專業租賃 推動租賃住宅升級,借鏡日本找解答

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2017-06-24
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專業租賃 推動租賃住宅升級,借鏡日本找解答
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】租賃正常化與產業化是政府目前積極推動的房市政策,而目前推動的租賃專法,更希望把將近300萬人的租屋市場「專業化」,政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦「推動租賃住宅升級」座談會,會中業者點出許多租賃市場的癥結點,包括租賃自租不用實價登錄與房東不報稅隱藏租賃事實等,也有日本的物業管理業者介紹日本租賃的歷史沿革與產業特性,讓國內的租賃制度可以預先因應未來可能會遇到的問題。
 
內政部地政司司長王靚琇指出「租賃住宅市場發展及管理條例」推動關鍵及規範重點,政策的方向為讓租客與房東的租賃關係有保障,租約全面納入管理,並輔導成立房東房客協會,讓爭議有快速處理的管道,也有免費糾紛調處機制等,另外若個人房東委託經營還有利多,就是可以享有租稅的減免。
 
除了健全租賃市場以外,主管機關也希望可以扶植租賃產業,讓民眾可以享受租賃住宅產業的專業服務,且建立租屋的安全機制,租賃產業建立營業保證金的代償機制,保障租賃雙方的權益,並讓租賃產業專業證照制度化。
 
永勝資產管理執行長徐銘達指出,推估民間租屋、社宅、空屋與學生租屋市場,合計租屋的市場達150~200萬戶,年租金有1200億到2400億元,包租、代管或包租的商機都很龐大。
 
不過台灣租賃住宅市場最大的問題『稅』,徐銘達指出國內租賃住宅隱藏出租事實高達90%,原因就是自住與出租『稅』差很多,稅負差異『有三項』,(1)房屋稅(2)地價稅從自用變成非自用(3)增加租賃所得稅。徐銘達建議解決辦法包括:讓大多數的房東誠實報稅,給予租稅的優惠,委託租屋業有稅負優惠5~10年,自租的房東也要給予稅負優惠鼓勵出租並誠實繳稅,並推動房東自租的實價登錄,最後再針對逃漏稅的房東進行查稅,甚至是可以給房客檢舉獎金等。
 
信義房屋物業管理株式會社管理部部長樋口和人則表示,2013年日本總務省調查東京都租屋率達50.6%,約有306.6萬戶,其中透過租賃管理公司的比例高達79.5%,租屋市場龐大且成熟,而日本近年法令上也有所改進,包括東京都在2004年正式實行「租賃住宅紛爭防止條例」,將退租後的修繕負擔明確化,屋主負擔經年劣化的部分。承租方就蓄意或沒有善盡管理義務造成的髒汙、毀損部分負責。
 
另外,日本核心家庭增加,單身者及高齡者世代年年漸增,尋找親友作連帶保證人困難的社會背景下,租金保證公司的需求也逐漸增加,2008年雷曼兄弟事件後,因為付不出租金案例激增,利用保證公司需求也急速增加,因此簽訂契約時由承租方支付「保證費用」,保證費用為月租金的30%~70%左右。
 
至於日本的租賃產業具有幾項特性,包括規模經濟效果,管理戶數增加,每戶平均的成本降低,生產性上昇。收益安定。且市場分散企業寡佔性低,大多為大型建設開發公司下的子公司型態較多,且泡沫經濟崩壞後,通貨膨脹,不動產價值下降。投資市場上由資本利得〈Capital gain〉轉為利息得利〈Income gain〉,租賃管理的重要性日漸增加。管理公司業務內容愈來愈多樣化,不再是單純的派人打掃維護、找房客,而是有效且長期維護資產的價值,並適時的給予出售及再購建議。
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