換屋需求,北市三房產品重返榮耀

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2018-11-29
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建商搶攻換屋需求,台北市三房產品重返榮耀
建商搶攻換屋需求,台北市三房產品重返榮耀
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】據住展雜誌統計,2018年截至11月25止,台北市新成屋、預售建案(不含商、廠辦)規劃的房型比例,三房型占比強升至39.8%,睽違三年後重返龍頭地位。至於原本比重最高的兩房型,2018年比重已降至30.1%,退居第二位。住展雜誌企研室經理何世昌指出,房型比重的更迭,顯示建商普遍查覺到購買力較強的換屋族群買氣出籠,所以三房供給量與比重快速增加。而三房比重重回第一,也顯示2018年房市景氣較前幾年來得好。
 
三房型長年盤踞台北市供給量大宗,但到了2014年,與兩房型差距快速縮小至0.3%,該年下半年房市就轉入空頭。此後,從2015年到2017年,兩房型連續三年取代三房型成為新建案供給龍頭;而這三年間,恰好是房市盤整修正期間。
 
到了2018年,三房型戶數占新建案總可售戶數的39.8%,占比較2017年大增約十個百分點。而2018年恰好遇到北市房市回溫、價格稍稍止穩,顯示三房型占比與近年北市房市景氣走勢不謀而合。
 
何世昌分析,房型比重與房市景氣有高度相高,原因是三房型的主要客源是換屋族群,當房市景氣不佳時,房價看跌,換屋族群因本身已有房子,較無購屋急迫性,需求便會下滑。此時市場買盤主力轉為首購族群,因北市房價昂貴,首購族群多購置兩房型,所以房市修正期間,建商便搶推兩房型。但若景氣好轉、房價平穩或看漲,換屋族群買盤就會出籠,此時嗅覺敏銳的建商就會回頭搶食換屋需求,改推三房型產品。
 
值得注意的是,外界通常有近幾年小宅推案爆量的印象,但從統計數據來看並非如此。從2014年到2018年,一房與兩房等小宅戶數,占比均未超過五成,反觀中、大坪數(三、四房)房型每年占比都在五成以上,顯示台北市小宅供給量並未失控。
 
 
住展雜誌另統計北市2018年新成屋、預售屋建案房型銷售概況,發現市況仍維持「愈小愈好賣」的主旋律不變。一房平均銷售率最高,達48.8%,逼近五成門檻。兩房則以42.2%居次,三房再次之,銷售率約37.8%,四房則以35.4%居末。
 
相對低總價的一房、兩房銷售率破四成以上,代表目前北市買盤仍以首購族居多。雖然三、四房銷售率居後段班,但2017年同期四房型銷售率不到三成,三房型則僅約三成,2018年已經有所成長,顯示換屋族群需求確實有增溫的跡象。
 
何世昌認為,台北市2018年各房型銷售率均有所成長,但銷售率還沒超過五成的多頭基準線,所以很難說現在房市已回到多頭。展望後市,首要關注的並非小宅,而是大坪數市場;假如「資金特赦」條款一旦通過,大坪數市場買氣是否會被帶動,將是未來房市會不會加速進入多頭軌道的觀察重點之一。
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