筆記起來 買賣屋聰明報稅「全攻略」大公開

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2017-04-20
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房地合一上路後第一個報稅季來臨!買賣屋聰明報稅全攻略大公開
房地合一上路後第一個報稅季來臨!買賣屋聰明報稅全攻略大公開
新聞摘要
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】一年一度的報稅季節來臨!2016年度綜合所得稅的申報時間,將自2017年5月1日起至5月31日為止,永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示,2017年適逢房地合一新制上路後的第一個報稅年度,在2016年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,若適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得,若適用新制,則採分離課稅,須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報,就不是在5月綜合所得稅報稅,納稅人須特別留意。
 
洪宜寧指出,綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產購售屋相關大致可以分為二大類:
1.售屋:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;
2.購屋:自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額;
 
售屋族「財產交易損失舉證」節稅法
 
 
洪宜寧指出,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
 
也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。
 
洪宜寧提醒,在2016年有售屋者,2017年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報,前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅;但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
 
 
以台北市售價1億元的豪宅為例,洪宜寧說明,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7),認列房屋收入為3千萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至45%稅率繳交綜所稅。
 
需要特別留意,若不符合前二項申報方式的屋主,才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報,洪宜寧表示,由於2016年房市反轉、部分區域房價走跌,雙北市部分區域「標準稅率」有微幅調降的狀況。以台北市而言,一般住宅課稅比例由2016年的42%調降為41%,若是依「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者,則課稅比例為46%(2016年為48%)。
 
舉例來說,2016年出售的房屋位於台北市,但無法提供取得成本及移轉費用證明文件,若非高級住宅者,房屋評定現值為100萬元,在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元:若是認定為高級住宅者,則需要依照46%來計算所得為46萬元。
 
購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法
 
從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人會向金融機構貸款,洪宜寧表示,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。
 
舉例來說,小明在2016年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。
 
提醒有關上述自用住宅,需要有本人、配偶或直系親屬於104年度完成戶籍設立,且房屋無出租營業的情況才行。
 
換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法
 
至於2016年曾經「以小換大」、「以舊換新」的換屋族,在申報所得稅的時候,到底有沒有節稅的招數呢?洪宜寧表示,當民眾同時有購屋及售屋行為時,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
 
洪宜寧強調,「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報稅的時候,也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。
 
1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購屋的價格必須高於出售的價格。
3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。
5.僅限小屋換大屋才可以退稅,大屋換小屋者不適用房地 合一稅的規定
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