新聞摘要
  • 北台灣2011年1~12月預售屋的推案個數有374個,與2010年同期的467個相比,減少了93個
  • 2011年預售呈現「量價背離」現象,如果從股市票市場的技術線型分析,則是變盤前必然會出現的徵兆

北台灣2011年1~12月預售屋的推案個數有374個,與2010年同期的467個相比,減少了93個

【MyGoNews方暮晨/台北報導】住展雜誌統計2011年1~12月預售屋的推案量發現,12月(至12月地3週止)的預售屋推案量出現SARS以來的單月推案新低量,推案個數僅5個,案量剩下60.3億元,其中台北市「零」推案,桃園地區推案3個,新北市及新竹地區各推1個。不到100億元的案量,也是2011年全年各月份的月新低量,這種現象從928檔推案量腰斬即可預見到跡象,出現預售屋「急凍」的特殊現象。不過,2011年儘管出現量創新低局面,但是在各區域裡,都有個案不斷推出新高價,這種「量價背離」現象,如果從股市票市場的技術線型分析,則是變盤前必然會出現的徵兆,至於「變盤」是往上變?還是往下變?留待時間觀察。

2011年預售市場推案量創新低

北台灣2011年1~12月預售屋的推案個數有374個,與2010年同期的467個相比,減少了93個,從可售戶數來看,2011年1~12月的推案戶數為26905戶,較2010年同期的30,847戶減少了3942戶、12.7個百分點,推案量上,2011年1~12月預售屋可售金額為5965億元,較2010年同期的6490億元,減少了525億元、8個百分點。

2011年預售屋推案的高峰期出現在7月份,推案量為755.2億元,足足是12月推案量的12.5倍。推案量會急速萎縮,主要原因為歐債風暴持續衝擊,加上總統大選前居住正義、實價課稅及打炒房大戶的一連串利空面消息有關,房市推案量一路走下坡,從928檔的661億元,下滑至12月的剩下不到100億元,這種推案量急凍的現象,預估要在總統大選底定後的2012年329檔,量能才可望恢復。

房市推案明顯轉趨保守

從全年總推案量來看,2011年全年預售屋與新成屋的加總推案金額為8210億元,較2010年全年的推案量9300億元,減少了1090億元、11.7個百分點。2011年北台灣房市推案量受奢侈稅及全球金融風暴衝擊,推案量從原先預估的10230億元,二度下修至8210億元,減少了2020億元、24.6個百分點,顯示房市的推案明顯轉趨保守。


 

根據台北市地政處12月公布,2011年11月台北市買賣移轉共3428件,是台北市連續第5個月交易件數低於4000件。顯示2011年房市,受到奢侈稅、景氣未明影響,累計2011年至11月台北市的不動產買賣移轉件數,總計4萬6496件,全年交易量恐只能勉強達到5萬件,如此罕見之市場低量,不僅是近8年來新低,更低於2003年SARS當年的5萬5311件。

市況顯示,2011年推出個案的坪數,普遍較2010年放大了,不再是以推出低總價的小套房為主,這與放款金融機構,對投資性小套房的貸款成數降低有直接的關係,建商於是多推出換屋型的產品,甚至是豪宅。

房市邁入供需平衡的正軌

推案產品的結構上,下半年以來,大台北區豪宅推案風潮已不再風光,2012年329檔除了進場良久卻不正式公開的北市信義計劃區豪宅案「皇翔F4」,及位於大安區敦化南路、市民大道口的豪宅「敦南樞苑」兩案,可能公開外,預計2012年329檔,豪宅的建案將會以「個案表現」的方式呈現,不會再有豪宅一窩蜂集中在一起推案的市況。

住展雜誌認為,根據過去歷史經驗顯示,非市場之天災人禍事件對房屋市場的衝擊相當有限,往往在激情過後,之前的遞延性買盤出現,買氣反而更強。非市場因素事件對房市的影響,包括政府政策、突發性的金融風暴,而且外在突發事件因性質不同,對房屋交易的影響程度也不同,但觀望、遞延的買氣,反而累積了更大的購屋動能,等事件一落幕,市場交易熱度立即升高。

住展雜誌認為,受到全球金融風暴的影響,購屋者信心面雖受到嚴重衝擊,對建商而言,這種「以時間換空間」的推案共識,將使預售屋的推案量減至一定程度,而預售屋推案量的減少,將可適度減少房屋的供給量,對消化某些餘屋量較大的地區而言,正可舒緩餘屋的賣壓,使房市邁入供需平衡的正軌,自是好事一樁。