仲量聯行 發布《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2020-02-18
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仲量聯行總經理趙正義表示,新冠肺炎疫情短期導致房屋交易延遲,商用不動產市場影響較小。
仲量聯行總經理趙正義表示,新冠肺炎疫情短期導致房屋交易延遲,商用不動產市場影響較小。
新聞摘要
  • 仲量聯行 發布《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台北仲量聯行2020年2月18日發布《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告指出,新冠肺炎爆發帶來很大的影響,短期考驗全球供應鏈,房地相關交易也可能延遲,但預期下半年風險可望下降。至於產業方面,零售、旅遊受到最直接的衝擊,打擊最大,線上消費則有相當程度獲益;預期疫情維穩之後,原本延遲的房地相關交易將會恢復,並且出現補償式增長。
 
《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告針對商辦、零售、產業、投資交易等面向,說明各別影響。以商辦來說,經濟與政治不確定性,本就帶來阻力,因此,早在新冠肺炎爆發之前,上海、北京、香港的租金已走跌;台北則因空置率低,租金看俏。如今疫情肆虐,中國的租戶將採取更加保守的租賃策略;至於香港方面,受到示威運動影響,租戶推遲房地產決策,隨著疫情蔓延,預期還會進一步拖延。2019年,新加坡因為香港示威運動成為意外贏家,原定在香港舉辦大型會展改到新加坡舉辦,遊客也從香港移轉;如今,新加坡是中國之外,確診病例最多的國家,不僅國際旅客下滑三成,企業也因此推遲搬遷或擴張計畫。
 
仲量聯行報告指出,疫情有助「靈活辦公」的實踐,且進程更推前,概念不再侷限於共享辦公,也延伸到居家辦公;以日本為例,疫情並未衝擊租賃需求,甚至一些企業考量東京奧運可能會造成交通壅擠,已著手在公司周邊租衛星辦公室,讓員工能靈活辦公。
 
產業影響方面,依照疫情與影響程度不同,仲量聯行報告將業種分三大類:「獲利型」、「補償增加型」、「承壓型」。
 
獲利型業態:此類從因疫情爆發而短期受益,進而全年表現有望超出年初預期;預料疫情結束後,將恢複至常態水準。代表性業態:民生用品、醫藥用品、線上消費等。
 
補償增加型業態:此類在疫情中將受到顯著影響,但在疫情得到全面控制後,受到抑制的消費力將集中釋放,短期消費市場或出現補償式增長,但全年增速將大概率低於疫情爆發前的市場預期。代表性業態:時尚零售、旅遊、營造業等。
 
承壓型業態:此類同樣在疫情中受到顯著影響。但與補償增長型業態不同,因其當期時效性高,消費無法延期釋放,所以相應統計指標的全年表現將有顯著回落,承壓更為明顯。代表性業態:餐飲、娛樂、短途通勤等。
 
從電商與第三方物流(3PL)屬於「獲利型業態」,需求維持彈性(因為疫區消費者出於防疫考量,傾向在自家下單),此有助連帶提升生鮮食品、醫療用的冷鍊倉儲需求;仲量聯行認為,這對於現代物流、智能倉儲的更多投資為投資者帶來了令人興奮的機會。不過,疫情導致中國的製造、出口下降,日本、韓國、澳洲的倉儲需求反倒因此下滑。
 
至於從個別市場觀察,在當前環境下,感染控制措施導致中國春節零售營業額遠遠達不到預期;隨著疫情蔓延,部分購物中心縮短營業時間,取消促銷活動,另有飯店、精品全面關閉中國門市;為了彌補損失,許多餐飲品牌推出外送服務。同時,香港與東南亞國家擁有大量中國旅客,這也影響零售與飯店;但日本方面,百貨、奢侈品消費將放緩,其餘消費市場仍以國內為主,因此影響不大。
 
住宅的部分,疫情帶來的不確定性壓抑市場,交易將會推遲。至於投資市場,投資者可能會重新布局,預料2020上半年的投資總額與同期相比,會大幅下降;仲量聯行預期,2020年下半年風險會減弱,投資額有望反彈。至於資本價值應可維持,收益率則恐遭壓縮。
 
展望未來,仲量聯行表示,疫情爆發提醒社區衛生的重要性,這觀念也將延伸到房地產,例如:企業將尋求更高規格的產品,例如:具備良好的通風和過濾系統,以便提供員工更安全、健康的工作環境。另外,疫情也將促使Proptech的發展,例如:研發能針對辦公樓、購物中心及醫療中心等公共場所,進行檢測、消毒、清潔和運輸的智能機器人;或利用物聯網等強化公共場所的體溫等監測資訊,藉此判斷危機發生位置,並發送警報等;無人自駕車或空中運輸工具,則能改善物流檢疫或作為缺工的長期解決方案。
 
仲量聯行董事總經理趙正義表示,我們預期風險會逐步下降;雖然短期導致房屋交易延遲,但賞屋、詢問度不減,國內營建業將隨著疫情趨緩恢復。至於商用不動產市場方面,受到疫情影響較小,辦公室租賃依然滿租,投資人也積極投入大型標案的準備工作。
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