台灣,房價高速成長不再,升息將加速投資轉折

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2018-06-29
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萊坊2018年《財富報告》台灣超級富豪暴增26%,成長率全球第三,房價高速成長不再,升息將加速投資轉折
萊坊2018年《財富報告》台灣超級富豪暴增26%,成長率全球第三,房價高速成長不再,升息將加速投資轉折
新聞摘要
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】瑞普萊坊2018年6月29日發表2018年《財富報告》,報告指出2017年全球淨資產(不含主要住宅)超過美金五千萬元的超級富豪總人數達到129,730名,而年增10%為五年來新高。增加的原因在於溫和的經濟環境、低廉的融資成本、熱烈的創業和投資氣氛,以及美元的匯率變動,帶動各國股市頻創新高,資產價格水漲船高。美國仍為全球最富庶的國家,而台灣的超級富豪人數為2,010人,排名第15、亞洲第6,從2016年的1,590人再增加420人,年增26%,成長率僅次於巴西、俄羅斯。
 
超級富豪人數趨勢
美洲仍是最富裕的區域,超級富豪人數佔全球34%,但亞洲正式取代歐洲,成為第二名。從成長率來看,2017年漲勢最多的是俄羅斯、獨立國協的26%,及拉丁美洲的20%。從各國人數分析,美國一枝獨秀,總人數達38,500人,其次為日本的9,960人,以及中國、德國、加拿大。預期未來五年全球超級富豪人數將增加40%,亞洲新興國家不斷竄高,其中中國成長率將高達104%,位居全球第二名,而印度也將首度擠進前十名,印尼也擠進前20名。
 
財富累積原因及風險
根據財富報告的態度調查結果,全球超級富豪將2017年的財富累積歸功於「個人事業」的成功及「國家經濟狀況穩定」。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,2016年除了要面臨升息、縮表的結構性調整所產生的預期心理,年中的英國脫歐、年底的川普當選等兩大驚奇,讓投資市場以守代攻。但到了2017年,兩者均在調查的各項不利因素中敬陪末座。英國脫歐對投資市場幾乎已成了假議題,再加上川普的「美國製造」政策、減稅帶動各地以補貼措施振興產業,兩大疑慮卸除後,全球投資市場再現活力。
 
相對來說,萊坊調查影響超級富豪投資策略的不利因素裡,非經濟因素所帶來的風險最大。其中,「恐怖主義」最嚴重,其次為「民粹主義」帶動的政治波動及社會對立,佔比也達49%。而亞洲因為地緣政治的關係,關注北韓問題比例達59%。另外,互聯網產業勃發、虛擬貨幣交易熱也讓超級富豪擔憂「網路犯罪」的問題,分佔第三名。
 
涉及肥咖條款、CRS的財產「透明度」因素,攸關財富的保存,影響財富配置的策略,對亞洲富豪的影響大。報告指出,因為美國和台灣是少數沒有簽約加入共同申報準則的地區,2017年第二季往前三年累計,非銀行存款分別增長1,220億、250億美元,而開曼群島一年流出311億美金,都顯示「透明度」確實帶動全球資金的暗流。
 
資產布局策略
從投資態度、資產布局以及財富成長原因等三個因果現象綜合分析。低利、資金充沛,跨國投資盛行,全球有50%的超級富豪覺得在房地產投資賺得到錢,也是財富成長的動能。因此全球超級富豪配置在不動產的部位有43%,2017年有56%增加不動產投資部位,僅次於股票的62%。
 
然而,亞洲超級富豪偏好風險投資,有57%是風險偏好者,遠高於全球平均的38%,風險趨避者甚至不到兩成,投資心態極為積極,寧願把資產重押在股票、私募股權、現金,甚至債券,加碼不動產的比例只剩43%。尤其各國房市管制不斷,超額利潤縮水,現況配置在不動產的部位僅39%,認為2017年創富靠房地產更僅30%。因此處分、減碼的比例有23%,僅次於債券,資產「捨房入股」的策略明確、房市獲利了結的氣氛濃厚。
 
不動產布局策略
根據本次調查,台灣富豪住宅擁有的數量維持4.3戶的水準,名列全球第三,沙烏地阿拉伯比2017年多了一戶,以5.7戶居冠,其次為德國的4.8戶。全球超級富豪平均擁有2.9戶住宅,但全球購置住宅的需求稍有降溫,只有22%計畫在未來一年購置國內住宅,亞洲27%略高,推估台灣豪宅有540戶左右的潛在需求。
 
相對來說,商用需求反而高,全球有43%、亞洲則有36%。其中,鎖定的產品以商辦最夯,有48%,其次為零售店面30%、健康醫療29%、倉儲物流27%、銀髮住宅26%。
進一步分析,超級富豪的不動產投資有五大趨勢。
 
首先,受限於低投報的環境,跨境投資續熱,現有投資在本國的比例有62%,海外則有38%,2017年商用不動產跨國比例已達32%,調查顯示未來在國內部分將大減至43%,但海外仍維持34%的高檔水準。
 
其次,交易者身分過去多以機構法人、投資基金、主權基金為主,但2017年私人投資者已佔34%,為統計以來新高,而全球超過十億的交易有43%更是以私人身分完成,壓倒性地成為交易主流。最著名的包括香港中環大樓、倫敦通話機大樓、起司刨大樓都是個人買家。
 
第三,亞洲成為主要需求來源,完成接近三分之二的十億美元以上大額交易。
 
第四,超級富豪認知到不動產投資的複雜性及專業性,紛紛成立家族辦公室作為投資、管理不動產的新工具。2017年全球有55%的家族辦公室進行房地產投資。
 
第五、相對安全且具有資金流動性的商辦物件是最吸引投資者的領域。2017年全球超過五億美金的商用不動產交易中,商辦佔81%,其次為零售14%,偏好相當明顯。
 
萊坊全球研究部主管Liam Baily表示,隨著美國升息,加上各國央行正逐步縮表,資金的成本正在上升,因此可以相當肯定地說,過去十年再主要房地產市場出現兩位甚至三位數價格增長率在未來十年不會再出現。升息步伐應該會讓房地產有時間進行調整。只要租金增速超過資本成本的上升,投資者應能從超低利率移轉中平安度過。地段和產品條件以及積極的管理將是成功的關鍵,同時需要對拐點保持警惕。
 
財富移動
這次調查對於超級富豪本身的資產布局、不動產投資進行調查,無論是身分趨勢、繼承安排,以及衍伸的海外置產規劃都有分析。目前全世界的超級富豪有34%已持有第二護照或雙重國籍,另外29%也考慮辦理,也就是有將近三分之二的超級富豪未來可以全球趴趴走,輕鬆地把資產、家人都安頓在海外,另外有21%的考慮永久移民。而英國、美國、澳洲、瑞士、加拿大這些資本先進、法制健全、基礎建設完整、教育制度佳的國家都是移民首選,新加坡則是少數的亞洲國家,甚至在亞洲的超級富豪眼中,喜好程度與英國不相上下。
 
除了移民,海外留學的需求也大增,2017年調查統計是28%,2018年則為41%,亞洲從38%攀升到54%。也因為強大的移民、留學需求,全球超級富豪已經於海外置產的比例有38%。萊坊調查,三成的亞洲超級富豪目前持有的海外資產,以英、美、澳、星最高,英國甚至達47%,逼近一半,加拿大、日本都不到兩成。未來有興趣投資的國家仍以英、美、星為主,澳洲、加拿大受外人購置不動產的新限制影響,排名都有滑落。
 
萊坊調查,全球超級富豪只有53%完成完整接班或財富移轉下一代的計畫。其中,北美,歐洲比例高達六成,但亞洲完成度不到一半,也間接形成部分家族企業經營的隱憂。
 
2018萊坊城市財富指數
最新「城市財富指數」由紐約拔得頭籌,倫敦、舊金山、洛杉磯、芝加哥緊接在後。亞洲則以新加坡最強,與芝加哥共列第5,其次為第8的東京、第9的香港。2017年台北市由於超級富豪人數多、交通位置佳,排名高居第15名,但2018年萊坊精進統計、排序方式,台北市降至第43名。黃舒衛解釋,「財富」、「投資」、「生活方式」、「未來」的四項評比中,台北市的商用不動產交易量屢創新低及外資投資多樣性不足,只剩本土自用買方,跟第一名的紐約相差近17倍,以致「投資」在全球314個主要城市排名只有162名,位居中後段,是落後的的主因。
 
台北市排名最佳的是「財富」,但這次評比不只看超級富豪的人數趨勢,更重要的是計入收入達25萬美金的家戶數。不意外地,前十名除了倫敦之外,其餘全部都是美國城市,其中紐約以117萬戶居冠,其次為洛杉磯的64萬、芝加哥的40萬,新加坡有20萬、香港也有18萬,台北市則以8萬戶落居31名,略低於東京的8.5萬戶,差第一名的紐約13倍。可見台北市超級富豪人數雖多,但高階的專業經理人、受薪族顯然較少。
 
「生活方式」的評比就更多元,關注城市的軟實力。除了看單一城市有多少間五星級飯店,還要看米其林摘了多少顆星、過夜旅客的消費額,以及全球前100大學的數量。其中,倫敦坐擁75間五星級飯店,東京收集了314顆米其林星星,墨爾本過夜旅客平均消費額美金1,925元,以及倫敦有4間頂尖大學,都在各單項比分上遙遙領先。台北市在「過夜旅客平均消費額」上有突出表現,以每晚美金1,348元排進第9,但「生活方式」總排名第51,可見台北市在觀光、餐飲、文化教育仍有很大的進步空間。另外,「未來」的評比則看創新程度及未來五年城市GDP的成長量,台北市一樣落在第51名。
 
2018萊坊國際豪宅指數100
獨家的全球百大城市豪宅指數方面,追蹤全球前100大城市豪宅的價格趨勢。2017年全球微漲2.1%略高於前一年的1.4%。三分之二的城市出現平穩或增長趨勢,其中11%還有雙位數的成長。前年北京、上海、廣州漲幅近三成,但2017年前十名只剩廣州留在榜上,以27.4%居冠,其餘中國一線城市表現下滑。另一個趨勢則是歐洲歷經十年的疲軟後重現增長態勢,其中阿姆斯特丹、法蘭克福、巴黎、馬德里都進入前十名,慕尼黑、柏林則前十榜單外徘徊,分居第11、12名,價格年增約一成。
 
黃舒衛表示台北市豪宅雖有降稅措施,但受制於高稅、高首付、賣壓大、自住買盤撐場等多重因素下,價格持續修正,跌幅雖從8%收斂至4.3%,排名第86,仍是全球倒數。但建商、屋主讓利,交易量回歸到每季50~60件的穩定狀態,價格再跌有限。展望豪宅後市,年底有縣市長選舉,等於是總統的期中考,預估市場環境會稍冷卻,價格修正空間落在5%內,而成交量則持平。
 
註:超高淨值人士:即扣除自住物業後,資產淨值達五千萬美元或以上的人士。
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