多空分歧!房價仍呈橫盤整理格局

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-09-18
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新聞摘要
  • 多空分歧 2019年估28.8-29.5萬棟,房價仍呈現橫盤整理格局,35%首選房地產做為資金避險標的
 
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據永慶房屋2019第4季網路會員調查,全台認為房價維持不變的比例,由上季的43%減少5個百分點至38%(圖一),連3季走升後首度下降,看漲與看跌同時上升,顯見消費者看法分歧,整體而言,房價仍呈現橫盤整理格局。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析:2019年以來房市買氣回溫,讓房價獲得支撐,但第3季開始中美貿易摩擦升級,國際景氣不穩定加上總統大選影響,部份民眾看空房價;但近期台商回流,帶來資金及就業機會,加上利率仍處低檔,部分民眾看多房價,呈現意見分歧的現象。
 
 
那麼,消費者對於2019年第4季國內經濟表現的看法為何(圖二)?45%消費者看壞2019年第4季經濟,謝志傑說明,全球主要經濟機構普遍看壞2019年景氣,加上美國與中國、歐洲貿易爭端升級,日、韓關係也出現惡化,全球經濟面臨需求放緩的挑戰,景氣下行風險增加,全球央行陸續降息因應,FED也預告將多次降息,因此,消費者看壞國內經濟表現,對於房價的看法也難有上漲的預期,房價橫盤整理的格局實屬合理。
 
中美貿易戰升級!49%消費者認為中美貿易戰會影響購屋意願
35%消費者首選房地產作為資金避險標的,創近五季新高
 
中美貿易戰引爆已持續一年多,但近期貿易衝突升級,那麼,貿易戰是否會影響消費者購屋意願呢?根據本次調查顯示,49%消費者認為中美貿易戰會影響購屋意願,由前2季的41%再度升至49%,與2019年第1季比重相同,謝志傑指出,從本次調查結果可看出,中美貿易戰對於購屋意願的影響程度會隨著貿易戰情勢緊張或緩和而有所變化,近期貿易戰升級,連帶影響消費者購屋意願。
 
 
那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何(圖三)?根據本次調查顯示,房地產再度打敗黃金、定存,成為消費者資金避險的首選,占比為35%,較上季調查增加一個百分點,同時也創下近五季來新高。房地產屬於耐久財的一種,除了保值與避險功能外,還具備投資效益,謝志傑說明,本次調查消費者是否有意願投資房地產收租(圖四),有高達68%消費者有意願,其中60%偏好投資住宅型產品,至於對投資報酬率的期待值,2%至3.5%區間的占比54%最高。
 
 
謝志傑指出,中美貿易戰升級,短時間內沒有緩解的跡象,消費支出受到壓抑,通膨展望由溫和轉向疲軟,經濟逆風吹,FED醞釀多次降息,歐、日甚至端出負利率、加速QE因應,全球金融市場動盪,加上國內高齡化、少子化問題嚴重,提前準備退休規劃已是刻不容緩,而選擇適當的退休理財工具造被動式收入更是重要。目前國內定存利率僅1%左右,若買房收租,投報率約在2%以上,吸引消費者首選房地產做為資金避險、投資理財的標的。謝志傑補充,對於退休族而言,穩定的收益比高風險、高報酬來得重要,目前國內利率維持低檔,連帶房貸利率也是史上新低,但租金卻是逐年緩步上升,買房收租可說是準備退休金的最佳工具。
 
近六成消費者認為2020年下半年以後才是購屋好時機
 
 
消費者認為何時是最佳購屋時機(圖五)呢?謝志傑指出,根據本次調查結果顯示,發現58%消費者認為2020年下半年之後才是購屋好時機,認為2019年下半年是購屋好時機的比重僅20%,顯見面臨中美貿易戰、總統大選等變數下,消費者普遍放緩購屋腳步,期待經濟、政治局勢明朗之後再進場購屋。
  
2019年購屋大調查!69%自住型仍是主力,北市、台中置產需求達3
家與捷運站的距離!77%消費者期望步行10分鐘內
 
若消費者有意在2019年購屋,需求為何?謝志傑指出,從調查結果發現,消費者仍以自住首購、換屋這類自住型買盤為大宗,占比為69%,在房價盤整的狀況下,市場趨於穩定,北市、台中置產、長期收租的收益型需求達3成左右,投資置產需求強,而台中、高雄投資買賣獲取利得的比例均有一成以上,顯示投資獲利有活躍跡象。
 
此外,目前雙北、高雄捷運已通車營運,捷運也成為消費者通勤時依賴的大眾運輸工具,那麼,消費者能接受步行至捷運站的時間為多久呢?根據本次調查結果,謝志傑說明,77%消費者可接受步行至捷運站的時間是10分鐘內,顯示消費者若購買捷運宅,可以接受的步行時間以10分鐘內為限。
 
成就樂齡生活!交通、醫療、公園與鄰近子女是滿足退休族群居住首選條件
 
高齡化社會即將來臨,熟齡族的樂齡生活居住選擇條件也會有所不同,謝志傑指出,本次針對消費者對於退休後居住條件的選擇進行調查,退休族群期待便利交通、完善的醫療照護以及擁有休閒空間、能夠享受天倫之樂為最優先選擇,因此,根據調查結果顯示,捷運、醫院、公園與鄰近子女居住地占比均在一成以上,是退休族選擇居住地的四大關鍵條件,滿足退休族群居住需求,成就樂齡生活。
 
2019永慶預估
自住、置產信心增!交易量有望超越2015
2019年全年交易量預估在28.8-29.5萬棟之間
 
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示:2019年全球經濟面臨逆風,尤其是中美貿易戰愈演愈烈,甚至擴大為貨幣戰與科技戰,衝擊全球經濟成長,加上總統大選選戰干擾,部分民眾購屋態度轉趨保守觀望。不過,房市在經歷3至4年的修正後,房價處於盤整期,讓自住首購、換屋甚至是置產族群等剛性需求出籠,民眾進場信心提升,加上低利環境持續,近期房市表現佳,2019年1-7月全台交易量已達17.3萬棟,較2018年同期成長6.7%,後續房市表現仍可期待。以目前交易量推估,第四季房市交易量應較2018年同期小幅成長,因此,上修2019年房市交易量預估至28.8-29.5萬棟之間,較2018年同期成長3%-6%左右,且有望超越2015年的29.26萬棟。
 
2019房市前瞻
使照創11年來第三高+大量餘屋,市場供過於求隱憂,房價難有上漲空間
建照創11年來新高!未來新增供給恐爆量,桃園、台中、台南、高雄須留意
 
葉凌棋說明,2019年1-7月全台使照5.27萬戶,創11年來的第三高,顯示目前大量餘屋加上使照新增供給多,市場供過於求隱憂未除,2019-2020年市場賣壓仍大,房價難有上漲空間;以建照來觀察未來新增供給,2019年1-7月建照高達8.2萬戶,創11年來新高,推估2019年全年建照量恐達14萬戶,以施工期2年推算,預計2021-2022年新增供給恐爆量。若從7大都會區觀察,桃園、台中、台南建照年增幅超過3成,增幅最大,須特別留意,而台中、台南、高雄建照創11年來新高,須警戒。
 
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2019/8/16~2019/9/6。回收有效問卷數為988份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.0%。
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