房產節稅 2016年全台贈與移轉量大減近三成

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2017-07-17
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新聞摘要
  • 房產節稅觀念改變,2016年全台贈與移轉量大減近三成,現金贈與再購屋 節稅效益優於贈與或繼承
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】永慶房產集團根據內政部統計資料庫分析全台主要都會區房產贈與(不含夫妻贈與)情況,自有統計數據觀察,贈與移轉量最低點在2006年,最高贈與移轉量則在2014年達4.2萬戶,與2006年最低1.9萬戶相比,相差2.2倍。
 
永慶房產集團契約部洪宜寧協理表示,以往國人有土斯有財的觀念根深蒂固,有足夠資金時總會利用購置房產,進行資產配置,之後房產再透過贈與或繼承方式移轉給子女,資產可享節稅效益。自有統計數據觀察,2003年起受到SARS事件影響,房市一度陷入低迷,贈與移轉量也跟著低落,2006年統計最低約1.9萬戶。此外,洪宜寧指出,房產贈與移轉量高點落在2014年前後,期間適逢政府推行囤房稅,引起多屋族提早進行贈與移轉,避免稅負增加,贈與移轉量最高達約4.2萬戶,最高與最低移轉量比較落差2.2倍。
 
不過,2016年「房地合一稅」正式上路後,未來售屋必須課徵資本利得稅,洪宜寧認為,2016年之後若是透過贈與或繼承取得的房產,因房產取得成本低於市價許多,未來售屋時就需要繳交更高的稅,即使是長期持有來看,非自用持有2年至10年仍須課20%,超過10年者須課15%。
 
舉例來說,假設有一房地產,市價約3,000萬元,其土地公告現值為800萬元,房屋評定現值為 200 萬元,房地價值合計為1000萬元,視為當時取得成本的價值。根據房地合一稅規定,房產出售可抵扣維護房屋使用費用,若無相關單據,可以售價的5%作扣除。如果子女未來將房產以3,500萬元售出,可以主張抵扣費用為17 萬元(3,500萬元×5%)。另外,假設父母贈與子女房地產時,當年度土地公告現值為800萬元,數年後,已經調漲為1000萬元,增加的200萬元視為土地漲價總數,也是減項之一。
 
因此,出售房地產的所得計算為:3500萬元(售價)-1000萬元(當時取得成本)-175萬元(維護房屋費用)-200萬元(公告現值漲價總數額)=交易所得2125萬元。
 
取得期間在2-10年間,則須繳納425萬元稅費(2125萬元X20%),若超過10年者,則須繳納319萬元稅費(2125萬元X15%)。
 
案例試算表
房產交易資本利得=房產出售價格-前次房產取得成本(無交易房價時,採公告土地現值按消費者物價指數調整後的價值+房屋評定現值)
-必要維護房屋使用費用(無單據證明以售價5%計算)
-土地漲價總數額(出售時土地公告現值-取得房產時土地公告現值)
房產交易資本利得=3500萬元-(800萬元+200萬元)-175萬元-200萬元=2125萬元
(本案公告土地現值先不考量消費者物價指數)
 
房地合一稅計算:
1.非自用持有期間為2-10年間課徵20%=2125萬元X20%=425萬元
2.非自用持有期間為超過10年課徵15%=2125萬元X15%=319萬元
 
 
觀察統計發現,2017年1-5月贈與情況比2016年同期仍有增長一成,其中,台北市、新北市與桃園市分別成長14%、15%與13%,高於全台。洪宜寧分析,雖然2016年的贈與移轉量年增率已大減28%,但統計2017年1-5月主要都會區贈與情況顯示,北北桃都會區的情況反而有比2016年同期增加13%至15%。洪宜寧提醒,房地合一稅上路後,房產節稅觀念要轉變,避免贈與或繼承,對子女未來出售房產繳納更多稅負的壓力。建議房產先變現之後,再現金贈與給子女,父母可善用每年有440萬元免稅額,提供子女購屋頭期款,在每年分批贈與現金,完成資產配置。
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