投資市場仍在辛苦等待曙光,土地交易重回10年均線觸底放量 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
投資市場仍在辛苦等待曙光,土地交易重回10年均線觸底放量
新聞摘要
  • 投資市場仍在辛苦等待曙光,土地交易重回10年均線觸底放量
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2018年1月3日舉行2018年房地產市場展望,報告顯示2017年第4季全市A級辦公大樓空置率為9.5%,較上季空置率僅下降0.2個百分點,整體需求呈現穩定態勢。各區相較於上一季空置率,以南京松江區下降8.9個百分點最多,主要係因鄰近捷運車站之聯開辦公大樓獲得有效去化。累計全年A級辦公大樓胃納量達30,000坪。主要係受惠於合庫新總行大樓自用24,100坪,其次分別以信義區及南京松江區各累計去化3,440坪及3,240坪最多。
 
2017年第4季全市平均租金每月每坪2,480元,維持上季水準,租賃市場整體表現穩定。由於信義計畫區新辦公大樓去化狀況良好,可出租空間減少,觀察本季在租賃配套優惠及議價空間均已明顯減少。信義計畫區向來是國際精品進駐商場一級戰區外,連帶地品牌辦公室也就近設置在本區,繼愛馬仕、路威酩軒鐘錶珠寶之後,寶格麗、路易威登、迪奧、芬迪本季也陸續在信義區啟用新辦公室。
 
預估2018年A級辦公大樓新供給包含信義區南山廣場、聯合報忠孝大樓、及敦北民生區國泰民生建國大樓等,總量約計52,000坪。其中國泰民生建國大樓受惠於區域有多棟大樓面臨都更規劃,搬遷租戶詢問度頗高。而信義區計畫區由於可開發地塊漸少,除了2018年第一季即將完工的南山廣場以外,未來將作為辦公大樓的開發案,僅餘預計於2021年供給之富邦A25;在無其他新供給釋出下,信義計畫區辦公大樓租金將呈現逐步攀升的態勢,而敦北民生區也將在未來10年以台塑大樓為首的都市更新再造開發。
 
本季內湖科技園區無新供給,西湖段有較明顯去化,2017年第二季新供給「長虹新世紀」大樓受惠於強勁需求,全棟進駐率已逾90%,使西湖段空置率僅歷經兩季攀高後隨即下降至1.8%,文德段延續前數季去化持穩趨勢,雖有部分大樓有大面積空置釋出,但在酒品貿易商及零售業進駐兩相抵銷之下,空置面積變動不大,本季空置率微幅下降至11.1%。舊宗段租賃去化仍相對冷清,以小面積租賃居多,空置率微幅上升至25.0%。本季各區租金水準皆呈持穩,西湖段租金維持在每月每坪約1,280元、文德段每月每坪租金則微幅下降1%,來到980元、舊宗段每月每坪租金則約930元。
 
展望2018年,預計三區段僅有2,400坪新供給進入市場,主要是位於西湖段基湖路10巷之廠辦大樓。而西湖段有大量供給釋出也要等三年後的內科之心BOT案,因此該區段受惠於穩定之租賃需求,在供給相當有限下,預估未來租金仍具上揚的動能。
 
本季台北市主要商圈沿街店面空置率,並無明顯變動,由於西門商圈商息熱度持穩,本季空置率由上一季之1.7%上升至本季1.8%,應僅係換約期間之過渡期。另一方面,隨著忠孝商圈房東對於租金要求鬆動,空置率由前一季之4.2%下降至本季3.7%,下降0.5個百分點,如將特賣會視為空置店面,空置率約為7.9%,與前一季相比亦下降0.5個百分點,店面空置情況已見改善。
 
近年西門商圈為國際觀光客旅遊熱點,從早期大陸籍旅客到現在的日韓旅客,絡繹不絕的人潮帶動商圈發展,亦隨之帶動租金調漲,在此情況下,部份傳統店面無力負擔高漲的租金而被淘汰,取而代之的是美妝店、運動用品、快時尚品牌及伴手禮店等,導致業種同質性越來越高,考驗消費者對於商圈型態調整的接受程度。
 
2017年第四季買賣交易量為新台幣166.8億元,占全年25%,最大宗交易金額即占全年交易量近10%,係中華郵政以新台幣64.2億元取得台北市內湖科技園區長虹新世紀企業總部。另成熟園區廠辦及工業產品最受買家青睞,占本季交易量八成。和運租車以新台幣13.8億元取得新北市五股廠房供自用;另台灣金聯向皇鼎建設以新台幣12.15億元,購置新北市汐止區廠辦大樓預售房地。
 
傳統產業多元布局收益型不動產,成為投資新動能。宜進實業本季陸續買進投資及自用型不動產,以新台幣6.1億元取得約1,140坪南港軟體園區廠辦,以5億元購入536坪大安區太平洋商業大樓;二筆交易均帶租約、有現成收益。另並以19.7億元購置台北市南港區工業區土地約1,640坪,擬打造企業總部,兼具自用及日後收租效益。
 
2017年投資市場動能不足,全年無破百億的大額交易,主要由企業自用剛性需求支撐買盤,新台幣392億元的自用交易量,佔全年交易量的58%。全年交易量(不含土地)較2016增長6.9%,達新台幣670.9億元,終止自2011年連續五年量縮趨勢,惟仍低於五年均線新台幣773.2憶元,遠低於10 年均線新台幣920億元。統計全年前十大交易金額為新台幣330億元,約佔全年交易量的49%。壽險資金投入金額跌入百億以內,僅見五宗投資交易,約新台幣90.5億元,創近五年來新低。
 
買家進入市場的動能在於對租金回報率的期待,惟業主惜售心態濃厚,加上2018年年底縣市長選舉將憑添政策不確定性,均不利於投資人資金回流不動產市場,預期2018年交易量仍於低檔盤旋,以企業多元轉型及本業擴產的自用需求為主力動能。
 
揮別2016空頭罩頂的慘澹,2017年土地市場如願繳出差強人意的成績,交易量一舉越過1200億元,突破十年均線,也等於宣告建商投資信心已恢復,只等2018年房市築底。
 
戴德梁行分析,2017年土地交易量為1,238億,其中所有權交易為1,203億,正式站上1,197億的十年均量,距離1,244億的五年均量亦已不遠。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,十年均量與五年均量的貼近代表著房地產市場已經軟著陸,政策干預已達到效果,預期未來幾年的房地產政策將由打壓轉為溫和調控。開發商重新調整步伐,一方面瞄準全台市地重劃及區段徵收的完整土地,另一方面則著手端出讓利策略出脫餘屋,平均大致有10至15%之讓利。展望2018年,已低迷三年的房地產市場可望觸底放量。
 
有別於2016年工業地場當道的局面,商業區土地在2017年十大土地交易中搏得過半的版面,包括潤泰、慶隆、興富發等建商、本業紡織的儒鴻、以及唯一進榜的壽險業國泰人壽,都將商業區開發列為2018年的重頭戲。
 
楊長達分析表示,2017年1至11月建物買賣移轉棟數相較於去年同期成長逾10%,目前已達到24.1萬棟,相當於2016一整年的量,若以過去幾年12月當月平均交易量近3萬棟的趨勢預測,2017年之建物買賣移轉棟數可望突破27萬棟。此外,2017年1至10月核發建照之總樓地板面積較去年同期成長約10.8%,而第四季使照核准總樓地板面積相對於第三季則有加快趨勢,種種跡象皆顯示建商對未來房市的信心,及亟欲在2018年與購屋人達成交易共識的積極性,預估2018交易量將明顯放大。