3專家,3面向評估,少子化,房市怎麼辦?

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2018-06-09
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RICS主席劉學龍(左3)邀請卓輝華(右3)、李虹明(左1)、趙正義(左2)、高銘頂(右2)等進行綜合討論
RICS主席劉學龍(左3)邀請卓輝華(右3)、李虹明(左1)、趙正義(左2)、高銘頂(右2)等進行綜合討論
新聞摘要
  • 3專家,從住宅、商辦、零售談「少子化看房市」
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】針對台灣未來人口結構轉型,皇家特許測量師學會台灣諮詢委員會2018年6月8日舉辦「人口結構大改變,不可不知的房地產趨勢變化-從住宅、辦公室、零售商場三箭頭來綜觀市場」座談會,邀請「房市風暴」作者卓輝華擔任主講人,國泰建設李虹明總經理、仲量聯行趙正義董事總經理以及微風集團高銘頂協理等三位業內專家擔任與談人,分別從人口結構變化對我國住宅、辦公室、零售商場市場的影響與因應之道來進行綜合討論。
 
2017年2月,台灣老年人口數超過幼年人口數,老化指數突破100%,估計到2060年,老化指數高達400%。2018年3月,台灣進入高齡社會,每7個人就有1位是老人,預計8年後的2026年,老年人口將達20%的超高齡社會。2017年的出生人口少於20萬人,台灣將迎來第三波少子化時期。
 
皇家特許測量師學會(RICS)台灣諮詢委員會主席劉學龍指出,未來50年,台灣將面臨比西歐、日本、韓國等更為嚴峻的人口結構轉型,如果少子化問題未能及早改善,高齡化、人口減少化、勞動力缺乏等課題將進一步衝擊房地產的正常運作發展,政府與民間業者都必須正視且及早研議因應對策。
 
「房市風暴」作者卓輝華表示,2015年是台灣人口紅利最高峰,2026年結束人口紅利期。他認為,Y世代嬰兒潮將在2020~2030年進入消費高峰,有望帶動第6波房市榮景。在少子化及高齡化的衝擊下,政府和產學研各界更應該重視人口結構改變帶來的影響,包括國土規畫、土地開發、住宅政策與房地產市場都要跟著改變,必須提前重視與因應。
 
國泰建設總經理李虹明指出,少子化在台灣已經成為既定的事實,當然衝擊到房地產市場,國泰建設因應這種情況調整推案策略,購地的先決條件是要以城市區域人口為優先考量,簡單的說就是「人多的地方才會去」,因為人口是支撐個案銷售的主要條件,選定區域之後,會再研究區域內的人口年齡層結構,決定規劃何種適合區域內銷售的產品格局,讓產品符合人口結構市場的變化。他以國泰建設在新竹地區「國泰禾」建案為例說明,該案就是針對區域市場居住需求,設計出符合區域最合宜居住的房型,因為設計符合市場需求,目前銷售率已經達到8成,也驗證著國泰建設在人口結構改變下,針對區域市場個案精準化的成功調整。
 
仲量聯行董事總經理趙正義表示,近年台灣已邁向少子化、高齡化社會的型態,隨著人口結構、生活型態轉變,會為不動產市場帶來新隱憂,但相對也會創造新的商機。對於商辦市場而言,主要是看勞動力市場狀態,以雙北市而言,因為外縣市進入雙北工作人口比例很高,使得雙北市勞動力穩定增長,對於辦公商品需求就持續穩健增加,但在供給面部分,北市商辦供應量其實是不足的,所以,在銷售、租金的表現上,維持穩定水準,他認為「少子化結構改變,對於商辦市場影響並不大。」
 
趙正義繼續說道,但是少子化結構改變,在商辦產品上則發生了「未來辦公」的新契機,也就是「共享經濟」商業辦公模式,「共享辦公室」漸漸興起,不少創業族群人數少、資源資金不足,在共享空間中不但能租「一個座位」,還能認識來自各行業朋友,互相合作、創造共享經濟。這樣的趨勢會活化商用不動產的高度使用率,讓產品需求增加。「在亞洲地區共享辦公室年成長率相當可觀,可見這種產品未來發展。」
 
微風集團協理高銘頂指出,電商崛起以及人口少子化之後,「宅經濟」興起,使得實體零售市場消費人潮變少了,所以「引出消費人潮進入零售實體場域」成為微風集團積極進行的目標,主要方式,就是用大量餐飲服務,吸引人潮用餐,然後帶入人潮進入實體零售市場的場域,再加入「體驗行銷」方式,提升消費,尤其是在消費意願不高的城市裡,這樣的做法必須更積極,人口老化、少子化、電商崛起對於實體零售市場都有影響,快速調整產業體質與新型態的行銷方式,則是實體零售業者必須要積極推展的新方向。
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