完整記錄!CCIM專家教你2017房市如何持盈保泰

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2016-12-17
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完整記錄!CCIM專家教你2017房市如何持盈保泰
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】美國聯準會升息議題、美國總統川普2017年一月上任,法國四月大選,以及德國九月大選,2017年的國際政治與經濟有著許多不確定性,將對台灣與國際不動產影響。台灣CCIM不動產投資協會於2016年12月16日舉辦「2016台灣CCIM不動產論壇」,邀請各國專家剖析2017不動產投資最新趨勢,讓投資人在不確定的時代翻轉為持盈保泰的年代。
 
台灣不動產投資協會理事長邵揚威博士表示,台灣市場當前陷入艱困時期,同時也面臨國際局勢的變化難測,因此,在2016年邁進第十年的CCIM論壇,主題定為「翻轉時代—台灣暨國際不動產投資趨勢與展望」,論壇中除邀請美國CCIM總會2017理事長Robin Webb參與,並由中華經濟研究院院長吳中書進行「全球經濟展望與不動產投資」專題演講,美商ERA易而安不動產台灣區總部資深處長林建廷、瑞普萊坊工業暨零售物業代理總監李誠慶進行國內住宅商仲市場簡報,並與美、加、日、中等國專家參與討論,特別是2016年首開先例,由台北市、新北市和桃園市政府的不動產投資相關首長齊聚一堂,共同研討不動產投資趨勢與展望。
 
2017台灣不動產處於修正調整期
 
吳中書院長指出,全球經濟走勢影響房地產市場的主要因素有景氣動向、通膨走勢、利率走向、資金與風險、法令規章等,分析未來全球五大經濟體情形為美國溫和成長、中國成長趨緩、歐元區和緩復甦、日本疲軟調整與新興經濟體下行風險高。而台灣的經濟情況從景氣對策信號、工業生產、外銷訂單等資料顯示,台灣經濟已逐漸止跌回穩,所以在國內外經濟成長動能不足、通膨遲緩,雖利率在低檔徘徊、資金仍屬充沛,但短期不友善的法令不易更動的情形下,「2017年的房地產將處於修正的調整期。」
 
台灣住宅不動產市場冷颼颼  妙算策略擁真愛
 
CCIM住宅市場研究小組簡報人兼美商ERA易而安不動產台灣區總部資深處長林建廷簡報說明台灣住宅不動產市場的現象與展望,在市場方面台灣近三年六都大多呈現量縮價跌的局面,北部預售市場推案量與銷售率呈下滑狀況,2016年更是大幅下跌,銷售率僅三成,顯示北部住宅市場冷冷清清。因國內不動產政策不友善加上產業景氣修正調整,2016年的全國買賣移轉棟數將降至歷史新低點,根據內政部統計:2016年一到十月的買賣移轉棟數為19.7萬餘棟,全年總額應在24萬餘棟左右,此為26年以來的最低,較1997年金融危機與2001年911恐怖攻擊時的移轉棟數都來得低,加上使用執照去年爆大量,房市賣壓沉重,在在顯示不動產業景氣身處寒冬。
 
CCIM住宅市場研究小組根據台灣不動產投資師與候選人所做的問卷顯示,2017年住宅市場展望方面,有關住宅房價與交易量的表現皆為多數看淡,有52%的比例認為住宅房價會下修5~10%,有45%的比例認為在住宅大樓租金方面會表現持平,住宅大樓投資動向上建議投資人賣為上策先跑先贏(48%)。
 
林建廷指出,台灣不動產投資協會是不動產專業智庫,CCIM市場研究小組整合出幸福城市之妙算策略,掌握安居樂業關鍵,未來針對自住者的建議是,在天時方面,掌握低利率好時機,勤看屋勇敢出價準備進場,在地利方面,選擇適合自己居住條件的標的,擁抱真愛立於不敗之地。而針對投資者則建議,必須尋求長期穩定高租金收益的標的,留意稅制規劃,運用經濟基礎分析,跟著政府公共政策方向走,決定優質投資區域;而國際政經情勢混沌,海外投資應諮詢CCIM專家。
 
展望2017年房市有三大影響值得觀察,一是暴增式持有稅是否會撥亂反正,還給人民幸福,二是反全球化保護主義是否蔓延,三是國內都市更新之新制能否正式上路,提供給人民安居樂業的環境。
 
台灣商業不動產市場是冷熱二重天
 
CCIM商用市場研究小組簡報人兼瑞普萊坊工業暨零售物業代理部總監李誠慶指出,2016年台灣商用不動產是成交量萎縮的表現,根據CCIM商用市場研究小組統計2016年1月至11月的台灣大型商用不動產交易金額529億元,為2015年同期的47%,自2011年的高峰1,476億之後逐年下滑,2016年的交易量僅剩高峰的36%,是近10年來最差的表現,顯示2016年商用不動產的冬天很冷。
 
在辦公室市場方面,辦公室與廠辦仍為2016年主流產品,交易金額佔比近五成,台北市A級辦公室因新增供給釋出,空置率漸升,在經濟未有明顯成長的情形下,辦公平均租金微跌,A級租金為NT$2,598元/坪/月,B級租金為NT$1,724元/坪/月,預期未來12個月的租金不會有大幅度的變化。在旅館市場方面,CCIM商用市場研究小組組長蘇明俊(地產專家紅色子房)指出,旅館為2016年的交易新秀,交易金額佔比約三成,但在陸客趨勢轉變致來台人數減少、新增供給陸續進入市場的情形下,旅館投資人一定要做足功課區隔市場,擬定好策略來因應市場挑戰。
 
2016年大型商業物業是亮點,符合自用加收益能攻守具備型的不動產脫穎而出,華碩於第二季斥資78.3億元向東森購買關渡1.14萬坪土地,作為新建總部及研發中心、並連帶成為好市多(COSTCO)北投店房東就是一個例子。未來在台灣綜合大型商業不動產物業會越為興盛,像台灣人壽投資165億買高雄「漢來新世界」、國泰人壽投資200億於桃園打造「橫濱八景島海島樂園」、南山人壽投資400億建立「南山廣場」、子樂開發/碩河開發投資300億打造「Taipei Sky Tower」、日商三井投資「林口OUTLET」與「台中OUTLET」,匯集零售、餐旅與綜合商業設施之物業成為熱門投資標的。
 
在零售市場方面,CCIM商用市場研究小組觀察出兩個趨勢,一是百貨商場大改裝趨勢,業者在品牌配置上革新思維,以品牌餐飲匯集人潮,於一樓導入潮流商品,縮小化妝品櫃位,利用人氣商品創造「空橋經濟」,以拉抬二樓坪效,並善用親子休閒、Lifestyle、療癒系等主題,帶動人潮。二是街邊店兩極化的發展趨勢,精華區街邊店空置率「兩級化」,租金落差加大,而國際品牌挾高租金承受力之優勢,持續搶進具地標性、大面積的精華路段之街邊店。
 
根據一份CCIM台灣不動產投資師與候選人所做的問卷顯示投資動向建議,在產品類型上有55%比例認為應賣出零售店面、66%認為應賣出住宅大樓;在未來房價與租金方面,穩定度最高的是辦公大樓產品,有超過半數的CCIM認為辦公產品的房價與租金將會持平。2017年海外不動產投資看好地區前三名分別為美國、日本與英國。
 
2017年商用不動產市場投資展望有三項議題,一是在房地稅制改革及政策之不確定性逐漸消除之後,商用不動產買賣以自用、長期收益型的需求為主流,因海外投資之不確定性增加,加上政府對地上權限制鬆綁,輔以國內消費動能不衰,將吸引壽險業者回籠台灣尋找好標的。二是商辦的租金持平、投報率仍低,工業不動產供不應求,資產處分及素地買賣之去化速度快。三是零售市場持續加熱,大型商業設施帶動商圈翻轉。商用不動產投資建議一是買進精華區土地、中高端旅館、工業不動產。二是慎選辦公大樓、零售店面。三為商業設施投資將成為新亮點。
 
美國不動產市場看好
 
在美國市場分析方面,美國CCIM總會前理事長Steven Price指出,美國經濟自2015年觸底反彈後漸入佳境,這可以由成屋總銷售量增加、成屋銷售價格上揚、商業不動產銷售額成長的表現中得到佐證。2016年美國經濟溫和成長,儘管受到亞洲經濟成長減緩與歐洲經濟成長極緩慢的影響,但隨著房價上升、大量工作機會、低油價與消費者信心持續進步,將為不動產帶來溫和性需求,並以市場週期象限模型來說明辦公室、公寓、工業與零售之市場週期預測。
 
Steven Price認為最近總統選舉反映出美國對企業經商友善的氛圍,政策上將降低資本利得稅率、採較低的個人稅率與公司稅率,並提醒投資人儘可能鎖定長期低利率,去槓桿化以抵消利率上升,並考慮引入股權資本取代借貸資本。
 
加拿大不動產市場樂觀
 
美國CCIM總會董事兼2016國際委員會主任委員Ellen Hsu指出,由於石油和其他商品價格下跌,2017年加拿大經濟可望繼續復甦,建築業與製造業的就業成長,抵銷了天然資源產業的就業流失。根據加拿大會議局2016春季都市展望,2016國內生產總額預期成長1.7%,2017預期成長2.3%,至2020年預期成長保持在2%以上。
 
在辦公室市場方面,辦公室區塊是最強的資產類別,88%的投資總額來自溫哥華和多倫多的交易,且多倫多市中心的空置率最低,為4.8%。在總體商業展望方面,投資人、開發商和業主對加拿大不動產市場前景謹慎樂觀。Ellen Hsu指出台灣投資人可以投資加拿大的機會領域為工業物件、多戶住宅出租、都市內混合使用開發與老年人住房/退休住宅。
 
日本不動產市場方興未艾,介護福祉住宅興起
 
日本Kirameki不動産株式會社社長後藤聡志就日本金融機構對不動產行業之貸款情形、不動產投資之純營業收益來說明外資為何紛紛進場投資日本不動產,並且說明日本在面對人口減緩高齡化時代來臨時,不動產業者如何擬定適當策略積極應對。
 
後藤聡志指出日本金融機構對不動產行業相關的貸款餘額創下新高,在2015年底達84兆円,顯示日本不動產市場仍在蓬勃發展,其中引人注目的是美LaSalle Investment Management以1,300億日圓買下森信託位於東京的地標建築「目黑雅敘園Meguro Gajoen」,顯示外資機構看好日本不動產市場。
 
對於少子化長照的發展議題,後藤聡志也提供日本經驗給台灣參考,日本面對人口長期減緩的情況,針對高齡者客群發展出解決看護問題的住宅,高齡者於遷入時,先繳營運一次性費用300萬日元,每月繳管理費7萬日元、伙食費4萬日元,即可住在有提供醫生的健康諮詢診察、營養師擬配營養均衡美味的餐飲,搭配圖書室、高爾夫球練習場、菜園等服務設施,而且有護理師常駐,讓高齡者在介護福祉住宅中住得安心愜意。
 
中國不動產市場  旅遊商業將成大贏家
 
在中國市場方面,香港日基投資發展有限公司董事長兼總裁林寵升,以「翻轉時代的中國投資市場-趨勢與展望」為題說明他的見解,上海港匯恒隆廣場於2016上半年租金收入折合人民幣約4.96億,連續三年來穩居國內購物中心租金收入之冠,是中國最賺錢的購物中心。
 
林寵升分享和黃上海陸家嘴世紀廣場之投資案例,ARA與Maple Leaf收購和黃上海陸家嘴世紀廣場:於2016年10月26日長實地產(01113.HK)公佈與李嘉誠海外基金會分別出售Maple Leaf之50%股權,予新加坡上市之房地產基金管理公司亞騰資產管理(ARA Asset Management)。由ARA基金管理(Mapleleaf)有限公司(ARA Asset Management Limited的全資附屬公司)管理。換言之,此保險公司負責出資,後續運營管理還是由李嘉誠團隊負責。而長實地產董事會預計此次交易該集團將錄得約未經審核得益62.2億港元(約人民幣54.3億元)。
 
對於中國市場的未來展望,林寵升認為旅遊商業將成大贏家,未來五年將會看到許多優質的旅遊商業項目問市,例如主題公園、創意園區、滑雪場、藝術中心與兒童樂園等大眾生活娛樂性商業將是發展的主流。
 
CCIM搭橋政府與民間
 
2017 CCIM台灣分會(協會)理事長暨美商ERA易而安不動產台灣區總裁黃鵬䛥表示,本次論壇除了秉持國際化視野的傳統,邀請美洲、亞洲的不動產專家共同研商外,難能可貴的是首開先例邀請北北桃三都不動產投資相關首長來參與論壇,揭櫫三都未來的投資亮點與機會,讓人民對政府施政建設有感,引導投資方向齊心共同努力建設台灣。
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