實價登錄!北市饒河街商業土地成交單價399萬

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2017-01-12
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老屋利多發酵,公寓創實價登錄新高,進可攻退可守,透天、整棟公寓有行情
老屋利多發酵,公寓創實價登錄新高,進可攻退可守,透天、整棟公寓有行情
新聞摘要
  • 老屋利多發酵,公寓創實價登錄新高,進可攻退可守,透天、整棟公寓有行情
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】北市不動產入口網2017年1月11日公布新一批資料,北市實價登錄揭露饒河街一間公寓交易資料,該公寓共三層一併售出,總價2.9億,實價登錄單價為506.28萬元,創下實價登錄以來公寓單價第一高,實價拆算單價506萬元,地坪價格約每坪399.45萬,也是實價以來公寓總價、單價第一名。房地產人士透露,「買家應該看上的是土地價值,地上物折舊後的價值,恐怕已趨近於零。初步瞭解,該土地使用分區應為商三,容積率為560%,建蔽率為65%,可建築面積比較高,應該是為了合建或都更出手的價格。」用成交價與土地價格換算,每坪399.45萬的土地成交價,才是這件個案觀察的重點。至於未來是都更,還是合併鄰房一起合建,則仍待觀察。

創意家行銷專案經理許桓綱指出,創意家行銷在饒河街附近的松河街銷售24層的「揚昇君苑」個案,每坪從108到150萬元,鄰近還有剛完工的新成屋「松河大美」與正隆建設採先建後售的個案。這個區域裡個案的銷售看起來很熱鬧,不過實際銷售狀況進度比較緩慢。業者認為,饒河街這筆2.9億元的老舊公寓成交案,成交價格是著眼於土地,以商業區土地價格每坪成交400萬元來看,符合目前行情。不過該基地面積太小,未達都更門檻,勢必要與鄰近地主進一步整合,至於未來一旦整合成功轉成建案銷售,單價應該都會是「百萬起跳」。
 
大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示,綜觀實價以來的公寓高價,第一名為饒河街案,實價單價為506萬元,第二名至第四名均為士林夜市大東路公寓,不過和士林夜市狀況不同,士林夜市在意店面收益,推估饒河夜市個案主要是著眼更新整合話題,因此才能寫下天價。
 
 
饒河夜市是台北市成立的第二座觀光夜市,內含許多美食小吃,無論國際觀光客或台灣在地客人流量大,儘管陸客團大幅減縮,仍有一定人流,住商機構副總經理劉明哲表示饒河街店面行情多在單價200萬左右,以此筆交易資料推估租金約在每月15~20萬元,不過此筆交易金額創新高,應是該棟要進行都更,故能締造此交易價格,蔡政府推動都更以來,對於一般更新帶動有限,可是對於透天、產權較為單一的老屋,有相當程度的提振作用,這類標的一方面整合容易,二方面又可享有都更優惠,很快就成為高資產、長期佈局者的心頭好。
 
郎美囡表示,蔡政府上任以來,都更及老屋重建一直是其重點政策之一,若是整棟公寓或透天類型物件因權利持份完整,在重建整合上較不受多個權利人意見分歧影響,若地坪夠大可單獨重建,若地坪較小可與周邊物件一同整合,另一方面,物件若在著名商圈,也可出租做店面使用,堪稱進可攻、退可守的不動產標的,故儘管置產金額高達上億,仍能在房市緊縮之時吸引投資。
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