全球最貴!紐約第五大道「店租行情」居榜首

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2016-11-23
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紐約第五大道上段繼續雄踞全球最昂貴商業街道榜榜首
紐約第五大道上段繼續雄踞全球最昂貴商業街道榜榜首
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2016年11月22日最新發表的全球商業研究報告指出,紐約第五大道上段仍然是全球商舖租金最昂貴的街道,租金稍微高於香港的銅鑼灣,但由於品牌商需要平衡拓展實體店與網絡業務,故此對商業街道的租金有所影響,使第五大道上段及銅鑼灣的租金雙雙往下調。

按2016年6月數字計算,台北忠孝商圈每平方英尺計的年度租金為225美元(每月每坪約新台幣21,500元),全球排名第26位,較2015年下跌,亞太區排名則在第13位;截至2016年6月,忠孝商圈仍然是台北最昂貴的商業街,其他商業街的排名依次為西門町、台北車站及南京東路。隨著顧客消費減少,過去一年忠孝商圈不少商戶在租約期滿後遷出,其舖位由短期租約商戶來承租,以致商圈湧現了不少短期的店舖。業主為求保持租金收入,大多願意降低期望,下調租金叫價,導致商圈整體租金略降,然而由於空置率仍然高企,預料忠孝商圈的租金走勢仍會持續向下。在台灣,商戶亦注重消費者的購物體驗,例如蘋果公司最近就決定在台北開設實體店,除了提供傳統的產品銷售外,亦擬以各式各樣的體驗,延長顧客逗留在店舖的時間。
 
 
戴德梁行2016年第28期的《全球主要大街》報告追蹤了全球462條主要商業街道,並按2016年11月22日所計算的頂級商舖租金為這些街道排名。報告並以每個國家中最昂貴的一條商業街的租金,為全球71個國家作出排名,而當中有36%街道的舖租仍然錄得按年增長。
 
自環球金融危機以來,紐約第五大道的每年每平方英尺租金首次錄得跌幅;然而,第五大道與銅鑼灣的租金,較其他國家最昂貴商業街的租金,仍然高出一倍以上:巴黎香榭麗舍大道每年租金為1,368美元,排名第三;倫敦新邦德街排名第四(1,283美元);東京銀座躍進第五,年租金總額為1,249美元。首爾的明洞上升至第八位,是首十位城市中排名升幅最大的一個。全球十大最昂貴商業街道的名單如附件。
 
亞太區
 
 
香港的銅鑼灣2016年續膺亞太區最昂貴商業地段,雖然區內主要街道的舖租正面對下調壓力,但同時亦為零售商製造了機會,讓他們可以較理想的條款租賃一線位置的店舖。其他亞太區城市的排名(附表)與2015年相若,上海南京西路繼續佔據亞太區榜的第六位,全球排名則仍與2015年一樣在第12位。
 
中國的電商市場日益增長,競爭日趨激烈,為了應對消費者多變的消費模式,零售商均開始與O2O平台合作。與此同時,零售商和業主都積極透過在其商業項目中增加餐飲設施的比重,以及加入休閒及科技元素等,以提升顧客的消費體驗。
 
戴德梁行亞太區商業地產部主管寧孝言表示:「基於全球經濟前景不穩,亞太區零售商對店舖擴張以至開店策略將繼續持審慎態度,預料情況會持續到2017年,至於那些有意擴充業務的零售商來說,他們一般也會較為注重其項目的品質而非數量。總而言之,儘管亞太區的市場氣氛審慎保守,但由於本地零售市場飽和,加上投資者渴望回報,故主要的跨國和地區零售商都會積極拓展海外市場,以保業務增長。」
 
歐洲、中東及非洲
 
倫敦零售商甚至願意高價搶舖,以便佔據一線位置和獲取最佳客流量
儘管巴黎的零售業受到旅客人數和消費額下跌的雙重打擊,但巴黎香榭麗舍大道仍然續居歐洲、中東及非洲地區最昂貴商業街道之首,而當地其他街道亦不讓香榭麗舍專美,歐洲地區最昂貴的商業街中,有五條就是位於巴黎。
 
英國方面,零售商對各地的大街店舖都趨之若鶩,但由於市場供應有限,以致租金在2015年錄得不俗的升幅。倫敦便是一例,零售商甚至願意高價搶舖,以便佔據一線位置和獲取最佳客流量。在歐洲、中東及非洲地區,倫敦的新邦德街是第二昂貴的街道,截至2016年6月,其舖租在過去一年間上漲了14.3%;柯芬園的租金在同期也上漲超過31.6%,其次是斯隆街的27.3%。
 
歐洲地區最昂貴的商業街中,有五條就是位於巴黎。
米蘭的蒙特拿破崙大街在2016年6月份錄得20%的按年增長,奠定了其在歐洲、中東及非洲地區排行榜上的季軍位置,亦再次證明米蘭能同時吸引大眾市場和高端市場消費者的垂青。
 
戴德梁行歐洲、中東及非洲地區商業地產服務部主管賈斯汀 泰勒(JustinTaylor)表示:「零售商正積極應對科技發展,愈來愈多的品牌選擇在實體店外同時提供線上銷售。他們還致力提升顧客體驗,成功例子包括Primark在馬德里的新店,以及蘋果在倫敦攝政街的改裝店。」
 
「零售商都渴望進駐大街當眼位置的商舖,但歐洲多數大街的商舖供應都十分緊絀,進一步刺激租金上漲,也令傳統商圈的範圍向外擴展,部分黃金地段旁的街道,現在也成為了該商圈的一部分,其中倫敦最著名的街道邦德街和牛津街便是最佳例子。」
 
美洲
 
在美國,上市服裝連鎖店為求保住業績和股價,只好把沒有盈餘的分店關閉以削減開支和提高利潤。這種趨勢對美國的商業街和商場帶來很大影響,預計關店潮還會持續到2017年。國際知名品牌對於在紐約開設旗艦店的需求也逐漸放緩,少數新進駐的品牌在選址方面都非常謹慎。
 
戴德梁行北美洲商業地產服務部副董事長吉恩 施皮格爾曼(GeneSpiegelman)說:「由於就業情況穩定加上能源開支減少,美洲的民眾消費開支在2016年整年間都保持穩定。這是自2015年開始的一個趨勢,我們預計到2017年還會持續。」
 
紐約第五大道上段繼續雄踞全球最昂貴商業街道榜榜首
「然而,展望未來,零售業界最關注的問題仍然會是這個:在經營實體店與網店之間不斷尋找平衡。大城市的商業地產仍可依靠知名品牌的進駐,以實體購物留住顧客,但遠離市中心的商場和購物中心則仍要面對網店的競爭,令租金受壓。這些商場唯有透過不斷提升顧客的購物體驗,並建立獨特的定位,務求於日益普及的『實體店與網店並行』的零售模式之下仍能保持競爭力。」
 
戴德梁行總結指出,儘管曼哈頓第五大道上段與香港銅鑼灣的租金都雙雙下調,第五大道上段的租金仍比銅鑼灣稍微為高,而銅鑼灣仍然是亞太區最昂貴的商業地段;巴黎的香榭麗舍大道排名第三,倫敦新邦德街的租金縱使大幅上漲,2016年仍只排第四位,東京銀座則攀升至第五位;大中華區的商業地產業主積極應對消費者多變的消費趨勢,以拓闊租戶組合、增加餐飲設施、加入休閒元素及利用科技等方式,提升顧客的消費體驗。
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