智慧交流 各國專家分享「房價指數」編制與應用經驗

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會2017聯合年7月12日舉辦了「房價指數編制與應用」分論壇，邀請到內政部地政司王成機副司長及來自香港、中國與美國的房價指數專家學者分享房價指數之編制與應用之經驗。
 
美國加州州立大學富爾頓分校楊靖教授分享美國多種房價指數之編制方式，其中也包含了諾貝爾經濟學獎得主席勒教授開發的Case-Shiller房價指數方法，楊靖指出Case-Shiller房價指數期貨選擇權雖然在2006年於芝加哥交易所上市，但由於交易量較少且交易成本偏高等問題，實際的流動性並不如預期。
 
香港大學房地產及建築系鄒廣榮教授是香港大學房地產價格指數的開發人，他隨後表示由於香港重複交易的情況頻繁，交易量足以按月編製指數，並且在資料的可信度、指數發布的即時性都是指數公信力的重要評量因素。過去也曾發行衍生性金融商品提供市場避險，但如何擴大交易量以提升流動性仍是一大挑戰。
 
美國麻省理工學院鄭思齊教授過去曾擔任清華大學恆隆房地產研究中心主任，該研究中心定期發布中國典型城市住房價格指數(CQCHPI)，鄭思齊提到由於中國房價近年長速度驚人，近十年主要城市的房價年增率多高達15％以上，因此目前中國對各類房價指數的需求殷切。此外，透過大數據的方式，也逐步建立住房市場信心指數對於住房市場動態變化的預測能力。
 
內政部地政司王成機副司長表示，目前官方定期發布的都市地區地價指數，仍有問題有待改進，因此政府預計在2018年至2022年，執行地價查估技術精進與實價登錄資料發展應用計畫，包含五大主要工作項目：建置不動產估價資料庫(應用GIS技術)、建構電腦大量估價模型、設立基準地地價查估機制、建立實價登錄查核系統及進行實價登錄資料加值運用，希望提高估價的準確性與資料庫的可用性。
 
屏東大學不動產經營學系楊宗憲副教授是內政部住宅價格季指數及台北市住宅價格月指數之計畫主持人，他認為房價資訊應儘可能及早公布，才能充分發揮其參考價值，如未來實價登錄資料能縮短資料公布時間到30天內，將可大幅改善資料時效性問題。楊宗憲也指出台灣的房價指數有標準住宅可作為解讀房價趨勢的參考基礎，而未來可能會開發高價位與低價位的房價指數，以滿足不同的市場需求。
 
信義房屋不動產企劃研究室李健銘研究員表示，信義房價指數早期係與美國西維吉尼亞大學合作，於1997年6月著手研究，並於1998年1月首度對外發布。2009年起委由政治大學商學院信義不動產研究發展中心合作執行。特色在於樣本是公寓、電梯華廈及電梯大樓等住宅資料，並排除代銷銷售、分店預售換約及做為住宅交易之非住宅物件，並逐筆查核超出市場行情的特殊交易資料；特別製作台北市、新北市及台北地區月指數，做為季指數的輔助解釋工具。經比對分析，可發現台北市和新北市信義房屋成交價格資料與實價登錄母體資料一致，顯示所編制的房價指數具有一定的代表性。他強調，影響房價指數精確度的關鍵是投入樣本的「品質」，應用實價登錄資料編制房價指數將是未來努力的方向，以求編制出具真實、即時、全面性的房價指數。
 
論壇主持人政治大學地政學系張金鶚特聘教授表示，台灣最早編制公布的房價指數就是信義房價指數，他則與國泰建設合作利用一手資料編制房地產指數已長達15年之久。張金鶚表示，美國在房價指數編制的方法論上有很多的研究與成果，香港大學的房價指數更達到可商品化交易的功能，顯示好的房價指數必須具有一定的精準度、資料不被人為主觀刪改、即時發布等特質，中國學術單位亦很謹慎嚴謹地編制各類型房價指數，甚至建立了信心指數。房價指數在台灣未來政策應用的重點是作為課稅的參考基礎，在更遠的未來則可思考運用至衍生性金融商品的投資工具開發上。