台北商辦 Q3空置率創30年來新低

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-10-08
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台北商辦 Q3空置率創30年來新低,熱錢帶動成長
台北商辦 Q3空置率創30年來新低,熱錢帶動成長
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】仲量聯行2019年10月8日發佈Q3(第三季)辦公市場調查報告指出,全球景氣持續受中美貿易談判僵持、脫歐等因素,干擾全球供應及需求,2019年以來至今,工業生產及貿易總量均呈現年衰退。但另一面,貿易戰導致部分台商陸續回流帶動國內工業製程、應建工程及不動產等投資,以及電信業者逐步展開5G網路布建及通訊產品等帶動,主計處本季上修2019年經濟成長0.3個百分點至2.46%。不動產租賃及租賃市場均展現強勁需求與成長動能。
 
仲量聯行指出,本季淨去化為358坪與上季及2018年同期約1.5萬坪的需求相較呈現相當差距,但並非意味市場動能疲軟。減少的主要原因包含:一、市場極度缺乏新供給或大面積單位來滿足諸多潛在搬遷、營運整合或總部化等需求;二、信義區有租戶因營運不善退租釋出大型單位;三、大樓業主釋出原保留予關係企業空間,因此導致負淨去化及空置率上升,預計該些空間仍會持續吸引有搬遷需意願的企業租戶。本季空置率在上述退租與空間釋出跟原先我們預期的敦北及敦南空間持續去化的交互抵銷下,空置率與上季比較持平於2.9%。
 
第三季台北市A級商辦平均租金即便在信義區退租及空間導致空置率上升,但新成交租約卻持續帶動整體租金成長。在其他商業區租金持平的情況下,本季整體租金持續成長0.3%來到每坪/月2,776元。先前,敦北及敦南商業區因租戶搬遷釋出大量空間,本季在多數房東維持租金水平促進去化,使得季租金維持平盤。非核心則因低空置率、供給極度有限下,租賃活動趨緩,租金亦維持上季水準。
 
仲量聯行市調亦顯示,過去半年在新A級辦公大樓釋出吸引企業搬遷及營運總部化等帶動,租戶退租釋出促使區域廠辦空置率較前季微幅上升0.2個百分點來到4.1%。南港則因區域條件及屋齡較新等原因吸引租戶,空置則下降0.6個百分點來到0.5%。市郊內湖南港整體租金在多數房東維持租金,季成長維持平盤在每月每坪1,416元;年成長則約達0.2-0.5%。
 
仲量聯行全球市場概況(Global Market Perspective, 3Q2019)顯示,2019年上半年租賃市場去化量較2018年同期減少5%。三大陸中,僅歐洲地區第二季去化量成長,因而,上半年需求量推升到2018年同期水準外;其餘地區均呈現負成長趨勢。美洲地區雖受加拿大主要城市共享空間業者帶動需求,上半年去化量仍呈現3%的萎縮。亞洲地區因受到中美貿易戰、其他經濟不確定性、地緣政治及供給有限等因素影響,租賃需求大幅萎縮,影響亞洲整體表現,因此租賃需求較2018年第一季大幅萎縮30%。
 
預計2019年全球受總體經濟影響,部分企業進行人力精減,貿易衝突引發全球供給鏈面臨重整、整體需求疲軟、生產訂單及貿易減少等影響,加上部分城市商辦供給有限等,企業行事趨謹慎保守,預計2019年全球商辦租賃需求將較2018年減少約5%。
 
國內市場在大量新供給釋出後並陸續滿租,供給十分有限,此將帶動更顯著的租金漲幅,預計2019年底漲幅將達2-3%。需求主要將集中於金融、科技、網通、醫療/生技及共享型商務中心。台北市A辦於2020年到2024年將有9萬坪的新供給進入,多數為自用空間,因此供給仍趨近有限;與此同時,內科及南軟園區預計將有約17萬坪的供給釋出,屆時將吸引部分產業租戶的青睞。在未來釋出A辦租賃供給有限,近來,許多有整合營運、搬遷或欲設立總部計畫的企業,把注意力轉到預租或預售市場來把握未來有限的空間供給。
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