新聞摘要
- 北市商辦缺貨，新莊副都心A辦崛起，集團總部匯聚新莊
FB
line
twitter
列印
【MyGoNews蕭又安/專題報導】2019年9月17日，聯強國際以每坪100萬元，總價50.87億元買下台北市南港「世界明珠」27層樓的其中12層A級商辦，作為「聯強國際大樓」企業營運總部，這棟2024年才完工的商辦大樓，「聯強國際將與其他企業共同使用」。房地產人士指出，根據Google Map計算，「聯強國際大樓」距離台北車站約10公里，到桃園機場46.1公里，從新莊副都心中央合署辦公大樓前進台北車站，距離僅8.4公里，到桃園機場30.4公里，新莊副都心商業區A級商辦，6折就可以買到，不但可以量身定做，而且整棟都是單一企業獨有，符合集團企業總部「高端、大器、時尚」的要求。
企業總部-新莊副都心「群聚效應」發生
所以，中悦建設機構、儒鴻企業都確定將總部遷至新莊副都心，「儒鴻企業總部」投資64億元規劃地下4層樓、地上19層建築物，為突顯企業特質，建築物以紡織的經緯線條、織品腰身及裙襬曲線做為建築主體造型意象，可望成為新莊副都心新地標。此外，先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能等跟著搶進新莊副都心設企業總部，宏匯集團BOT的「i-Tower雲端科技大樓」，也將提供大型知名企業A級商辦租賃，整個新莊副都心企業總部群聚效應發生，帶動區域商辦市場大爆發。
台北A辦-租金漲、空置率降「產品當紅」
台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問理事劉佩真指出，整個台北市A級商業辦公空間，因為金融保險業、科技業、生技業、遊戲產業等對於「A辦」的需求很大，儘管2018年包括南山人壽大樓、聯合報大樓等相繼釋出優質辦公租賃場域，但是「需求大」的狀態依舊存在，造成2019年台北市A級辦公租賃市場依舊「供不應求」，出租率表現優異，也讓A級商辦空置率明顯下滑。
研究A級商辦整體市場供需，劉佩真表示：「台北市A級商辦空置率，2019年約2.77％，2020年會下降到2.32％，估計2021年會繼續降到0.90％。在租金水準部份，2019年成長幅度達1.71％，2020年成長1.84％，預估2021年會成長到2.23％。」空置率逐年降低、租金水準逐年提高，代表著A級商辦市場在未來時段裡，依舊是「當紅商品」。
外溢效應-台北A辦轉進「新莊副都心」
但是，台北市A級商辦現階段的供給量有限，劉佩真說，台北市A級商辦會出現「外溢效應」，敦化南北路辦公商圈、松江路商圈、內湖科學園區、南港經貿園區會是第一環「外溢區域」，第二環則聚焦在新北市交通便利、大面積重劃區，在捷運板南線、松山新店線、中和新蘆線的路徑上，都已有建商在佈局商辦產品。
劉佩真明確的說：「新莊、板橋、新店都將成為台北市A級商辦供不應求『外溢效應』的受惠區域，特別值得注意的是機場捷運經過，腹地廣大、中央合署辦公大樓進駐的新莊副都心，產業集團總部化的企業大樓，在新莊副都心內比較有機會實現。」房地產業者指出，企業集團總部已成趨勢，新莊副都心有機會承接大型企業集團總部的最佳核心位置。
A辦6要件-新莊副都心有「有條件承接」
她說明，A級商辦大樓有6大要件，分別是(1)核心地段、(2)交通便利、(3)越新越好、(4)智慧建築、(5)知名租客、(6)坪數合宜，這6項要求都符合，就是「A級商辦」，若僅符合4項，則會列入「B級商辦」，劉佩真指出：「以新北市觀察，新莊副都心的商辦，起碼都應該是B級起跳。」換句話說「如果在新莊副都心看到6項要件都符合的A級商辦，應該認真考慮承租或購置。」
黃金3年-新莊副都心A辦「2020起飛」
劉佩真提醒新莊副都心商辦業者，「新北市若要搶佔A級商辦市場，動作一定要快。」因為2022-2024年，台北市將釋出17.2萬坪A級商辦空間，2025-2027年，也會有11.2萬坪的新辦公空間釋出。所以，她建議：「新北市A級商辦產品，一定要趁著2019-2022年台北市A級商辦供應量稀缺時期，搶佔市場，否則2022年之後台北市核心地段A級商辦面積陸續供給，新北市A級商辦就會受到影響。」
絕佳機會-新莊副都心爭取「A辦客戶」
不過，也無須太過擔心，新北市A級商辦擁有「優惠租金、親民售價」優勢，而且新北市可提供的基地面積較大，興建A級商辦的辦公空間面積彈性較高，只要產品符合A級商辦的6項要求，依舊可以吸引國際、國內大企業設立營運總部的機會，可以爭取5G產業、AI、互聯網、AR、VR等高科技產業進駐，而中美貿易戰讓很多台商或外資企業來台投資，對於大面積辦公空間以及興建企業總部的需求提高，這也是新莊副都心積極爭取A級商辦企業客戶的一個絕佳機會。
企業總部-新莊副都心「群聚效應」發生
所以，中悦建設機構、儒鴻企業都確定將總部遷至新莊副都心，「儒鴻企業總部」投資64億元規劃地下4層樓、地上19層建築物，為突顯企業特質，建築物以紡織的經緯線條、織品腰身及裙襬曲線做為建築主體造型意象，可望成為新莊副都心新地標。此外，先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能等跟著搶進新莊副都心設企業總部，宏匯集團BOT的「i-Tower雲端科技大樓」，也將提供大型知名企業A級商辦租賃，整個新莊副都心企業總部群聚效應發生，帶動區域商辦市場大爆發。
台北A辦-租金漲、空置率降「產品當紅」
台灣經濟研究院產業顧問理事劉佩真指出，台北市A級商辦「外溢效應」發生，新北市可以注意新莊副都心。
研究A級商辦整體市場供需，劉佩真表示：「台北市A級商辦空置率，2019年約2.77％，2020年會下降到2.32％，估計2021年會繼續降到0.90％。在租金水準部份，2019年成長幅度達1.71％，2020年成長1.84％，預估2021年會成長到2.23％。」空置率逐年降低、租金水準逐年提高，代表著A級商辦市場在未來時段裡，依舊是「當紅商品」。
外溢效應-台北A辦轉進「新莊副都心」
劉佩真明確的說：「新莊、板橋、新店都將成為台北市A級商辦供不應求『外溢效應』的受惠區域，特別值得注意的是機場捷運經過，腹地廣大、中央合署辦公大樓進駐的新莊副都心，產業集團總部化的企業大樓，在新莊副都心內比較有機會實現。」房地產業者指出，企業集團總部已成趨勢，新莊副都心有機會承接大型企業集團總部的最佳核心位置。
A辦6要件-新莊副都心有「有條件承接」
黃金3年-新莊副都心A辦「2020起飛」
劉佩真提醒新莊副都心商辦業者，「新北市若要搶佔A級商辦市場，動作一定要快。」因為2022-2024年，台北市將釋出17.2萬坪A級商辦空間，2025-2027年，也會有11.2萬坪的新辦公空間釋出。所以，她建議：「新北市A級商辦產品，一定要趁著2019-2022年台北市A級商辦供應量稀缺時期，搶佔市場，否則2022年之後台北市核心地段A級商辦面積陸續供給，新北市A級商辦就會受到影響。」
絕佳機會-新莊副都心爭取「A辦客戶」
不過，也無須太過擔心，新北市A級商辦擁有「優惠租金、親民售價」優勢，而且新北市可提供的基地面積較大，興建A級商辦的辦公空間面積彈性較高，只要產品符合A級商辦的6項要求，依舊可以吸引國際、國內大企業設立營運總部的機會，可以爭取5G產業、AI、互聯網、AR、VR等高科技產業進駐，而中美貿易戰讓很多台商或外資企業來台投資，對於大面積辦公空間以及興建企業總部的需求提高，這也是新莊副都心積極爭取A級商辦企業客戶的一個絕佳機會。
