豪宅好冷 帝寶金拍、法拍都「流標」

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2017-02-16
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買方仍探價格底,帝寶皆流標,不點交有風險,無人護盤只是聽說
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】國內指標豪宅帝寶,2017年2月15日在台灣金服有兩筆標售,一為法拍戶,位於E棟13樓,底價2億6,480萬,單價約235萬;一為委託標售戶,位於C棟21樓,最低投標金額7億5,000萬,單價約279萬,兩拍表現不出外界所料,均以流標收場。
 
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,作為國內最著名的豪宅社區之一,帝寶動態讓人關注,標售戶與市價相去不遠,在無利可圖的狀況下,流標自然不意外,而流入法拍的法拍戶,因為仍有占用無法點交,得標者必須排除後才能使用,應是流標的最主要因素。
 
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,觀察帝寶在實價登錄所揭露的交易資料,最高價單價出現在2013年7月,是由河南王王任生取得的每坪298.16萬,而最低交易單價為2014年3月交易,每坪270.92萬,對照本次兩筆標案,委託標售戶單價約279萬,且總價超過7億,對買方來說吸引力不足。
 
至於法拍戶,雖然外傳有人護盤,二拍的單價落在235萬,但該戶不點交,且近年豪宅市場緊縮,買方多持觀望態度,故並無買家出手護盤,以此狀況來看,三拍價格護跌破200萬大關,也是帝寶社區近年來的新低價。
 
相較於一般住宅,豪宅進入法拍狀況罕見,特別是知名豪宅,難度更高。郎美囡表示,以國內最知名豪宅社區之一的帝寶來說,首次出現在法拍市場是2010年11月,得標人為知名投資客劉媽媽,拍定單價206萬元,棄標後,劉媽媽又於隔年1月標回,拍定單價197萬元,但因前次棄標須補足差額,故劉媽媽家族取得成本為206萬,當時蔚為話題。不過相較於表現,話題性可能還是勝過期價格。
 
永慶房產集團業管部經理謝志傑表示,由於還帶有租約,拍定之後不點交,租約須至2018年5月才到期,還有一年多的時間,讓買方擔心遇到「海蟑螂」,難處理強佔房屋的問題,需要耗費大量時間與人力處理,雖然價格已有修正,但仍未符合買方期待,讓買方卻步觀望,因此無人投標。謝志傑補充,本次二拍未拍出,將流入三拍,將以二拍價格再打八折作為拍賣底價,單價跌破200萬元,價格相當具吸引力,加上帝寶具備豪宅指標意義,不過不點交帶租約仍是一大阻力,是否能成功脫標,有待後續觀察。
 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,該戶為E棟,一標3.31億,價格偏高加上現有人承租,租約到2018年6月,法院不點交,因此流標。流標後也引起住戶關心,擔心二拍價格影響到自身資產縮水,甚至傳出有意出手買下護盤。無獨有偶,陸勝文名下帝寶C棟21樓物件,也進行標售,總坪數為316坪,雖然物件本身為高樓層,景觀視野佳,不過標售底價7.5億,單價達279萬,因此無人投標,流標收場。張旭嵐補充,帝寶是台北市指標性豪宅,如有住戶要出售,很少透過一般銷售管道,其他住戶都希望由熟悉且背景相當的親友來優先承購,藉以對居家安全和社區品質把關,因此一般人就算通過財力門檻,沒有一定的背景或人脈帶路,也不見得能夠賞屋或購屋。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,法拍該戶雖然單價在市場相對有吸引力,但基於買賣不破租賃原則,即使標到也無法立即取得房屋,得等到2018年5月31日租約到期,購屋人對於屋況難以掌握,存有不少風險,且若是後協商想要排除租約,可能也難估計後續需花費的成本與時間,因此即使價格有吸引力,但高報酬可能也伴隨高風險,若沒有把握可以順利排除或協商租約狀況,可能是此案最大罩門與流標原因。
 
至於委託金服標售的該戶,則單價和市價相比缺乏吸引力,再加上透過標售的方式在現階段的景氣而言,可能無法吸引民眾加價搶標,不過既然已經得知屋主有出售的動機,不排除即使流標後,仍會有買方嘗試找屋主直接洽談。
 
帝寶二拍戶底價為2.65億元,每坪單價約為240萬元,在法院查封前已經出租給第三人,租期到2018年5月31日,至於金服標售的帝寶最低投標金額為7.5億元,單坪價格也接近每坪278萬元,若以帝寶的實價行情來看,景氣高峰時最高價為每坪298.2萬元,普遍成交也有每坪270萬元的行情。
 
瑞普萊坊副總監黃舒衛表示,此次法拍物件因帶有租約至2018年5月31日,未來是否可以順利排除租約及提前終止租約的協商成本都帶有不確定性,拍定後不點交直接影響投標者意願。回顧2010年第一次帝寶流入法拍市場時,房市熱,帝寶供不應求,由投資客劉媽媽以每坪206萬標下,創下台灣豪宅每坪打破200萬的新紀錄。但此次帝寶進入二拍仍流標,表示現在豪宅市場春燕未至,需求仍未出籠,市況仍僵著。且北市鬆綁新豪宅豪宅稅、加重老豪宅豪宅稅的新方向,對拍賣沒有加分效果。預計第三拍每坪單價再打8折,單價已跌破200萬門檻,是否將順利脫標,以及最後單價是否破200萬,將成為觀察未來豪宅市場的最重要指標。
 
 
而由台灣金服公開標售的C棟21樓,首標也以流標收場,屋主為有「帝寶貴婦」之稱的陸勝文所有,根據台灣金服提供的標售簡介,此戶為合併戶,扣除車位總坪數262坪,2011年貴婦陸勝文曾經在鏡頭前大方展示豪宅,奢華裝潢、中央還有迎賓噴水池,比擬六星級飯店,屬於較稀有的高樓層、坪數大的頂級產品。但總價高且價格與市場行情相距不大,物件吸引力相對較小,因而最終無人投標。
 
此次帝寶落難記代表豪宅市場的三大僵局未被打破。第一、富人普遍對法拍物件接受度低,市場還沒到物以稀為貴、「需求」超越「忌諱」的轉折點。第二、豪宅價格修正未見底,買方期待更低價。第三、房地合一稅、豪宅稅、贈與稅、囤房稅加重後,市場需求以自住為主,多戶置產、逢低承接的投資需求,短期難現。
 
黃舒衛進一步指出,根據實價登錄資料,2016年總價3億以上的頂級豪宅,總共13件,其中松山區共5筆,占比達39%,集中在文華苑及敦南樞苑,而2016年成交單價最高則落在中正區的松濤苑,單價達270萬元,成為2016年的豪宅王,2016年大安區無3億以上頂級豪宅的交易紀錄,可見台北市頂級豪宅交易板塊已悄悄移動,未來看點將再轉至信義計畫區,至於帝寶是否從此褪色,值得觀察。
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