戴德梁行:信義計畫區及西湖段辦公租金溫和上揚

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2018-01-03
  • 分享到:
  • Facebook 分享
  • Twitter 分享
  • 字级:
投資市場仍在辛苦等待曙光,土地交易重回10年均線觸底放量
投資市場仍在辛苦等待曙光,土地交易重回10年均線觸底放量
新聞摘要
  • 投資市場仍在辛苦等待曙光,土地交易重回10年均線觸底放量
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2018年1月3日舉行2018年房地產市場展望,報告顯示2017年第4季全市A級辦公大樓空置率為9.5%,較上季空置率僅下降0.2個百分點,整體需求呈現穩定態勢。各區相較於上一季空置率,以南京松江區下降8.9個百分點最多,主要係因鄰近捷運車站之聯開辦公大樓獲得有效去化。累計全年A級辦公大樓胃納量達30,000坪。主要係受惠於合庫新總行大樓自用24,100坪,其次分別以信義區及南京松江區各累計去化3,440坪及3,240坪最多。
 
2017年第4季全市平均租金每月每坪2,480元,維持上季水準,租賃市場整體表現穩定。由於信義計畫區新辦公大樓去化狀況良好,可出租空間減少,觀察本季在租賃配套優惠及議價空間均已明顯減少。信義計畫區向來是國際精品進駐商場一級戰區外,連帶地品牌辦公室也就近設置在本區,繼愛馬仕、路威酩軒鐘錶珠寶之後,寶格麗、路易威登、迪奧、芬迪本季也陸續在信義區啟用新辦公室。
 
預估2018年A級辦公大樓新供給包含信義區南山廣場、聯合報忠孝大樓、及敦北民生區國泰民生建國大樓等,總量約計52,000坪。其中國泰民生建國大樓受惠於區域有多棟大樓面臨都更規劃,搬遷租戶詢問度頗高。而信義區計畫區由於可開發地塊漸少,除了2018年第一季即將完工的南山廣場以外,未來將作為辦公大樓的開發案,僅餘預計於2021年供給之富邦A25;在無其他新供給釋出下,信義計畫區辦公大樓租金將呈現逐步攀升的態勢,而敦北民生區也將在未來10年以台塑大樓為首的都市更新再造開發。
 
本季內湖科技園區無新供給,西湖段有較明顯去化,2017年第二季新供給「長虹新世紀」大樓受惠於強勁需求,全棟進駐率已逾90%,使西湖段空置率僅歷經兩季攀高後隨即下降至1.8%,文德段延續前數季去化持穩趨勢,雖有部分大樓有大面積空置釋出,但在酒品貿易商及零售業進駐兩相抵銷之下,空置面積變動不大,本季空置率微幅下降至11.1%。舊宗段租賃去化仍相對冷清,以小面積租賃居多,空置率微幅上升至25.0%。本季各區租金水準皆呈持穩,西湖段租金維持在每月每坪約1,280元、文德段每月每坪租金則微幅下降1%,來到980元、舊宗段每月每坪租金則約930元。
 
展望2018年,預計三區段僅有2,400坪新供給進入市場,主要是位於西湖段基湖路10巷之廠辦大樓。而西湖段有大量供給釋出也要等三年後的內科之心BOT案,因此該區段受惠於穩定之租賃需求,在供給相當有限下,預估未來租金仍具上揚的動能。
 
本季台北市主要商圈沿街店面空置率,並無明顯變動,由於西門商圈商息熱度持穩,本季空置率由上一季之1.7%上升至本季1.8%,應僅係換約期間之過渡期。另一方面,隨著忠孝商圈房東對於租金要求鬆動,空置率由前一季之4.2%下降至本季3.7%,下降0.5個百分點,如將特賣會視為空置店面,空置率約為7.9%,與前一季相比亦下降0.5個百分點,店面空置情況已見改善。
 
近年西門商圈為國際觀光客旅遊熱點,從早期大陸籍旅客到現在的日韓旅客,絡繹不絕的人潮帶動商圈發展,亦隨之帶動租金調漲,在此情況下,部份傳統店面無力負擔高漲的租金而被淘汰,取而代之的是美妝店、運動用品、快時尚品牌及伴手禮店等,導致業種同質性越來越高,考驗消費者對於商圈型態調整的接受程度。
 
2017年第四季買賣交易量為新台幣166.8億元,占全年25%,最大宗交易金額即占全年交易量近10%,係中華郵政以新台幣64.2億元取得台北市內湖科技園區長虹新世紀企業總部。另成熟園區廠辦及工業產品最受買家青睞,占本季交易量八成。和運租車以新台幣13.8億元取得新北市五股廠房供自用;另台灣金聯向皇鼎建設以新台幣12.15億元,購置新北市汐止區廠辦大樓預售房地。
 
傳統產業多元布局收益型不動產,成為投資新動能。宜進實業本季陸續買進投資及自用型不動產,以新台幣6.1億元取得約1,140坪南港軟體園區廠辦,以5億元購入536坪大安區太平洋商業大樓;二筆交易均帶租約、有現成收益。另並以19.7億元購置台北市南港區工業區土地約1,640坪,擬打造企業總部,兼具自用及日後收租效益。
 
2017年投資市場動能不足,全年無破百億的大額交易,主要由企業自用剛性需求支撐買盤,新台幣392億元的自用交易量,佔全年交易量的58%。全年交易量(不含土地)較2016增長6.9%,達新台幣670.9億元,終止自2011年連續五年量縮趨勢,惟仍低於五年均線新台幣773.2憶元,遠低於10 年均線新台幣920億元。統計全年前十大交易金額為新台幣330億元,約佔全年交易量的49%。壽險資金投入金額跌入百億以內,僅見五宗投資交易,約新台幣90.5億元,創近五年來新低。
 
買家進入市場的動能在於對租金回報率的期待,惟業主惜售心態濃厚,加上2018年年底縣市長選舉將憑添政策不確定性,均不利於投資人資金回流不動產市場,預期2018年交易量仍於低檔盤旋,以企業多元轉型及本業擴產的自用需求為主力動能。
 
揮別2016空頭罩頂的慘澹,2017年土地市場如願繳出差強人意的成績,交易量一舉越過1200億元,突破十年均線,也等於宣告建商投資信心已恢復,只等2018年房市築底。
 
戴德梁行分析,2017年土地交易量為1,238億,其中所有權交易為1,203億,正式站上1,197億的十年均量,距離1,244億的五年均量亦已不遠。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,十年均量與五年均量的貼近代表著房地產市場已經軟著陸,政策干預已達到效果,預期未來幾年的房地產政策將由打壓轉為溫和調控。開發商重新調整步伐,一方面瞄準全台市地重劃及區段徵收的完整土地,另一方面則著手端出讓利策略出脫餘屋,平均大致有10至15%之讓利。展望2018年,已低迷三年的房地產市場可望觸底放量。
 
有別於2016年工業地場當道的局面,商業區土地在2017年十大土地交易中搏得過半的版面,包括潤泰、慶隆、興富發等建商、本業紡織的儒鴻、以及唯一進榜的壽險業國泰人壽,都將商業區開發列為2018年的重頭戲。
 
楊長達分析表示,2017年1至11月建物買賣移轉棟數相較於去年同期成長逾10%,目前已達到24.1萬棟,相當於2016一整年的量,若以過去幾年12月當月平均交易量近3萬棟的趨勢預測,2017年之建物買賣移轉棟數可望突破27萬棟。此外,2017年1至10月核發建照之總樓地板面積較去年同期成長約10.8%,而第四季使照核准總樓地板面積相對於第三季則有加快趨勢,種種跡象皆顯示建商對未來房市的信心,及亟欲在2018年與購屋人達成交易共識的積極性,預估2018交易量將明顯放大。
Facebook
馬上按讚 加入MyGoNews不動產網路新聞粉絲團
發表回應(以MyGoNews帳號留言)
相關新聞
  • (清除cookie的時候會自動恢復此功能)
  • 再讀一篇吧
  • 設定
熱門房市:
台北買屋
高雄買屋
台中買屋
桃園買屋
新竹買屋
熱門仲介:
台北房仲
台中房仲
高雄房仲
新竹房仲
台南房仲
熱門租屋:
台北租屋
高雄租屋
台中租屋
桃園租屋
桃園租屋
熱門工具:
租屋契約
貸款利率試算表
購買力試算表
租售行情
買房
買房子
賣房子
新房屋
屋主自售
最新降價
成交行情
免費刊登
租屋
套房
公寓
電梯大樓
房東自租
新屋出租
成交行情
免費刊登
仲介
個人網店
物件聯賣
成功案例
最新活動
好康報報
成交攻略
會員登入
建案
最新建案
預售屋
新成屋
豪宅
台北市建案
新北市建案
台中七期建案
社區
認養社區
社區精選
民生社區
台中七期
新板特區
新莊副都心
蘆洲重劃區
店鋪/辦公
店面出售
店面頂讓
店面出租
店面行情
辦公室出租
辦公室出售
辦公室行情
專家
地政士
房屋估價
室內設計
室內裝潢
水電包工
搬家公司
法律稅務
社群
房地產網絡
熱門相簿
熱門網誌
社團
活動
遊戲
MyGo Blog
新聞
MyGoNews
地產觀察
每日新聞
影音新聞
熱銷建案
居家風水
成交行情
行銷
MyGoStory
成功故事
數位行銷
平台開發
互動設計
網站建置
房市專刊

九天開發股份有限公司 版權所有© 2012 by IX development. Co., Ltd All Rights reserved.    合作夥伴:美妝  台中七期豪宅

台北市大安區通化街171巷25號  T:+886-2-27383020  F:+886-2-27374152  E-mail:sales@mygo.com