仲量聯行 發布《新冠病毒與全球不動產影響》報告

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2020-03-20
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 仲量聯行董事總經理趙正義表示:避免在任何特定假設情境下孤注一擲,研擬多套情境評估才是最佳方案
仲量聯行董事總經理趙正義表示:避免在任何特定假設情境下孤注一擲,研擬多套情境評估才是最佳方案
新聞摘要
  • 仲量聯行 發布《新冠病毒與全球不動產影響》報告
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】仲量聯行2020年2月初發布《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告,並預告全球供應鏈將受到考驗,飯店零售受到衝擊,不動產交易也將遞延;而隨著疫情在全球蔓延,仲量聯行2020年3月20日進一步發布最新《新冠病毒與全球不動產影響》報告,宏觀分析投資市場、辦公租賃市場、飯店零售等七大面不動產面向,並預期未來供應鏈將多元化、去全球化,不動產科技的需求也將大幅提升;另外,也特別提出「企業最佳回應時程表」,讓企業面對疫情不會手足無措,能夠按照步驟快速反應、維持業務永續,進而促成企業轉型。
 
企業戰略
疫情當前,員工健康與福祉才是最重要的企業核心議題,其次,則是擬定業務連續性計畫(BCP)。面對瞬息萬變的情勢,企業除了要反應靈敏且彈性,我們還建議,在準備、防護、監控與溝通等四大面向,務必保持警覺。此外,追求「運營韌性」(operational resilience)將成為不動產決策者的長期重點,未來若再次發生類似情況,就能及時因應。
 
 
投資市場
在不確性因素影響下,2020上半年的交易可能趨緩,其中,以零售或飯店影響最為顯著;預期隨著避險情緒升溫,交易類型將移轉到「防禦型資產」(defensive assets)-同時,營收穩定性、運營關鍵性、空間使用密度等指標,將躍升為關鍵的風險評估項目。從過去經驗來看,每逢危機時,不動產交易難免有波動;但如今情況可能不同,不動產交易所受到的衝擊將減少,因為各行各業為求分散風險,均採行資產分配策略,我們認為這個大趨勢將不會改變。與其他資產類別相比,不動產的投報率仍具相當吸引力。
 
飯店業
受到旅遊限制、活動取消,及旅遊意願下滑等影響,飯店業首當其衝。短期內,住宿率會大幅下滑。飯店業開業的地點,也連帶影響衝擊程度:若飯店位在國際旅客占比高的地方,更容易受到打擊;相反地,國內旅客開車或搭乘公眾運輸就能抵達的地方,受到的衝擊較小,反倒還可能意外受益。另外,當疫情成功被疫情後,飯店業的需求就可能會在短時間內彈回。
 
零售市場
疫情衝擊期間,不僅消費市場將衰退,供應鏈也面臨中斷危機,這些都將導致現金流風險與營運成本提升,全球零售商必須做足準備工作才能順利度過;其中,最迫切緊急的準備工作就是保護現金流(尤其是利潤低的零售業者)。遭逢重擊的零售業者,甚至可能會尋求房東暫時免租。線上購物體系健全的零售商將是長期的受益者。零售面貌將再次被重塑,結合線上、線下結合的「全通路零售」(omni-channel)將成為主流。此透過重新盤點供應鏈,並確保營運不中斷,將是降低未來衝擊風險的關鍵。
 
工業與物流市場
一旦全球供應鏈中斷,製造業與物流業將會受到巨大影響,同時,港口與機場的活動下降也導致使用率降低、資源閒置。要如何才能強化供應鏈韌性,並且減緩全球供應鏈中斷所帶來的負面影響,都將成為值得深思的課題。疫情也可能會讓業界加速引進自動化系統,藉此來減低對人力的依賴。另外,線上購物(尤其是生鮮採買)將立於不敗地位,進而大量帶動倉儲物流的需求。
 
辦公租賃市場
疫情添亂,讓處於衰退階段的產業承受更大壓力,還會導致投資交易遞延,租金成長步調也將放緩並低於原預期。遠距辦公將導致辦公室使用率下降,同時,強打短租的房東在疫情干擾下,顯得脆弱、易受影響。長期來看,企業可能會把遠距辦公納入常規,並加速投資「協作科技」(collaborative technologies)領域。
 
住宅
人類因為新冠病毒所受的影響最大。從長期趨勢觀察,高接觸密度的生活型態,再加上公共空間占比提高,均讓傳染病的風險提高;能降低此類負面影響的折衷方案,亟待被開發。公寓大廈等住宅產品,受惠於穩定的收益,同時,在房租定價適宜也能有效減少空租期,因此具抗跌性。而從需求面來看,因需求剛性,更能減輕外部衝擊。
 
仲量聯行提醒,疫情延燒的當下,難免會過於關注新冠病毒所帶來的短期影響;但千萬不能忘記思考,長期可能會對社會及不動產帶來的影響。我們的生活方式與工作型態,可能會受到疫情影響而有變化,劫後餘生後更可能發展出新的模式。究竟是什麼要素會加速啟動改變,則待日後再證明。
 
仲量聯行董事總經理趙正義表示:「儘管普遍預期2020年下半年全球經濟成長率將會反彈,但反彈量能是未知數。有鑑於此,仲量聯行建議,避免在任何特定假設情境下孤注一擲,研擬多套情境評估才是最佳方案,同時還要嚴陣以待短中期、甚至是持續性的經濟衰退。」
 
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