CBRE:2020年地產三大挑戰浮現,市況「小滿」

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-12-18
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  • CBRE世邦魏理仕《2019年台灣不動產市場年終回顧暨展望》全球避險情緒持續,地產三大挑戰浮現
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】CBRE世邦魏理仕2019年12月18日發佈2019年不動產投資市場年終回顧暨展望,受到全球政治風險影響全球經濟波動,誘發市場避險情緒高漲,投資人紛紛轉移投資策略,增加不動產部位的持分;此外,受惠於貿易戰下的轉單效應,多家台商紛紛將產線移回台灣,自2018年起從各類不動產交易紀錄上皆現台商回流蹤跡,亦為台灣整體不動產市場注入新動能。觀察2019年台灣不動產表現,全年(截至12月15日)交易金額達新台幣3,802億元(商用不動產交易金額新台幣995億元,土地交易金額新台幣2,807億元),創下CBRE自2003年有紀錄以來的歷史新高。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示:「2020年台灣不動產市場表現將持穩,各類資產類別收益率可能下修。
 
世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示:「觀察2019年重大不動產交易可以發現,投資人對於優質標的出手闊綽彰顯了勢在必得的搶標態勢,反應了投資人肯定不動產基本面穩健的走勢;此外,由於全球經濟仍存在不定性風險,建議投資人仍須預留操作的空間,切勿見獵心喜,並活用彈性投資策略,包括『地點』及『資產類別』的多元紮實佈局。預料2020年台灣不動產市場表現將持穩,各類資產類別收益率可能下修。」
 
在全球經貿重新洗牌的背景下,政經情勢新常態正成形,為協助投資人有效投資佈局,世邦魏理仕點出2020年台灣不動產市場的三大挑戰,提供投資人不動產市場的全解讀。

 
 
2020年挑戰一:商辦低空置新供給稀,企業租戶幾無選擇。
 
世邦魏理仕統計2019年全年數據顯示,受惠於多家中大型企業搬遷的激勵下,尤其在科技電信業、專業服務業的需求主導,台北辦公室市場淨去化量表現亮眼,以A級商辦為例,全年空置率降至5.05%,係為18年以來新低,推升平均租金達每坪2,790元(年成長3.15%),其中位於信義基隆區的頂級A級商辦租金漲幅尤其顯著,平均租金爬升至每坪3,466元(年成長3.3%),係為10年以來新高;此外,A辦租金上漲所產生的外溢效果亦使得其他商圈辦公大樓受惠,台北市B級商辦全年空置率降至3.36%,平均租金同步穩升達每坪1,788元(年成長1.22%)。

世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示:「預料2020年平均租金成長將平穩增長,全年成長幅度將不高於5個百分點。」
 
世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示:「觀察台北市辦公室企業租賃動態,令人驚喜的是,有大部份需求來自於辦公室搬遷,在其中更有54%搬遷活動是由B級辦公室遷往A級辦公室,包括組織人員擴編、移往新落成大樓以彰顯高端品牌形象等都是主要的搬遷因素。然而,台北市商辦在未來三年供給短缺,租賃市場已轉為房東市場,在面臨可出租的選擇有限之下,企業租戶亦積極採用新租賃策略,包括與共享空間合作、預租(pre-lease)、去中心化(decentralization)、以及購置量身打造企業大樓(built-to-suit)。展望未來,預料2020年平均租金成長將平穩增長,全年成長幅度將不高於5個百分點。」

 
2020年挑戰二:工業地產購置成本升,台商回流埋隱憂。
 
世邦魏理仕統計數據顯示,2019年全年(截至12月15日)不動產總交易金額計新台幣 3,802億元(年增率45%),其中工業地產(工業土地、廠房、廠辦)延續前一年力道,總成交金額達新台幣782.4億元(年增6%);工業地產成交總量平穩上揚,反映出製造業廠商置產需求穩健,使得工業地產投資熱度持續延燒。
 
觀察近十年工業土地及工業地產交易情形,工業土地的交易量於2016年達到高峰,當年度成交金額共新台幣420億元,隨後於2017年因本土建商縮手,全年交易恢復過往水準。2018年受到全球政經情勢影響,加上中國大陸內需增長放緩、企業營運成本走升因素下,許多台商已陸續將部分產業遷回台灣,強勁自用需求有效推升了工業地產交易,當年度廠房及廠辦成交金額共計新台幣596億元。

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示:展望未來,2020年預料工業地產投資市場仍將維持成長趨勢,惟上升幅度將放緩,也因土地成本墊高導致報酬率下滑。
 
進一步觀察台灣工業區地價指數走勢,北北桃三都工業地產價格漲幅高於全台平均,過去五年漲幅達30%。世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示:「台灣工業區土地平均地價已錄得連續五年增長,以交易熱區之一的五股工業區為例,平均地價已漲到每坪新台幣91.5萬元的水平,重新定義了投資人對於工業地產行情的概念。然而受到供給短缺以及部份非地產相關的因素(如供電及人力)影響,拉長投資人購置地產的評估期,甚至部分投資人及回流台商轉而評估東南亞其他市場的機會。展望未來,2020年在倉儲物流、高科技業需求強勁以及工業立體化獎勵誘因支撐下,預料工業地產投資市場仍將維持成長趨勢,惟上升幅度將放緩,也因土地成本墊高導致報酬率下滑。」

 
2020年挑戰三:投資標的如鳳毛麟角,滿手現金反限縮回報。
 
觀察近兩年不動產投資市場,受到全球經貿動盪以及區域市場政經磨擦,勾起投資人避險情緒,自2017年下半年起投資人開始積極評估購置地產的動態,亦部份說明了2019年台灣全年不動產交易量衝破歷史新高的深層因素,各式投資人如建商、壽險業者紛紛出籠尋找可投資標的之現象即可推知一二。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出「展望未來,預料投資人避險心態不變,對後市抱持謹慎樂觀的態度,2020年將繼續採取靈活的投資策略,部分不動產類別的收益率可能面臨壓縮。」
 
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出:「觀察2019年大型土地及商用不動產交易案例,除自用型買方剛性需求支撐整體買盤,投資型買方亦積極購入核心資產,而部分專業投資人如壽險業及不動產信託基金(REIT)更於2019年參與大型地上權案,並購買物流倉儲和醫療物業等多元化資產,其中保險業者對商用不動產積極度明顯提升,全年投資金額年增幅達114%(計新台幣129億元)。展望未來,預料投資人避險心態不變,對後市抱持謹慎樂觀的態度,2020年將繼續採取靈活的投資策略,部分不動產類別的收益率可能面臨壓縮。」

 
 
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