矚目的交易為台北市安和路二段181-210號的24年大樓1-2樓,總價高達3.16億,其特殊之處在於,除交易明細中聲明為親友、員工或其他特殊關係間之交易外,並且已經拆算房地比。
 
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,由於目前財產交易所得稅取決於房地比,因此不少交易在合約上先行拆算房地比,對於有折舊的精華區中古大樓來說,節稅效果頗佳。不過目前國稅局查稅急於星火,若房地比過於離譜,國稅局將會按照個案重新拆算,民眾不可不慎。
 
徐佳馨指出,近年來,國稅局針對高總價個案查稅積極,也因此不少高資產客戶積極規劃,除預先將早期取得標的移轉至海外法人,藉以達到節稅目的外,預先拆算房地比也是節稅規劃方式之一,以該案為例,一樓登錄為商業使用,二樓為住家,一、二樓均拆算房地比,一樓房地總價為2.02億,土地占1.67億,建物占3512.5萬,房地比為17:83,二樓房地總價為1.13億,土地占9778.6萬,建物占1569.4萬,房地比為13:87,合計總房地比為16:84,也就是建物價值占16%。
 
目前北市精華區住宅公告現值房地比以2:8或3:7居多,但屋齡24年大樓建物因折舊與近年公告現值不斷調整,占比也有可能降到15%;此一物件有可能為買方要求拆算後登錄,為未來轉手節稅作預作準備。不過,此一方式,如果房地比和公告價值算出的房地比相差很大,國稅局未必會接受,可能要求補稅甚至連補帶罰。
 
該案雖為特殊交易,但根據資料,拆算後一樓單價為320萬,二樓單價為180萬,均較區域市價略高,住商不動產台北遠企店店長吳國源表示,安和路保值性強,目前幾個比較知名的中古社區都在百萬之譜,不過該案因註明特殊交易,將不會被視為正常成交行情。
 
徐佳馨指出,由於未來房地合一將按照資本利得課稅,因此不少高資產客戶擔憂當年取得成本低,日後移轉將繳出驚人稅負,因此預先墊高成本,甚或於移轉給公司法人等作法以做好準備,這也是近期實價登錄資料不斷出現特殊交易的重要因素。不過徐佳馨也提醒,國稅局日前已經宣導,買賣只要一次沒有房地拆開申報就不能使用,因此如果想要採取節稅策略,最好要問個清楚,免得偷雞不著蝕把米。