向南聚焦、向東前進,高雄房市鎖定鳳山

報導:MyGoNews方暮晨
時間:2019-04-24
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  • 城市L密碼 置產3準則,解密建案CP值,向南聚焦、向東前進,高雄房市鎖定鳳山
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】高雄市長韓國瑜說,「東西賣得出去,人進得來,高雄發大財!」高雄是一位沈睡的大巨人,只要一清醒,一定可以轟動武林,韓國瑜力拼觀光與經濟目標,帶動高雄市民對未來房市看漲。

 
選後民調--高雄「剛性買盤」快速歸隊
 
中信房屋2018年市長選後,透過臉書舉辦「大選後的高雄房市未來」民調發現,有45.3%受訪者認為韓國瑜上任後會對房地產產生火花或亮點,有48.4%受訪者認為未來房市會愈來愈好或價格持平緩緩上揚,換言之,有近5成民眾看好未來高雄房市。有45.3%認為若拉高平均薪資將提升購屋意願,另外有26.6%認為增加就業機會將提升購屋意願。針對購屋預算,51.6%購屋總價為500~700萬元,總價千萬元比例佔75%(下表)。

 
專家觀點--高雄房地產已經開始熱起來
 
中信房屋的網路調查看出高雄「剛性買盤」有被催化出來的跡象!國發會前主委、政大經濟系教授林祖嘉認為「只要高雄消費力提升,讓商圈經濟有起色,周邊的房地產熱度也能夠一起帶動。」全球不動產流通協會理事長李同榮分析「高雄市藍綠變天,預期心理會讓高雄房價在2018第4季趨向止跌。」甚至房地產大亨香港信和集團主席黃志祥,也在台中前市長胡志強陪同下,和韓國瑜討論在高雄合作、投資等相關事宜。種種跡象顯示,高雄房地產動能已經「準備啟動」。
 
置產準則--城市發展 +公共建設+成長特區
 
儘管如此,買房這碼事不比市場買菜,除了「精挑細選、仔細比價」之外,最重要的還必須掌握「現在買得合理、未來肯定增值」的成功置產模式,才是最聰明的作法。根據置產成功寶典的3大準則,分別是:(1)跟著城市發展、(2)跟著公共建設、(3)選擇成長特區,這3個置產原則把握住,就等於選對了Location(地段),這也是大家朗朗上口買房3原則「Location、Location、Location」(地段、地段、地段)。
 
城市發展--向南聚焦、向東前進,高雄新東區
 
以高雄市來分析,首先,跟著「城市發展」置產,一般人都會認為指的是積極發展中的亞洲新灣區,這裡房地產是高雄「頂天價格」,然而,高雄在地人都知道「亞洲新灣區是多數外地來的有錢人、以及少數高雄富豪去買的」,在地高雄人不會買這裡「這麼貴的房地產」。高雄人都知道,高雄城市發展是「向南聚焦、向東前進」,從北高雄的美術館、農16特區向南延伸到亞洲新灣區,隨著公共建設向東延伸到鳳山,東高雄所在的大東藝文特區、衛武營文化中心、文山特區,成為高雄「城市新東區」,城市軸線的移動,當然帶動房地產發展的方向。
 
公共建設--10大建設「匯聚東邊」聚焦鳳山
 
其次,高雄置產跟著「公共建設」走,高雄現階段的10大建設絕大部分都是「匯聚東邊」,透過台鐵地下化等交通軸線聯結,讓東高雄的通勤更順暢,搭配東高雄區域內的多項重大建設推動,形成「建設做到哪、房地產的版圖就發展到哪」,聰明的高雄人都知道,在東高雄可以用亞洲新灣區1/2-1/3的價格,買到同等級產品。舉例,從鳳山文鳳路開車到亞洲新灣區的三多商圈,車行時間僅約20分鐘,同等級的建築產品,房價卻是「2字頭」與「6字頭」的差距,聰明買家當然會買在文鳳路的文山特區內,然後省下的房價,還可以買輛高級安全的進口車,犒賞自己、慰勞家庭。
 
成長特區--區域利多持續增加,有助房價攀升
 
最後,置產要選擇「成長特區」,一個機能成長的區域跟一個機能成熟的區域該怎麼選擇?機能成熟的區域固然很好,要買什麼都方便,但是相對的,因為區域再發展的機能有限,「後續成長」的空間就會比較小。但是,機能成長中的區域,表示後續還有很多的發展空間,舉例,當區域內要設立大賣場、速食店,或者其他商業設施進駐,都會牽動區域房地產的走勢,隨著「成長特區」商業氣息不斷地進駐,區域就會持續出現增溫力道,房價的漲升力道,當然就會比成熟區域有更充沛的動能。
 
案例說明--注意「聯上WE」的成本與佛心價
 
股票上市公司聯上實業看上了高雄城市「向南匯聚、向東發展」的長期趨勢,以總價7.15億元(每坪約61萬元),購入鳳山區大貝湖段111地號(文鳳路),面積1172坪住三之2土地,建蔽率60,容積率270,基地位於澄清路麥當勞正後方,緊鄰文鳳路且面對600坪公園綠地,為文山特區稀有面對綠景基地,區域商圈發展成熟。聯上集團以「聯上WE」建案為名進行銷售,規劃地上15層、地下3層建築,以簡易房地產容積與營造成本計算,這塊基地規劃大樓銷售,建築成本已經達到約每坪31.5萬元左右的「3字頭」價位(右表),若是看到建商開出「佛心價」,真的要趕緊行動。

 

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