這家公司 372億標得京華城「為啥」?

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-09-25
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驚訝!威京旗下中石化372億標得京華城
驚訝!威京旗下中石化372億標得京華城
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  • 威京旗下鼎越開發372億標得京華城
【MyGoNews蕭又安/專題報導】占地約5000坪的「京華城標售案」第4度標售2019年9月25日開標,底價342億元,比第一次(2018年12月12日)標售時開價的380億元「打九折」,然而,第4度開標結果,由鼎越開發採「追價」方式,以372億1萬元得標,溢價率達8.8%,直逼首次標售底價380億元。而得標者鼎越開發背後的母公司是中石化,而中石化又是京華城的大股東,持股比率將近4成,這樁看似「左手換右手」的標售案,引發市場的聯想與質疑。
 
根據承辦標售的戴德梁行事後新聞稿指出,「中石化表示,看好未來台北市東區辦公大樓市場,且京華城土地屬台北市東區罕見完整大面積可供開發土地,有創價空間,未來京華城拆除後將規劃興闢頂級商辦,完工後可為超過上萬個上班族提供工作場所,帶動中崙商圈繁榮,同時為台北市中心發展帶來新機會。」市場人士形容,這種「大哥(威京集團)賣樓、弟弟(中石化)買回」的戲碼,讓人越看越迷糊,如果中石化這麼看好京華城的未來發展,其實集團內部進行交易,過程一切符合證券主管機關的要求,然後發佈重大訊息即可,何苦繞了一大圈,搞到3次「無人問津」後,弟弟才手買回,而且價碼只比第一次開價便宜8億元?
 
戴德梁行在事後新聞稿指稱,「中石化表示,京華城土地位在南京四五商圈及信義商圈北側交界,地處便利,基地屬位處信義計畫區的延伸區;允許使用項目包括辦公大樓、國際購物中心、國際觀光旅館…等,目前規劃改建為4棟結合綠能智能環保的商辦,上層19樓規劃為頂級辦公室,可提供超過上萬個上班族的工作場所,不只能為公司帶進獲利,也能繁榮鄰近中崙商圈,同時接軌台北市政府積極推動的信義2.0計劃。」懂建築與房地產市場的人都知道,一塊這麼大面積的基地,要建築設計、規劃產品,並且計算未來的投資報酬率,單是這樣的作業時間,恐怕起碼需要1年以上,「京華城標售案」2018年12月12日第一次公告,中石化2019年9月25日得標,他們規劃「4棟結合綠能智能環保的商辦,上層19樓規劃為頂級辦公室」到底花了多少時間做出這樣的產品定位?中石化想要取得「京華城」的起心動念,到底是什麼時候萌生出標購意願,也讓市場感到好奇。
 
戴德梁行在事後新聞稿指稱,「中石化說明,未來京華城土地地上物拆除後,將保留地下室原連續壁及基樁,和一般素地開相比減少了土方挖運棄的費用,預估節省整體工期約12至16個月,運營策略則採辦公樓及商業出售出租模式,將依照後續運營狀況決定,預計本案開發完成後,將對中石化營運收入及收益帶來穩定貢獻,並可支應雙主軸策略滾動開發。」這麼重大金額的投資案,用中石化100%持股的鼎越開發名義標購,是否也須受到證券主管機關監督?中石化的股東應該有權力質疑,未來的「營運效益」如何?證券主管機關是否也應該主動要求中石化提出決定這麼重大金額投資案之前,是否做過確實詳細的財務預測數據,是否有針對是否符合公司營運的安全控管?

中石化副總暨發言人陳穎俊解釋,6月凱基銀行提議中石化可以最大股東的身份參與研議合作方式,因此決定出手。
中石化副總暨發言人陳穎俊25日晚間解釋,京華城2018年12月,以及2019年3月、6月三次標售,都以流標收場。在第三次流標後,京華城的聯貸主辦銀行凱基銀行,提議中石化可以最大股東的身份參與研議合作方式。經公司評估後,中石化看好台北市未來商辦行情向上,因此決定出手。換句話說,中石化是在2019年6月開始「起心動念」準備標購京華城,在短短3個月時間裡,決定了4棟19層高端辦公大樓的產品定位,完成了這麼大金額投資的「財務分析」與「風險評估」,更完成了區域商辦產品未來發展的「市場調查」,最後決定出手「372億元標購價」,看來中石化對於標購京華城的「速度與激情」讓人大開眼界。
 
然而,無論市場有什麼樣的質疑,這樁交易已經「成交」,對於「京華城」來說,找到了自己的買家,對於承辦的戴德梁行來說,算是「達成任務」,對於高價搶進的中石化來說,就看看未來這個標購案,是否真的能幫中石化帶來「他們自己期待的豐厚獲利」吧!
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