第3季台北市辦公室場研究調查報告,國內經濟表現欠佳,惟企業聘僱需求成長支撐就業市場維持穩定 MyGoNews房地產新聞 專題報導
第3季台北市辦公室場研究調查報告,國內經濟表現欠佳,惟企業聘僱需求成長支撐就業市場維持穩定
新聞摘要
  • 第3季台北市辦公室場研究調查報告,國內經濟表現欠佳,惟企業聘僱需求成長支撐就業市場維持穩定
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】世邦魏理仕台灣分公司2015年11月16日發佈2015年第3季台北市辦公室市場研究調查報告,整體結論認為,第3季全台建物買賣移轉棟數萎縮情況略有改善,惟當前經濟情勢不明且總統大選屆至,預料第4季房市回溫程度有限。
 
 
世邦魏理仕台灣分公司表示,內需動能不足,第三季經濟成長轉負,預測數減少1.11個百分點,為6年來首次單季出現衰退。2015年第3季經濟成長轉負,主因出口與民間消費成長幅度低於預期,其中商品出口在國際需求疲弱且原物料價格持續下跌的影響下,較2014年同期減少13.9%。消費氣氛亦轉趨保守,2015年第3季零售業營業額年減1.9%,致使民間消費年增率僅0.9%。所幸季內就業市場仍屬穩定,整體人力需求維持正成長,9月失業率為3.9%,較2014年同期下降。
 
 
考量全球景氣復甦緩慢,9月央行理監事會決議將政策利率調降0.125個百分點,為近4年多來首次調整利率。世邦魏理仕認為,此次央行降息幅度小,不動產市場不會隨之波動,價格仍是影響民眾購屋意願的主要因素。2015年第3季全台建物買賣移轉棟數萎縮情況略有改善,惟當前經濟情勢不明且總統大選屆至,預料第4季房市回溫程度有限。
 
觀望氣氛濃,商辦市場價量停滯
 
 
世邦魏理仕台灣分公司表示,2015年第3季全台大型商用不動產成交案件僅個位數,交易額共計新台幣95億元,較上年同期縮減80%。分析季內交易活動,自用型買方置產需求維持穩定,廠房及廠辦類型物件占總投資額84%。在整體經濟及不動產市場前景偏向悲觀的氣氛下,投資人大多抱持謹慎態度,形成交易量與價格停滯不前的僵局。值得一提的是,2015年第3季出現2015年來首宗大型商辦交易,正大置地以新台幣10.7億元買下統一國際大樓一個樓層,顯示位於精華地段且甚少釋出的A辦產品對部分投資人仍具有相當的吸引力。
 
 
由於成交價格無明顯變動,加以租金漲幅微小,2015年第3季台北平均商辦淨收益率維持在2.35%。未來數月內,數個大型標案陸續登場,且市場有望見到較多的賣方出售名下房產以實現資本利得,此將有助於提升商辦市場交易量,而賣方開價也可能更貼近市場,惟短期內成交價將維持平盤。
 
季內無新大樓釋出,空置率重回下降趨勢
 
 
世邦魏理仕台灣分公司表示,歷經連續兩季均有新大樓完工的情況後,2015年第3季台北辦公室市場無新供給釋出,然由於少數房東調整大樓出租面積,使得市場總供給量略微增加至116.9萬坪,較前季增加2,214坪。第3季租賃活動較先前熱絡,新舊大樓皆可見空置單位逐漸去化,促使2015年第3季平均空置率自上季的12.1%下降至11.3%,終止連4季上升走勢。
 
在全球經濟復甦仍具不確定性的環境下,許多國內外企業採取較保守的租賃策略,有意進行搬遷的租戶也多以租賃成本不增加為前提,期望在市場上尋得位置優良、價位平實的辦公空間。然而,目前市中心內新建大樓主要為A級商辦,其租金開價水準與租戶預算間存在一定程度的差距,導致大樓去化速度較緩慢。據世邦魏理仕調查,未來一年內台北市場將無新大樓落成,而租賃需求可望維持平穩,預測平均空置率將下降2%。
 
需求未受不景氣影響,辦公室詢問度上升
 
 
世邦魏理仕台灣分公司表示,2015年第3季租戶詢問度上升、搬遷案例增多,帶動總淨去化量較前季大幅成長至10,530坪。第3季A辦市場有數家金融及科技業者因原大樓老舊而選擇搬遷,使得A辦淨去化量創下一年來最佳表現。然多數A辦租戶對租金水準較為敏感,有意支付高額租金以遷往頂級大樓的企業仍屬少數。另一方面,中小企業對B級辦公室的需求維持穩健,面積達500坪以上的單位供不應求,影響部分租戶須提前尋找適合地點,以利後續搬遷計畫的執行。
 
據觀察,多間大型企業積極評估整合後勤單位辦公處所的可能性,但因非市中心區域內優質辦公室供給十分有限,預料中短期內具備此類需求的租戶將以續租為主。儘管目前台灣經濟數據不佳,租戶因人力縮編而減少承租面積的例子並不常見;未來數月台北辦公室市場去化速度將維持平均水準,且有少數租戶不受景氣影響,展現增租意願。
 
市況穩定有利租金微幅成長
 
世邦魏理仕台灣分公司表示,2015年第3季A辦租賃活動有所回升,但考量中短期內需求不會有顯著的成長,A辦房東大多維持先前開價,平均成交租金為2,604元/坪。第3季B辦需求持平,有少數房東為改善大樓空置情況而調降租金,平均租金小幅下降0.2%至1,742元/坪。
 
A辦市場中,各主要商圈租金與上季相比幾無變化,而租賃活動較頻繁的信義基隆區,A辦租金增幅最大,較前季上升0.4%。展望未來數月,多數A辦房東將維持現有開價,但在新大樓逐漸去化的帶動下,平均A辦租金有望延續溫和成長趨勢。
 
比較各商圈B辦租金表現,敦化仁愛區因有少數租戶遷出,平均租金較前季下滑0.6%。整體而言,市區B辦詢問度高,房東普遍對未來市況抱持正面看法,目前仍有不少租戶積極尋找面積較大的B辦空間,預料此類物件的議價空間將維持窄小。
 
新大樓房東去化壓力將逐漸減輕
 
2015年第3季A、B辦市場無新大樓完工,且淨去化量為正數,空置率均呈下降走勢。A辦空置率因搬遷活動增加,較前季減少至14.5%,B辦市場則因新建大樓去化情況良好,推動平均空置率降為8.8%。
 
受惠於大型租戶遷入,敦化仁愛區A辦空置率較前季減少1.5個百分點,降幅為各區之冠。目前A辦市場以金融及網通業者較為積極,且部分公司有意擴充辦公室面積。未來一年A辦市場無任何新供給,新落成大樓房東面臨的去化壓力將有所緩解,平均A辦空置率將因租戶陸續遷入新大樓而逐季下降。
 
季內各商圈B辦空置率均較上季減少,其中小單位租賃交易熱絡的中山北路區,空置率季降1.0%。據觀察,中小型企業因付租能力有限,對B級辦公室的需求長期維持穩定,加上未來數月無新供給釋出,預期B辦空置率將於半年內回落至6%。