7利多 新北五股 地貌升級、房產成長

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-10-15
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房地產只要擁有綠憩環境,就能夠讓行情增值,紐約中央公園就在印證著綠憩房地產的價值(圖/PxHere)。
房地產只要擁有綠憩環境,就能夠讓行情增值,紐約中央公園就在印證著綠憩房地產的價值(圖/PxHere)。
新聞摘要
  • 7利多 新北五股 地貌升級、房產成長
【MyGoNews蕭又安/專題報導】每年6至9月是新北健康三寶(綠竹筍、山藥、甘藷)的盛產季節,五股、三峽、八里都是綠竹筍產區,年產值將近17億元,堪稱是新北市重要的綠金產業。而擁有綠金產業的五股區,還有經濟部工業局創辦的國家級工業區—新北產業園區,正逐步邁向工業化4.0科技發展,另外,捷運機場線、捷運環狀線交會的新北產業園區站,帶動快捷通勤動線,加上區域內7大重要公共建設推動,讓五股區產生「地貌升級」變化,帶動區域房地產高成長,區域內最重要的「洲子洋重劃區」則成為發展指標區域。
 
 
房地產的「致富聖經」就是「跟著公共建設走」,一個區域的公共建設越多,也代表著區域房地產發展將穩健上揚。新北市五股區的7大建設包括(1)新北大都會公園綠憩饗宴、(2)五股衛生所落成啟用照護、(3)五股國民運動中心、(4)五股交流道增設雙匝道、(5)五股垃圾山推動綠化、(6)五楊高架道路延伸到新竹、(7)五泰輕軌評估持續推動。
 
這7大利多足以讓五股區長期處於「公共建設帶動區域房地產穩健發展」的致富公式中,尤其是五泰輕軌目前還在進行規劃階段,處於「捷運發財三部曲」(規劃、施工、完工)的第一階段,未來一旦審核過關,接著施工到完工通車,還會有3波帶動區域房價的漲勢,現在進場,未來增值空間最大。

五股利多 ①424公頃新北大都會公園,居家綠憩饗宴
 
 
房地產只要擁有綠憩環境,就能夠讓行情增值,紐約中央公園就在印證著綠憩房地產的價值(圖/PxHere)。
洲子洋重劃區的重大7利多,從已經實現的新北大都會公園綠憩饗宴觀察,就可以看懂洲子洋重劃區的地段價值。新北大都會公園面積有424公頃,相當於16個台北市大安森林公園的面積,裡面有68座公園和球場,還有全長近20公里的自行車步道,在新北市政府連續性的施工下,提升新北市樂活宜居的都市生活環境,打造「親水、清水、治水、透水」的新首都地段,而洲子洋重劃區緊鄰新北大都會公園,綠憩親水的生活場域,地段價值與發展都值得期待。
 
房地產只要擁有水岸綠憩環境,就能夠讓行情增值,全球緊鄰大面積公園的住宅,因為近距離擁有城市翠綠,行情永遠是區域最高價。紐約中央公園、倫敦海德堡公園、台北大安森林公園等,都印證著親近綠憩房地產的價值。洲子洋重劃區從左側成泰路三段前進新北大都會公園,最短的距離僅約60公尺,一般距離也約在300-400公尺之間,輕鬆步行約1-7分鐘,就可以從家門口走到新北大都會公園,讓區域內的新建築與綠憩公園維持著親密關係。
 
試想一個情境,從台北大安森林公園旁第一排的「One Park Taipei元利信義聯勤」建案出發,過個馬路(建國南路)約1-2分就可以進入大安森林公園享受綠憩,但是,這是以每坪約230萬元代價取得住家。在洲子洋重劃區裡,從住家出發,步行約1-7分鐘就可以倘佯享受424公頃新北大都會公園綠憩面積,而代價僅是「3-4字頭」行情,洲子洋重劃區與大安森林公園的車行時間僅約25-30分鐘,住在洲子洋重劃區可以用更親民的房價,享受更大的綠憩居家。
 
五股利多 ②五股衛生所提供優質醫療服務,增加機能
 
新北市五股衛生所2017年7月27日正式啟用(圖/新北市政府)。
台灣基層醫療的兩大支柱,分別是診所和衛生所,其中衛生所是公部門設立的醫療衛生單位,不只是看病,還負責執行衛生福利部與衛生局交辦的各種任務,包括醫療保健、疾病防治、食品藥物、社會家庭等4大方向,是執行公共衛生工作的基層單位。
 
新北市衛生局2017年7月27日舉辦五股衛生所落成啟用,3層約340多坪的新大樓位於洲子洋重劃區新城三路與主幹道成泰路的交叉路口上,距離洲子洋公園約100公尺,新北市前市長朱立倫期許五股衛生所能提供在地民眾更優質的醫療服務,五股衛生所週一到週五上午8:30-11:30為一般及慢性病門診時段,嬰幼兒、婦女、老人疫苗接種,還有一般與老人體檢、癌症篩檢等服務項目,會不定期舉行各項免費健康檢查,守護在地民眾健康。
 
新北市衛生局表示,五股衛生所一樓有最新醫療保健資訊及健康服務站,方便民眾血壓與體溫監測等自我健康管理;二樓為工作同仁辦公室及實習教室;三樓除了掛號與診療室、衛教諮商室、哺乳室、預防注射室外,另有早期療育教室、兒童遊戲區、婦女檢查室及超音波室,讓婦女與孩童也能有個安心受檢和治療的空間。
 
有很多人也許不知道「到衛生所打疫苗好處多多」,只要是公費疫苗,就要去衛生所施打,因為公費疫苗都是地方政府衛生局先拿到,然後分到衛生所,疫苗期限都是最新的,準備好寶寶手冊跟健保卡,進入衛生所,就會有志工引導、醫生評估,免掛號費,比起一般診所來說,衛生所是「政府單位」,安全更有保障。
 
五股利多 ③五股運動中心2020年啟用,帶動房市
 
新北市五股運動中心建築設計結合五股濕地特色,以彈塗魚為概念,景觀窗就是彈塗魚眼睛(圖/新北市政府)。
斥資1.84億元興建的新北市五股國民運動中心2018年9月20日動工,是新北市第16座,預計2019年12月底完成結構體工程,2020年3月完工,五股國民運動中心使用洲子洋公園13.41%的土地面積,提供游泳、健身、跳舞場所,打造寬敞休閒的運動環境,讓市民越動越健康。
 
新北市政府工務局表示,五股運動中心是地下1層、地上3層採用彈塗魚造型的建築,讓前來運動的民眾透過「彈塗魚之眼」的景觀窗,欣賞洲子洋公園的生態池與綠帶,在運動休閒之際,也能親近大自然。規劃有25公尺的游泳池,還有兒童池、冷熱水池、SPA池、餐飲區、販賣部、體適能中心、韻律教室、彈性使用空間,總樓地板面積約1200坪。
 
近年養生樂活風氣漸盛,運動空間需求量越來越大,加上台灣夏季酷熱,冬天濕冷,戶外運動有如酷刑,於是,許多人開始選擇在運動中心周邊買房,各地運動中心周邊近來紛紛成為熱門「運動宅」購屋區。國民運動中心平價式的運動消費,高品質的設施與服務,對居民來說是一大福音,對於區域房價具有加分效果。根據房仲業者調查,發現運動中心宅價格比區域房價貴上約5%至10%。
 
以洲子洋重劃區內擁有的五股國民運動中心來說,區域內的「運動宅」具備運動中心、交通便捷、房價實惠等3項優勢,根據調查,目前市場內的新建案銷售價格已經從「3字頭向4字頭」的行情發展中,預計2020年五股國民運動中心完工帶來更豐富的生活機能,行情還會繼續走揚。
 
五股利多 ④五股垃圾山2021年綠化,地貌升級
 
新北市府2019年9月1日起公告實施,五股垃圾山試辦計畫啟動,2019年8月8日市長侯友宜展魄力,率隊進行「排佔作業」。(圖/新北市政府)
五股新市鎮計畫面積大約169.23公頃,因過去管理不善,形成「五股垃圾山」。新北市長侯友宜2019年7月31日市政會議中確認,新北市「擴大五股都市計畫發布前試辦計畫」將面對佔用面積約達100公頃的五股垃圾山進行「全面改造」,新北市府表示:「未來會把五股垃圾山綠美化,打造成大台北地區的重要公園。」新北市府將積極處理違法業者,希望在2021年底達成綠化目標。
 
為有效提升當地土地利用效率並加速五股地區發展,新北市府積極推動五股疏左地區洪水平原管制區解禁和解決非法棄置物課題,透過擴大都市計畫以加速五股地區都市邊界縫合和都市機能調整,有效提升土地利用價值。2019年8月8日侯友宜即率隊進行第一階段2業者「排佔國有地作業」,其餘9家違法佔地業者續於第2階段執行排佔,期望改善五股垃圾山之環境品質,並減少公共安全及環境汙染之疑慮。
 
新北市政府城鄉局表示,五股垃圾山「全面改造」後,具備6大效益,(1)解決五股地區廢棄物堆置課題,提升環境品質。(2)完成防洪工程,解除洪水平原管制,確保五股地區無洪患之虞。(3)透過擴大都市計畫以加速五股地區都市邊界縫合和都市機能調整,提升土地利用效率。(4)產業專區配合大新莊副都心發展,增加產業發展用地。(5)取得更多公共設施用地,降低都市發展壓力、提升市民生活品質。(6)整體規劃開發,建構兼顧生活、生產、生態、生命之發展願景,以健全當地都市機能與環境品質。
 
未來這項計畫達成,等於是洲子洋重劃區旁,又多出百公頃大面積綠憩公園,將會整體提昇區域居住品質,帶動房地產行情,所以,面對洲子洋重劃區的成功置產模式,應該是「現在進場、長期持有、倍數獲利」。
 
五股利多 ⑤五股交流道增設雙匝道,5年完工
 
行政院長蘇貞昌2019年4月承諾「原先7年的國道1號五股交流道改善—增設北出及北入匝道工程工期,可以縮短到5年、甚至更短。」(圖/行政院)
五股交流道承擔五股、泰山、新莊、蘆洲、八里及部分三重、板橋、土城等地區之短、中及長程車流,交通需求龐大,交流道周邊因台64、台65多股車流匯集,造成尖峰時段交通壅塞情形,所以,交通部高速公路局擬定了「國道1號五股交流道改善」計畫,2018年7月同意新北市提出的「國道1號五股交流道改善工程-增設北上出口及北上入口匝道」計畫,讓國道車流直接銜接快速道路,不用再行經平面道路。
 
新北市工務局指出,工程總經費13.87億元,新北市負責新五路用地取得(6.64億元)後,無償供高公局施工,中央將補助工程費7.09億元,各項行政流程將同步進行。行政院長蘇貞昌2019年4月承諾「原先7年的工期,可以縮短到5年、甚至更短。」高公局指出,已展開規畫設計招標前置作業,進行規劃設計,同時進行環境影響差異分析,並優先劃設路權,預計2年內由新北市府完成用地取得後,開始動工,屆時為配合北入匝道施作及交通維持,五股居民若要從新五路左轉北上,將改道至前方300公尺的橋下迴轉道迴轉進入北入匝道。
 
北上出口匝道可改善新五路與楓江路口延滯,延滯秒數由136.6秒/每車提升至59.7秒/每車;北上入口匝道部分,可改善新五路與北上匝道之延滯,延滯秒數由86.9秒/每車提升至56.9秒/每車。也就是說,完工後可部分改善新五路現況交通壅塞問題。房地產業者表示:「當交通改善之後,會帶進更多的居住人口,人來了!房價就漲了!對於洲子洋重劃區來說,屬於中長期的期待利多。」
 
五股利多 ⑥五楊高架道路延伸到新竹,五股動線更順暢
 
 
2019年6月交通部表示,國道一號五楊高架道路將會延伸到新竹,預計2019年底完成可行性評估後,高速公路局將啟動規劃設計和環評、水土保持等前期作業,完工後可紓解桃竹苗長程與短程車流、提升大新竹地區的交通效能。除了對大新竹地區的交通有重要紓解作用,另外,未來從新北五股區出發上五楊高架道路,也可以快捷抵達新竹地區。
 
國道一號五楊高架道路若延伸到新竹,約40公里長度、粗估總經費約700億元。可行性評估報告完成後,規劃設計與環評作業約需要2到3年,施工期約3到5年,未來完成後,台北到新竹經由高架道路只要45分鐘就可抵達,若由五股出發,到新竹的通時間預估可以縮短至30多分鐘就可以抵達。
 
房地產業者表示,許多在竹科園區上班的「科技新貴」,大多選擇住在新竹縣竹北市,因此上國道1號為這些員工最快的交通路線,卻也因此造成大量車潮在上下班時間出現,從竹北開車到新竹科學園區遇上塞車得花上半小時、甚至1小時。竹北高鐵站特區目前新建案的行情是「4字頭」,新北市五股洲子洋重劃區現階段的房價「僅3字頭」,一個是新竹縣門牌、一個是新北市門牌,新北市長期房價「比價、增值」的幅度,會比新竹竹北地區來得高,加上洲子洋重劃區內也有多項中央與地方政府協同合作的重大建設積極推動中,增值潛能會更大。未來「竹科新貴」就會多了一個選擇,取得新北市洲子洋重劃區的建築,走五楊高架道路(也許將來會改成『五新高架道路』)30餘分鐘車程抵達新竹。
 
五股利多 ⑦五泰輕軌可行評估續推動,現在房價最親民
 
 
五股泰山線輕軌運輸系統(簡稱五泰輕軌)路線,與新北環狀線北環段Y22站轉乘,與蘆洲線蘆洲站轉乘,至泰山區與機場捷運A5a站轉乘,在五股路段,服務五股既有開發社區及洲子洋重劃區,設有4站,分別是(1)F06車站規劃於台64高架橋下方,臨近凌雲街處,(2)F07車站規劃於台64高架橋下方,鄰近洲子洋公園處,(3)F08車站規劃於新五路三段與新城八路口,鄰近洲子洋重劃區新興商業住宅區規劃路線(4)F09車站規劃於中興路三段。
 
新北政府指出,2019年5月已將五股泰山輕軌可行性研究報告,第6次提報至交通部審議,可行性核定後,將進行綜合規劃及環境影響評估階段,會舉辦公聽會,聽取民意辦理,另外目前已啟動研究,五股泰山輕軌延伸板橋浮洲地區路線,「將盡速在2022年底前核定可行性研究報告。」新北市捷運局表示,五泰輕軌以運載效率高、省能與低污染的綠色運輸服務沿線通勤與工商業需求之外,同時配合觀光遊憩與周邊聚落相輔相成,有效改善五股與泰山地區交通環境。
 
房地產業者指出,五股、泰山區域的交通建設發展較晚,所以房價相對其他重劃區較低,未來一旦重大交通建設陸續到位,房地產「捷運發財三部曲」在規劃、施工、通車三階段,都有機會讓區域房地產價格出現漲勢,目前洲子洋重劃區的五泰輕軌尚處於「規劃階段」,具備未來長期房價「起漲點」的優勢,所以,具有較高CP值,一旦2022年通過興建計畫,房價勢必因為這項利多而上漲,現在選擇預售產品進場,以2-3年的興建期等待五泰輕軌計畫過關,享受未來房價增值,是一個還不錯的置產操作。
 

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