需求穩定,商辦市場迎來美好時刻?

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-10-14
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自用、投資方需求穩定,商辦市場迎來美好時刻
自用、投資方需求穩定,商辦市場迎來美好時刻
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】建商對於未來商辦市場信心提高,積極購地持續擴大商用不動產開發比重,加上自用以及投資需求穩定,使得2019年商用不動產交易買氣熱絡。依據信義全球資產最新統計,北市商辦價格持續走穩,平均售價維持在84.7萬元,毛租金資本化率維持在2.51%。其中租賃市場優於買賣市場,受惠於信義計畫區租金行情持續創新高,頂級辦公持續拉高平均租金,Q3平均租金上漲至2,280元,空置率持續下降至3.19%,在沒有新增供給的情況下,預計第四季空置率有機會低於3%。內科市場這一季表現也相當亮眼,又出現整棟交易,租金及售價都有明顯的上漲。
 
 
信義全球資產總經理柯宏安分析,商辦買氣明顯成長,雖然平均售價尚未突破2015年的高點,但買方願意加價的比率提高,聯強國際以每坪100萬元買下南港輪胎位於南港的商辦大樓,已創下當地新高行情,台北市商辦仍是買方布局的重點。國際貿易衝突轉單效應持續擴大,除了中美貿易戰發酵外,近日日本與韓國貿易僵局也持續緊張,許多大廠回流台灣,上市櫃購買工業地產交易量從2017年逐年攀升,又以桃園交易占最大宗。而第四季台北市有大案即將登場,信義行政中心地上權招商案,預計會造成搶標熱潮。
 
從買賣交易來看,從2018年開始北市商辦售價走勢平穩,使得自用以及投資方積極進場,建商對於商用不動產發展信心增加,紛紛宣布提高商辦開發比重,2019年上半年辦公室開工量已創下統計以來的新高。本季整體商辦平均售價在84.7萬元,變化不大,整體租金資本化率落在2.51%,A+級的辦公售價小幅下降,平均售價來到130.2萬元,A、B級辦公則維持在每坪90.9萬元、73.3萬元,各商圈之間沒有太明顯變化。
 
 
由於辦公市場供不應求,空置率持續下降,平均空置率已下降至3.19%,創歷史新低點,許多辦公大樓租金刷新自己新高紀錄,指標性商辦重新調高租金行情。信義世貿商圈受到南山廣場釋出,帶動整體租金上漲,國泰置地廣場在本季高樓層也出現租金達4,500元以上行情,主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種。在辦公市場需求旺盛的情況下,承租戶已難在信義世貿商圈找到大面積的供給,只好往其他商圈尋找標的,使得松江南京、敦南以及敦北民生商圈空置率都有大幅的下降1%。
 
內科廠辦市場本季表現相當亮眼,從2018年出現整棟交易比率提高,本季宜進實業以5.4億元買下海天科技大樓整棟廠辦,10月也接連出現壽險業買下整棟廠辦交易。第三季內科租金及售價都有明顯的漲幅,平均售價上漲至51.9萬元,租金資本化率為2.73%,平均租金為1,180元,西湖、文德、舊宗三個商圈租金同步上揚,但空置率小幅回升至3.91%。內科市場中最熱的西湖段,需求穩定,平均租金上漲至1,347元,空置率下降至1.23%,2020年將會有新大樓釋出宏匯瑞光廣場,預計屆時可見大型租戶搬遷潮。
 
儘管現階段市場普遍看好商辦場與商用不動產發展,但是,根據一位歷經過2次房地產景氣波段,房地產資深經驗達30年的業者指出,每當景氣波段出現「辦公室熱賣」情況,這是「市場最後可以賣的商品,看到這樣的商品開始熱賣,接下來的市場通常就會在谷底沉寂好長一段時間。」他解釋,台灣房地產業者大部份都喜歡賣住宅產品,因為「住宅產品買的人最多,也最好賣。所以,常會看到建商把商業區土地拿去蓋住宅,而不是蓋整棟辦公,換個角度看,如果商辦市場真的那麼好賣,建商為什麼要犧牲商業區用地?」
 
他說,一個波段的房地產景氣有4大階段,①景氣好的時候,大坪數豪宅很好賣,②景氣中等的時候,建商開始轉向規劃中型坪數產品,然後在不是豪宅的地段,開始蓋豪宅。③如果景氣轉差,市場會看到很多促銷花招,送家電、抽電視、吸引客戶來現場拿贈品等等,這個時候,市場會出現低總價、小坪數(因為高總價、中總價的客戶已經被清理完畢)。④當這種小坪數、低總價商品也被發現並不好賣的時候,「商用不動產」就會開始出現,吸引市場中另外一股買盤,通常「商用不動產」這類產品在市場大概2年時間就會玩完(因為畢竟買家比較少)。
 
他指出,過去他經歷2次房地產景氣波段循環,不論時間長短,這4個階段都重複上演,當第4個階段出現時,就是波動景氣走到谷底,然後等商用不動產都賣不動的時候,市場就開始沉寂,這次10年房地產景氣波段,消耗了一批不動場市場買家,當然也慢慢培養出一批新的買家出來,這批新買家,是下一波房市從谷底翻起的動能。最後,他也強調說:「這一切房地產景氣循環都必須是在政治、經濟狀況正常發展模式下進行的。若有變數發生,情況就要另行研判。」
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