內憂外患!「四不一沒有」北市東區金店面式微

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2016-12-26
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台北市!東區金店面式微?宏大國際資產總經理陳益盛:內憂、外患形成「四不一沒有」
台北市!東區金店面式微?宏大國際資產總經理陳益盛:內憂、外患形成「四不一沒有」
新聞摘要
  • 台北市!東區金店面式微?宏大國際資產總經理陳益盛:內憂、外患形成「四不一沒有」
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】大約30年前,東區的商圈取代了早期老舊的西門町,而東區的精華則分布在頂好廣場、SOGO、及統領、明曜二家百貨,很長一段時間人潮喜歡往孝忠孝敦化商圈聚集,只要口頭說要去「東區」,彷彿就是時尚、流行的代名詞。但近十幾年來,新開立的百貨公司、購物中心遍地開花,使得統領百貨難敵競爭早已歇業關閉,明曜也是慘澹經營多年。東區的第二次熱潮始於平價時尚品牌ZARA、UNIQLO、FOREVER 21等及韓系品牌SPAO進駐的先後進駐,也帶動國際品牌、及想跨足國際的本土企業搶進設立旗艦店的風氣,加上2008年起觀光客每年增加百萬人次,這一波正是把忠孝東路店租、售價拉到最高峰的時機。
 
而最近一、二年來,隨著租金過高、營業額大幅下降,導致已有多家品牌遷出,空置率已偏高,光環不似以往。雖然有些業者認為東區店面的轉弱與大陸觀光客減少有關,但宏大國際資產總經理陳益盛則認為除了景氣因素,忠孝敦化商圈的式微,主因有內憂、外患形成「四不一沒有」:
 
■商品不便宜、商店及服務不夠精緻--東區的零售商店租金高,使得消費也高,但卻無感受到高品質的消費環境,街邊店常有店內擺攤位的現象,無法滿足高消費的期待。
 
■不夠具特色、創新--除了近年ZARA等幾家國際平價時尚品牌之外,並無其他明顯的新意與升級,而以上連鎖品牌雖然也曾吸引大批人潮聚集,但隨著在其他商圈也陸續開店,已較無當時的聚客力。
 
■商品不夠多元、規模不足--忠孝東路一望所及,多數為服飾店、小型餐飲,而影視、娛樂及美食等營業項目、規模都較不足,也使得吸引人潮的磁力不夠強,停留時間不夠久。
 
■不敵信義計畫區--信義區的發展崛起強力吸引東區重疊的客源,台北101吸引國際旅客,周邊街道空間較寬廣舒適,建築新穎、設計佳,不同主題商場、百貨、影城,假日街頭藝人表演,不同節慶業者會布置營造氣氛,是約會、逛街、飲食、購物的首選。
 
■外在的不利因素是「沒有冬天」--忠孝敦化商圈服飾業比重偏高,適逢暖冬讓消費者換季需求大幅降低,也減少在此消費的人次、頻率,而服飾類也正是網路消費比重極高的商品,更加劇東區人潮的流失,恩此首先歇業的多為服飾業者,次為中小型餐飲。
 
至於台灣接下來的經濟景氣、觀光客增減等疑慮是否會影響零售店面後勢,以宏大國際資產的觀察統計,陳益盛認為,零售業2016年的營業額至10月為止仍是創歷年歷史新高,較2015年同期增加603億元,加上來台自由行旅客仍屬穩定成長,而台北市中心仍是觀光客必到之處,因此仍偏樂觀看待,除了「人」型核心商圈南西新光、西門町、台北站前、永康商圈+信義計畫區外,東區也應有逐步回溫的契機,但前提是房東必須先調低租售期望值,才能讓業者敢進駐、留預算、玩創意、增加人力,提供更佳的消費環境與品質,創造特色吸引消費者上門,進而人潮才會回流、空屋率才能降低。

長期而言,東區的復甦還是有待周邊的建設帶動,包括延宕已久的大巨蛋盡速完工定案,將可連結松菸、乃至信義區,讓遊客享有多樣性的娛樂消費,如此將有機會再創台北的「表參道」盛況。至於租金及價格將來的變動,陳益盛認為北市除了「人」字型三核心商圈外,其他商圈的租、售行情大致仍屬持續下修走勢,從2016年前三季億元店面的交易量已達2015年全年的量來看,零售店面的買盤已經陸續浮現。
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