台中房市 住宅存量增速過快,仍為高空屋率區域

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-12-05
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  • 台中房市 人口紅利不及住宅存量增漲速度 仍淪為高空屋率區域
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大台中房市交易動態資訊平台」發布2019年Q3大台中房市分析季報,就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。依地政機關資料統計,台中市2019年第三季買賣登記棟數為11,031棟,季增2.6%、年增17.9%;第一次登記棟數為4,273棟,季減0.8%、年增6%。而就單月來看買賣登記棟數表現,2019年11月買賣移轉登記棟數為3,383棟,相較於上月減少25.9%,比2018年同月減少9%,由於上月基期較高(為2019年最高點紀錄),故本月移轉棟數下滑數量較為有感,但實際上表現與2019年度平均值(3,547棟)相當;2019年累計至11月為止,買賣移轉登記棟數共計39,013棟,暫時優於2018年同期(36,111棟)表現,領先約8%。
 
進一步觀察2019年Q3各行政區的買賣登記棟數情形,各行政區之登記量與上一季相比以北屯區量增最多(402件),其次為北區(263件),而量減最多區域則為大里區(200件)。
 
統計2019年Q3建照及使照量狀況,建照戶數為7,320戶,年增1.94倍、使照戶數為3,160戶,年減1.5%。而以單月來看,2019年10月建照為3,995(戶),已連續兩個月正成長,月增64.3%,年增63.3%;使照為1,121(戶),月增3.26倍,年減39.7%。累計至10月為止,2019年的建照量大幅領先2018年近五千戶,顯示目前預售市場仍以小坪數、大量體為推案主軸。
 
依據實價登錄資料分析,2019年Q3成交金額為1,690億,季減1.7%、年增17.9%;成交量為12,238件,季增1.3%、年增17.2%。本季土地成交總金額雖較上一季減少約70億,但仍為近年次高紀錄,顯示土地交易市場依舊熱絡。
 
端看土地成交價格部分,2019年Q3都內土地各類均價與上季相比,商業區、工業區及農業區價揚,其他區下滑,住宅區則為持平表現;都外土地以甲建、乙建、丙建及丁建均價有漲幅,農牧用地及其他土地均價則轉跌。本季丁建交易主要位於大甲區幼獅段,而大里區光正段之丁建土地成交單價較高(約25.5萬/坪),致均價上修幅度達5.3萬/坪。
 
2019年Q3商業區土地均價約43.7萬/坪;住宅區土地均價約24.1萬/坪;工業區土地均價約18.4萬/坪;農業區土地均價約7.4萬/坪。本季以商業區及工業區土地價格成長幅度較大。其中商業區土地於西屯區何厝段成交單價達230萬/坪及300萬/坪,其為國泰人壽購入,另於北區水源段成交的小面積土地單價亦高達百萬,故影響整體均價明顯攀升。
 
依據2019年Q3實價登錄資料顯示,台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主,其成交數量比例分別為51.6%與22.7%,交易以總價500~1,000萬元為主,佔比為46.8%。
 
2019年Q3各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者)以南屯區單價較高,而交易量則集中於北屯區、北區及南屯區。北屯區近六成交易屬總太美樂地,成交價約12.8~18.6萬/坪,本季以1字頭房價交易佔大宗,故全區價格下修,呈量增價跌;北區逾九成交易屬微笑世紀雲品特區,成交價約24.1~31.5萬/坪,底標~後標微漲,其餘區位表現與上季相當;南屯區均標以上價揚,其中前標~頂標突破4字頭房價,主要係有高單價指標性建案(磐鈺雲華、雙橡園1617)進場交易影響所致,其成交價分別為約36.4~49.8萬/坪、51.3~58.5萬/坪。
 
而分析2019年Q3各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過30件者),以霧峰區、沙鹿區及太平區之平均總價較高,本季新屋透天厝交易熱區為梧棲區、清水區及太平區。梧棲區購買主力帶為838~1,030萬元間,均標以上區位略有跌幅;清水區購買主力帶為850~1,142萬元間,僅底標價格下滑,整體而言呈價揚;太平區購買主力帶為1,048~1,600萬元間,過半交易屬易墅家個案,成交總價為998~1,250萬元間,本季以總價1,500萬元以下交易為主,故全區轉跌,跌幅在130~538萬元間不等。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠特助表示,2019年房市景氣正處高度樂觀並持續湧量狀態,依據實價登錄資料統計台中市近年的交易數量與總金額表現,106~2018年的交易總量回升至4萬件水平,且交易總金額呈逐年回穩成長,已明顯擺脫105年的低迷景氣。而統計2019年截至Q3為止,交易總量約3.4萬件、交易總金額約4,725億,據長期觀察,不論是交易數量或成交金額,每年於Q4均有一波漲幅,如若再加估Q4的價量,可樂觀預估2019年表現將優於2018年。
 
進一步分析台中市自升格為直轄市後,房市推案板塊的變化:統計自2011年至2019年11月為止台中市地政局公布之建物所有權第一次登記資料可見,長期以來台中的主力推案區域前三名為北屯區(21,640棟)、西屯區(17,446棟)以及南屯區(13,675棟),太平區(10,090棟)及大里區(7,372棟)則緊追在後,表示預售屋完工之後,新成屋的主力戰區亦同步形成,是否有快速去化,以避免淪為高空屋率之區域,即成為後續觀察的焦點。
 
依內政部不動產資訊平台2019年11月最新發布之低度使用(用電)統計資料可得知,台中市目前空屋宅數最多之區域依序為西屯區(11,974宅)、北屯區(11,156宅)、北區(7,976宅)、南屯區(6,837宅)、太平區(5,898宅)以及大里區(5,730宅),若與前述建物所有權第一次登記資料交叉比對後,可明顯發現高推案區域已與高空屋區域成正比分布。
 
陳孟筠表示,若再納入居住人口分布檢討,2019年11月台中市各行政區人口數以北屯區(283,312人)、西屯區(230,395人)、大里區(212,746人)、太平區(193,547人)以及南屯區(173,210人)位排前五名,即便有人口量增的優勢,仍難以消化建商推案的量體,被列入高空屋率區域。值得注意的是,從市場推案分布狀況及民眾置產區域可看出房市跟著重大建設走,除吸引當地居住人口換屋外,亦因看好未來發展吸引外地人置產;但隨著住宅存量愈來愈多,未來選擇性及比價率相對提高,而房價短期內回跌的機率亦不高之下,民眾實質所得的漲幅跟不上房價的追漲速度,現有房屋的高空轉率即是一大問題,目前仍有高比例人口是居住在屋齡20年以上的房屋,如何吸引他們出籠購置新屋、老舊建物活化或重建等,將成為改善高空屋率的關鍵因素。
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