高力國際 大陸外商大撤退,東南亞成為投資新亮點

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-06-10
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高力國際 大陸外商大撤退,東南亞成為投資新亮點
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】中美貿易戰開打已逾1年,為求避險,已經引發一波在中國深耕的台商陸續回台,甚至到東南亞設新廠以及尋找新商機。為讓台商能夠進一步掌握東南亞的經濟現況,高力國際特定調查東南亞主要國家目前的房地產投資環境與設廠優勢進行深入剖析,進一步解碼東南亞六國重點城市房地產發展趨勢。
 
越南勞動參與率超過75%(圖:高力國際)
 
根據高力國際最新發布的「解碼東南亞房地產」報告,針對印尼、馬來西亞、緬甸、菲律賓、泰國,以及越南等6個國家經濟現況與房地產趨勢進一步剖析,2019年最新資料顯示,六個國家勞動參與率均超過6成,其中越南更超過75%,人口平均年齡僅有泰國、越南超過30歲,其餘4國均低於29歲,而2018年GDP均超過4.5%。受惠於人口紅利、快速成長的經濟與當地市場需求,潛在商機龐大,發展可期,目前已吸引許多外資及台資企業前往投資及設廠。再根據中經院調查報告,因中美貿易戰衝擊,衍生出一波台商設廠據點或是遷廠需求,其中近2成、約18.5%首選東協國家,反觀回台設廠的比率約12.3%,還不如東協來得高。
 
目前多數國家首都的房地產是外資相較關切的投資城市,包括印尼雅加達、馬來西亞吉隆坡、菲律賓馬尼拉、泰國曼谷以及越南河內等,另外還有印尼的泗水、緬甸的胡志明市、仰光也是目前外資投資的重點城市。
 
馬來西亞房地產投資機會主要集中在首都吉隆坡,而且辦公與零售需求的空置率隨著時間拉長,則逐步縮小,也讓投資收益率趨於穩定。(圖:高力國際)
高力國際先行解碼台灣民眾喜愛投資海外房地產與旅遊的國家馬來西亞與泰國,以及中南半島的另一個國家越南等三國的房地產現況。馬國主要的政策重點有三項,包括體制改革、提升國人的社會福利、以及鼓勵新創經濟。2018年馬來西亞受惠於內需市場強勁與外銷訂單成長,經濟成長率約4.7%,勞參率約68.5%,為六國中第二高、人均年齡28.1歲,人均所得為10,703美元,該國房地產投資機會主要集中在首都吉隆坡,而且辦公與零售需求的空置率隨著時間拉長,則逐步縮小,也讓投資收益率趨於穩定。
 
高力國際進一步觀察首都吉隆坡市中心各項房地產的現況,辦公室總量體接近270萬坪,預計新增供給超過40萬坪,整體空置率約18.9%,平均投資收益率5.5-6%;零售型房地產總量體超過90萬坪,預計新增供給超過20萬坪,空置率約14.7%,平均投資收益率6-6.5%;住宅總量體逾47萬個單位,預計新增供給超過14萬個單位,空置率約13%,平均收益率3-5%。
 
泰國目前飯店平均投資收益率約6%,辦公室平均收益率約5.5%(圖:高力國際)
泰國在2018年的GDP成長率約4.1%、勞參率約68.1%,人均年齡超過37歲,為六國中人均年齡最老的的國家,作為經濟引擎的曼谷推升整體經濟發展,特別是在觀光旅遊及辦公市場。隨著旅遊人次逐年增加,對於餐飲設備的水準提升浮現,飯店業者更加著重高檔餐飲的市場,紛紛朝這個方向增加投資,目前飯店平均投資收益率約6%。

此外,如同台灣掀起的舊樓改建風潮,曼谷市中心因新增供給短缺,近幾年亦興起舊辦公室翻新整修的風潮,藉此推高租金收益,目前總量體逾百萬坪,整體空置率約7.3%,辦公室平均收益率約5.5%。除了市中心為投資熱點外,高力國際預期以出口為導向的東部經濟走廊(主要指羅勇府、春武里府與北柳府等三個省份),區域內工業用地將成為設廠投資首選,吸引高附加價值的產業進駐,進而帶動當地不動產契機。
 
 
緊接著解碼近幾年也吸引台灣民眾前往旅遊,甚至台商最熱門投資設廠的熱點-越南。越南2018年GDP成長率約7.1%,勞動參與率高達76.81%,兩項數據均為六國中最高,不過,人均年齡30.5歲,為六國中人均年齡第二老的國家。依據越南計畫投資部統計資料顯示,該國2018年外資投資總額高達355億美元,日本的86億美元、韓國的72億美元以及新加坡的51億美元位居前三名;台資企業投資金額為11億美元,位居第7位。越南因土地及勞動成本低,成為電子產品、服裝、鞋類以及家具等製造代工重鎮,高力國際也預期在未來幾年內各國企業於當地的設廠投資將持續增溫工業用地需求。
 
根據高力國際調查,胡志明市辦公室總量體近10萬坪,預計新增供給面積約近4萬坪,空置率僅約5.3%,平均投資收益率約8.5%;零售房地產總量體超過30萬坪,預計新增供給超過6萬坪,空置率高達7.5%,平均收益率約5%;旅館總房間數約1.5萬間,新增供給約1600間,空置率約24.7%,投資收益率約6%。至於,工業地產投資則著重在河內,工業地產總量體超過80萬坪,未來3年將有14個新興工業區、超過180萬坪工業地釋出,目前空置率為17.4%,投資收益率約10%。
 
印尼首都雅加達商辦總量體為超過293萬坪,目前整體空置率約18.1%,平均收益率可達6-7%(圖:高力國際)
高力國際接續解碼印尼、菲律賓與緬甸等東南亞三國房地產投資趨勢、首先,觀察印尼房地產投資現況,印尼政府正大規模強化基礎設施,包括興建收費公路、大眾運輸(MRT、輕軌、高速鐵路)、機場和海港等;同時,為鼓勵外來投資,政府亦研議放寬外商投資領域,如醫療業及物流業。我們也預期這雙重利多政策將會帶來TOD(Transit Oriented Development)及工業地產的發展機會。
 
印尼為東協中腹地最大且人口數最多的國家,2018年印尼的經濟成長率為5.1%,主要人口平均年齡不到30歲、約28.6歲,勞動參與率為66.7%,人均年收入約3707美元,首都雅加達商辦總量體為超過293萬坪,目前整體空置率約18.1%,平均收益率可達6-7%;零售型房地產總量體超過140萬坪,三年內預計新增13.15萬坪,目前整體空置率約16.4%,平均收益率7-8%;旅館總房間數超過4萬間,平均住房率60%,預估收益率約10%;住宅總量體超過20萬個單位,預計新增供給超過4萬個單位,空置率13.3%,平均收益率5-6%;工業土地總量體超過1.15萬公頃,閒置率僅5.8%,平均投資收益率約8-10%,三年內將再新增100公頃之土地。
 
以菲律賓的經濟重鎮馬卡迪市中心(MAKATI CBD)為例,目前辦公室總量體近百萬坪,預計新增供給超過8.5萬坪,空置率僅1%,投資收益率約5.6%(圖:高力國際)
菲律賓的主要經濟活動集中在首都馬尼拉,尤其該國政府正大規模投資基礎建設,包括開闢新公路、鐵路以及新機場,透過交通建設的串聯提升各區域可及性,高力國際認為這些基礎建設的沿線將會成為該國投資新亮點。
 
菲律賓2018年GDP成長率為6.2%,是六國中成長率排名第三,勞參率超過6成,人均年齡約23.4歲,為六國中人均年齡最年輕的國家,根據高力國際調查,以菲律賓的經濟重鎮馬卡迪市中心(MAKATI CBD)為例,目前辦公室總量體近百萬坪,預計新增供給超過8.5萬坪,空置率僅1%,投資收益率約5.6%;零售地產總量體超過14萬坪,預計新增供給超過2萬坪,空置率約2%,目前阿拉亞中心(Ayala Center)租金約每月每坪超過100美元;飯店房間數為3千間,預計新增供給為1200間,空置率79%,飯店平均每晚房價120美元;住宅總量體2.7萬個單位,預計新增供給為1700個單位,空置率約10.8%,收益率約4.5%。
 
緬甸目前辦公室總量體超過11萬坪,預計新增供給近7萬坪,目前空置率高達28%,投資收益率約10.5%(圖:高力國際)
最後解碼緬甸房地產現況,目前該國政府為吸引更多的外資進入,包括修訂零售及倉儲批發法規、放寬金融保險業投資規範等;另外,該國消費力也因為經濟發展而提高,尤其以中產階級最為明顯,高力國際認為經濟中心-仰光最具投資機會,其中零售地產,特別是生活型態與目的型的購物商場,將會是一個新亮點。
 
該國2018年GDP成長率約6.7%,為六國中第二高,勞參率超過65%,人均年齡不到30歲、約27.7歲。根據高力國際調查,該國經濟發展重鎮仰光,目前辦公室總量體超過11萬坪,預計新增供給近7萬坪,目前空置率高達28%,投資收益率約10.5%;零售地產總量體逾12萬坪,預計新增供給近5.5萬坪,空置率約5%,投資收益率約8.4%。
 
至於,仰光目前大型飯店房間數為5334間,預計新增供給為1693間,目前空置率約57%,投資收益率約8.7%;酒店式寓所目前總量體為2242個單位,預計新增供給為2413個單位,空置率約21%,投資收益率約9.7%。
 
高力國際董事總經理劉學龍表示:此波中美貿易紛爭影響代工業為主的廠商甚鉅,將使各國廠商思考並加速將生產線轉移至中國大陸以外的鄰近區域,東南亞國家因土地取得、人力成本、基礎設施興建相對便宜,與美國關係友好、以及政府大幅鼓勵外資進入的激勵下,預期將有一波新商機出現。
 
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