地政講堂:當地政遇見都市更新

報導:MyGoNews方暮晨
時間:2019-02-08
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北市地政局副局長潘玉女:「當地政遇見都市更新」
北市地政局副局長潘玉女:「當地政遇見都市更新」
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  • 北市地政局副局長潘玉女:「當地政遇見都市更新」
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】你家是老房子嗎?你了解都更嗎?有人找你談都更嗎?還是你的親戚朋友正在都更ing?地政機關在都市更新過程中扮演什麼角色?以上問題你的答案不論是與否,都市更新已是現代人必須了解的課題,因為唯有正確認識都市更新,才能做出最明智的抉擇。
 
台北市地政局副局長潘玉女表示,回顧都市更新制度演進,台北市地政局初始以提供土地開發實務經驗為主,後增加協審估價報告,經統計台北市地政局委員及3位幹事每年平均參加約300場次審議案件會議,審查約700本估價報告書,過程中委員及幹事共同把關,引導都市更新估價回歸專業,減少外部干擾。
 
整體而言,「都市更新」旨在復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。而都市更新權利變換由實施者依都市更新條例等規定,擬具事業計畫及權利變換計畫,辦理更新相關事宜,過程中並由專家、學者、機關代表等組成都市更新審議會,審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議。
 
從受理到參與-地政機關在都市更新中的角色
 
圖一:都市更新權利變換流程
 
副局長潘玉女表示,以現今地政機關的角色而言,從協審估價、審核權利價值合理性、相關事業計畫、權變計畫內容,以及嗣後公告禁止移轉、分割或設定部分負擔登記、土地鑑界、地籍整理、建物第一次測量及登記、差額註記……最後到分算地價評定課稅依據,作為都市更新後土地增值稅、地價稅的稅基依據,流程等(圖一),已經成為都更作業中重要成員。

都市更新過程中地政機關參與項目-地籍測量
 
都市更新過程中地政機關幾乎總動員,舉凡測繪、登記、地價、地用等科室,都在都市更新程序中擔任不同角色,先以地籍測量來說,當都市更新權利變換計畫核定,實施者依都市更新權利變換辦法第23條規定,向都市更新處申請囑託土地鑑界,地政事務所實地鑑界及檢測地籍線與建築線相符後,即核發土地複丈成果圖予實施者,實施者憑以申請建造執照。
 
圖二:都市更新地籍測量流程總覽
 
嗣後權利變換工程實施完竣,實施者除向建築管理工程處申請使用執照外,並再次向都市更新處申請囑託地籍測量及建物第一次測量(圖二)。經過地政機關測量完成後,應檢視「權利變換計畫分配清冊面積」、「建物測量成果圖面積」、「建築規畫設計圖標示計算面積」是否一致,如有不符,實施者應依建物測量成果圖向都市更新處申請釐正圖冊,經統計2011年至2016年測量案件需釐正比例達67%,造成都更期程延宕。

從參與到主動精進-建物測量預審
 
副局長潘玉女指出,因此地政局體察民意於2016年1月1日起創設都市更新預審制度,實施者於申領使用執照時,同時檢附建照執照、設計圖、申請使用執照等相關文件,即可申請測量預審,藉以加速建物測量成果圖審核,事先核對權利變換清冊,提早製作釐正圖冊資料,每個案件約可節省作業時程1.5個月,2016年共受理都更預審5案共計555件。
 
但好還要更好,2016年1月1日起試辦(現已正式實施)建物測量預審,實施者於都市更新建物屋頂板申報勘驗完成後,至核發建物使用執照前,得向地政事務所申請建物測量預審,建物面積如有不符,實施者得以提早申請變更權利變換計畫,預審結案後地所提供建物面積清冊予實施者,估計節省作業時間6個月以上,但以一次為限。
 
副局長潘玉女說明,既然實務上常因建物測量成果圖、權利變換清冊計算面積、建築規畫設計圖標示計算面積三者不一致,衍生差價計算爭議,所以辦理過程中應如何避免錯誤、誤會、訴訟及時程延宕?就以地政機關實務經驗而言,為使都更過程更順利,建議委由專業人士計算都更建物分配面積,事業及權變計畫建物圖說應標明尺寸,先行申請都更預審避免釐正圖冊更面積,另對陽台、雨遮、停車位等常見測繪面積計算錯誤的案例,亦整理相關法規沿革供實施者參考。
 
都市更新過程中地政機關參與項目-土地/建物登記及後續注意事項
 
圖三:都市更新地政登記流程總覽
 
北市地政局副局長潘玉女表示,就地政機關登記部分(圖三),首先,都市更新權利變換計畫核定後,實施者如有需要可以向都更處申請公告禁止移轉、分割或設定負擔,並以府函囑託地政事務所辦理相關註記登記。
 
其次,對於不願或不能參與權利變換領取補償金者,及不參與分配只領取權利金者的權利人,實施者於發給補償金及權利金並完稅後,應列冊送請都更處囑託地政事務所辦理都市更新登記。
 
最後對於參與分配者,地政機關同樣受都更處囑託,辦理地籍整理,舊地號於此截止記載,新增新地號且加註地籍整理前地號,並以權利變換計畫書中的分配結果清冊,辦理都市更新登記,完成土地所有權權利變換及建物所有權第一次登記。
 
還有要再次提醒您注意,若有差額價金尚未繳納的情形,對於土地及建物會辦理註記登記,在未繳清差額價金註記未塗銷前,除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負擔。如果事後繳納完竣,要記得請實施者送都更處囑託地政事務所塗銷註記,以免造成私權糾紛。
 
然後在都更過程中,權利變換範圍內土地及建築物未能自行協議消滅之他項權利(抵押權、典權)或限制登記,實施者應列冊送請都更處囑託地政事務所登載,登記原因為「權利變換」,並依原登記先後登載,檔號維持原設定時之檔號,設定義務人則依他項權利登記清冊登載。
 
最後當地籍整理完竣,舊地號截止記載,公告新地號公告現值,及辦理權利變換登記後,地政局地價科對不同所有權人改算前次移轉現值及申報地價,供稅捐機關作為核課土地增值稅及地價稅依據。
 
從參與到主動精進-地價改算預審新制
 
圖四:都市更新地價改算預審新制
 
還有要報你知的是,除測量可以預審外,地政局推出地價改算預審新制(如圖四),實施者於土地登記時,同步提供地政局地價改算相關資料,預為核對建置地價改算資料,地政事務所於登記完竣,「即時」通知地政局地價改算聯絡窗口,可再節省7天作業時間,呈現出台北市政府地政同仁的效率。


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