深度分析!實價登錄揭開實質稅率的神秘面紗

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2019-02-03
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  • 深度分析!實價登錄揭開實質稅率的神秘面紗
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市政府地政局表示,不動產持有稅是房地所有者的持有成本,也是地方政府重要稅收來源,偏低的持有稅會影響公共服務的能量與水準,也可能助長囤房、炒房的現象。在探討不動產持有稅之合理、公平與效率時,房地租稅相關議題常以實質稅率作為衡量基準或研究對象,然而由於我國採房地分離課稅,加上資料取得限制,外界僅能以推估方式估算實質稅率。本文將以政府單位第一手實價登錄及課稅資料實際計算,揭開實質稅率的神秘面紗。
 
我國不動產持有稅採房地分離課稅
 
台灣的房地產稅可以分為三類,持有稅、交易稅與資本利得稅,其中持有稅相對具有稅收穩定、稅基廣闊及不易逃漏等特性,且與地方財政、公共服務或房地價格皆有連動,而相關議題探討常以持有稅實質稅率作為衡量基準或研究對象,以利分析或比較。
 
我國不動產持有稅制採房地分離課稅,即對土地及建築改良物分別課徵不同稅收,土地課徵地價稅,建築改良物課徵房屋稅,即便是房地結合體亦是如此。
 
然房地持有稅兩者於制度上存在許多差異,在稅基部分,皆由地方政府評價,其中地價稅稅基為申報地價,由所有權人以公告地價為基礎增減20%內申報,又公告地價每2年由地方地政機關調整公告;房屋稅稅基為房屋評定現值,每3年由地方稅捐稽徵機關評定。房地分離評價之制度設計,與市場交易計價習慣不同,亦存在估價技術盲點,及土地貢獻說或聯合貢獻說觀點疑慮,衍生諸多稅基評價問題,相關學術研究已有許多探討,在此不贅述。
 
在稅率部分,目前皆由中央政府統一規定,其中地價稅於平均地權政策架構下,為避免土地壟斷、促進土地利用,以各縣市為單位進行歸戶,採累進稅制為原則,部分考量政策目的採單一比例税制(如自用、工業用地……等),房屋稅則採比例税制,另兩者於自用優惠稅率之適用規定亦不一致。
 
比較我國與各主要國家不動產持有稅制(表1),各國多採土地建物合併評價與課稅。另觀察各國持有稅率之名目稅率,我國相較國外無明顯偏低情形,因此實質稅率的高低才是稅制問題的關鍵。

不動產持有稅實質稅率大公開
 
 
一般所稱實質稅率(或有效稅率),為實際應納地價稅額與房屋稅額兩者相加,除以不動產市價所得到的比率。在實價登錄制度實施前,不動產市價不易掌握,且土地及建物分離課稅情況下,由於房屋評定現值並未公開,加以地價稅採累進稅率、優惠稅率適用認定等問題,讓稅額如何估算亦是難題,使得實質稅率的衡量更顯困難。回顧近年國內學者針對不動產持有稅實質稅率之研究,多為實價登錄前之交易案例,價格真實性較具疑慮,且由於取得資料之限制,應納稅額多以推估方式進行試算,包括彭建文等(2007)[1]利用台北市大同區和內湖區不動產實際成交案例,推估不動產有效稅率約在0.0886%到0.1304%之間;王宏文、曾彥閔(2013)[2]分析台北市及高雄市2007年交易個案,推估台北市及高雄市住宅的財產稅實質稅率平均數分別為0.066%及0.131%。
 
 
在實價登錄於2012年8月上路後,我國不動產價格透明程度已大幅提升,價格可信度高,為瞭解台北市不動產持有稅實質稅率,本局與台北市稅捐稽徵處合作,運用2016年實價登錄資料,並由該處依稅籍資料比對各筆成交案例2016年度地價稅及房屋稅應納稅額,計算2016年台北市平均持有稅實質稅率為0.1294%,該結果符合前述彭建文研究之實質稅率區間(較接近上限值),優於王宏文、曾彥閔之推估結果。又綜合國內研究及台北市稅捐稽徵處實際計算結果,皆顯示我國不動產持有稅存在實質稅率低於名目稅率之情形。但經與各主要國家不動產持有稅實質稅率比較(表2)可以發現,因多數國家持有稅稅基以評定價格為基礎,與市價存在程度不同之差距,因此名目稅率與實質稅率亦均有所差異。我國實質稅率雖相較低於歐美國家,但和亞洲先進國家,如日本(東京)和新加坡相比,實質稅率相對接近,皆於0.1%~0.2%間,與澳洲(雪梨)相比,則相對較高。

稅制改革中央地方齊努力
 
經實際計算台北市不動產實質稅率,相較於部分國家確實略有偏低情形,然而實質稅率之高低,涉及稅基查估方式與評價水準、稅率設計、稅捐減免、優惠稅率適用所導致稅基侵蝕等相關問題,須從整體稅制全面檢視,進一步發掘問題之所在。此外,持有稅作為地方政府主要稅源,其課徵水準需與公共服務品質、社會福利制度等相互配合,相關檢討不宜以實質稅率多寡為單一考量。
 
我國不動產稅率為中央統一訂定,稅基為地方政府查估,為提升房地稅制合理性,地政局將持續精進地價查估作業,除努力推動地價區段細緻化、區段地價差異化,以落實量能課稅,同時合理調整公告地價及公告現值漸進達標,朝向合理土地稅基目標邁進。另因整體房地稅制涉及中央修法權責,地政局亦將透過積極參與內政部及財政部之「房地評價及稅制研商平台」,與中央協力探討房地稅基查估及稅制相關議題,未來將基於實務經驗持續提供意見,期能共同健全房地稅制,進而促進賦稅公平合理。(資料來源/台北地政第35期)

[1] 彭建文、吳森田、吳祥華(2007),不動產有效稅率對房價影響分析-以台北市大同區與內湖區為例,台灣土地研究,33(1):49-66。
[2] 王宏文、曾彥閔(2013),台北市與高雄市住宅財產稅之比較:兼論兩市財稅努力之差異,政治科學論叢,56:119~156。


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