新聞摘要
- 張金鶚：消費者的等待，會創造房地產業者最大的致命傷
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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國立政治大學教授張金鶚在2015年第2季「國泰全國房地產指數」記者會上，對於房地產接下來發展的狀況，提出他的看法，張金鶚指出，房地產市場剛開始反轉，這一次市場結構很特別，過去不景氣其實是從城市外圍開始，從不好的產品開始，這一次是從台北市的蛋黃區，從豪宅開始。這樣的結構往下蔓延，從北部開始慢慢蔓延到中南部，中南部現在還沒有開始明顯感受，可是「這些效果也會慢慢的發酵出來。」張金鶚強調，「觀望、等待，是現在應該有的共識。因為，消費者的等待，會創造房地產業者的最大致命傷。」
張金鶚說，房地合一稅通過之後，其實大家還沒回神，所以2015年第2季的房市發展情況下，「我覺得房地合一稅的影響力還是沒反應出來。」儘管七月份很多報導指稱，個案價格開始下修，不管是開價七五折，或是市區打六折等等，個案下降的幅度好像非常明顯，這些訊息多半是七月份才出現，換句話說，第二季的調查資料，還沒有真正反應出房地合一稅的影響力。
張金鶚指出，個案的降價還沒變成整體情形，對於後勢房價影響還需要觀察。降價其實有很多形式，例如送贈品(家電、裝潢、汽車...)、低自備款等等，但是，這些方式無法反應在「價格感受」上面。所以，事實上這些價格的下修，其實看起來，好像沒有那麼強烈的感覺。
研究房地產價格有所謂的「平均數」分析、「變異數」分析，基本上都是以「平均數」分析來看待整體市場變化與未來發展，但是，當市場出現「變異數」的時候，就要觀察這個「變異數」對於市場逐漸帶來的影響會有多大，是否會因此改變「平均數」的數值，目前市場出現幾個「降價個案」就是「變異數」，要觀察後續對於其他個案是否會產生牽動影響，而影響到「平均數」。
張金鶚舉例說明，「國泰全國房地產指數」把台北市分成高價區、中價區、低價區，根據數據顯示，台北市的高價區一季降價幅度達9.4％，這是很可怕的。他表示，台北市的豪宅不動產持有成本特別高(房屋稅)，這個就是「變異數」分析要去看的事實，而不是用「平均數」分析，當台北市的豪宅因偉持有成本過高，而開始明顯降價之後，對於整體的影響就會慢慢開始產生，這就是「變異數」影響到「平均數」的分析概念。
張金鶚說，房市發展可以看看台北、新北跟桃園年線的價量圖，特別桃園，量的下滑已經非常清楚，價格跟著出現震盪，背後隱含很明顯的量先價行，不過，南北還是有點差別，南部房地產量價還沒有這麼明顯的差異。但是要注意「擴散效果」，從台北、新北、桃園、新竹到台中開始已經有點反應，那台南、高雄也可能會遞延跟進。
張金鶚說道，民眾關心房市降價要入市還是要避市？這個前提是「房市降價到底要降多久，或者是要降多深。」他表示：「坦白說，目前唯一的共識是，現在房地產市場都不好。降價才是王道，但現在是降多少的問題。」成交量縮是很明顯的降價開始，現在的價格跌是才剛開始，會跌多深？跌多久？當然還不知道。在這個情況下問的是要入市還是避市，「如果你認為這個危機是短期的，那就入市吧，因為他短，你有能力撐。若相對這是長期的趨勢，你可能就要稍微避一下。整體來說，現在景氣該開始反轉，我的想法就是--觀望。」
下半年有選舉的不確定因素，一定會繼續衝擊房地產，等於是下半年的房市依舊處於利空狀態中。張金鶚強調，「觀望、等待，是現在應該有的共識。因為，消費者的等待，會創造房地產業者的最大致命傷。」張金鶚表示，下半年房地合一稅的影響力會慢慢出來，在選舉的因素交互干擾下，市場成交量的萎縮會越來越清楚。成交量的萎縮就會帶動價格跟進下挫，這是簡單的經濟學原理。」
張金鶚預期，量價背離的狀況，在2016年之後會慢慢發酵到整體，現在還是個案反應，沒有發展到普遍現象，當「降價個案」滿地開花的時候，房地產的價格進入修正程序就成為必然走勢了。
張金鶚說，房地合一稅通過之後，其實大家還沒回神，所以2015年第2季的房市發展情況下，「我覺得房地合一稅的影響力還是沒反應出來。」儘管七月份很多報導指稱，個案價格開始下修，不管是開價七五折，或是市區打六折等等，個案下降的幅度好像非常明顯，這些訊息多半是七月份才出現，換句話說，第二季的調查資料，還沒有真正反應出房地合一稅的影響力。
張金鶚指出，個案的降價還沒變成整體情形，對於後勢房價影響還需要觀察。降價其實有很多形式，例如送贈品(家電、裝潢、汽車...)、低自備款等等，但是，這些方式無法反應在「價格感受」上面。所以，事實上這些價格的下修，其實看起來，好像沒有那麼強烈的感覺。
研究房地產價格有所謂的「平均數」分析、「變異數」分析，基本上都是以「平均數」分析來看待整體市場變化與未來發展，但是，當市場出現「變異數」的時候，就要觀察這個「變異數」對於市場逐漸帶來的影響會有多大，是否會因此改變「平均數」的數值，目前市場出現幾個「降價個案」就是「變異數」，要觀察後續對於其他個案是否會產生牽動影響，而影響到「平均數」。
張金鶚舉例說明，「國泰全國房地產指數」把台北市分成高價區、中價區、低價區，根據數據顯示，台北市的高價區一季降價幅度達9.4％，這是很可怕的。他表示，台北市的豪宅不動產持有成本特別高(房屋稅)，這個就是「變異數」分析要去看的事實，而不是用「平均數」分析，當台北市的豪宅因偉持有成本過高，而開始明顯降價之後，對於整體的影響就會慢慢開始產生，這就是「變異數」影響到「平均數」的分析概念。
張金鶚說，房市發展可以看看台北、新北跟桃園年線的價量圖，特別桃園，量的下滑已經非常清楚，價格跟著出現震盪，背後隱含很明顯的量先價行，不過，南北還是有點差別，南部房地產量價還沒有這麼明顯的差異。但是要注意「擴散效果」，從台北、新北、桃園、新竹到台中開始已經有點反應，那台南、高雄也可能會遞延跟進。
張金鶚說道，民眾關心房市降價要入市還是要避市？這個前提是「房市降價到底要降多久，或者是要降多深。」他表示：「坦白說，目前唯一的共識是，現在房地產市場都不好。降價才是王道，但現在是降多少的問題。」成交量縮是很明顯的降價開始，現在的價格跌是才剛開始，會跌多深？跌多久？當然還不知道。在這個情況下問的是要入市還是避市，「如果你認為這個危機是短期的，那就入市吧，因為他短，你有能力撐。若相對這是長期的趨勢，你可能就要稍微避一下。整體來說，現在景氣該開始反轉，我的想法就是--觀望。」
下半年有選舉的不確定因素，一定會繼續衝擊房地產，等於是下半年的房市依舊處於利空狀態中。張金鶚強調，「觀望、等待，是現在應該有的共識。因為，消費者的等待，會創造房地產業者的最大致命傷。」張金鶚表示，下半年房地合一稅的影響力會慢慢出來，在選舉的因素交互干擾下，市場成交量的萎縮會越來越清楚。成交量的萎縮就會帶動價格跟進下挫，這是簡單的經濟學原理。」
張金鶚預期，量價背離的狀況，在2016年之後會慢慢發酵到整體，現在還是個案反應，沒有發展到普遍現象，當「降價個案」滿地開花的時候，房地產的價格進入修正程序就成為必然走勢了。
