新聞摘要
- 北市地政：2016年不動產市場動態年報出爐
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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】資訊的公開透明是引導不動產市場健全發展的重要工作，為提供完整的不動產資訊，讓各界掌握房市脈動趨勢，台北市府地政局以買賣登記及實價登錄資料為基礎，分為兩大部分進行大數據分析，第一大主軸從市場總體面出發，回顧分析台北市近年整體房市，並歸納整理2016年不動産市場交易量價情形，包括登記交易量、建照及使照戶數、建物第一次登記棟數、不動產經紀業家數及實價登錄量價分析等。第二大主軸則以2016年不動産實價登錄資訊統計分析不動產次市場面，包括住宅市場、辦公市場、店面市場及停車位等市場型態資訊，解碼實價資訊，透明房市脈動。
壹、總體面
一、台北市近年房市回顧與分析
歷經了2002年開始實行土地增值稅減半政策，2009年開始實施調降遺贈稅，2011年實施奢侈稅，2016年的房地合一稅等四大政府重大稅賦政策，造成2000年至2021年為「量縮價跌」，2002年至2006年為「量增價穩」、2007年至2014年為「量縮價漲」、2015年後為「量縮價跌」。另內政部營建署所發布2016年第4季房價負擔能力指標統計成果，全國貸款負擔率為38.34％，台北市貸款負擔率62.48％為六都最高；全國房價所得比為9.32倍，台北市房價所得比則為15.18倍，相當於不吃不喝15年才能買房，負擔最重；但兩者在季變動與年變動值上，台北市的下跌幅度則最大，顯示房價負擔能力略有提升。基此，可簡單歸納出近十餘年來台北市不動產市場呈現「政策寬鬆、房市飆車」、「量縮七年、房價始跌」以及「炒房打房、市場起伏」現象。
二、2016年全市建物買賣登記棟數創2000年以來新低，交易量前三名為中山區、內湖區、萬華區
歷年全市建物買賣登記棟數趨勢，交易量波動狀況易受政府施政及整體經濟環境影響，2000年至2016年間交易量，建物買賣登記棟數2006年為歷史最高點，為68,976棟，2016年為歷史最低點，為21,500棟，跌幅超過6成；又觀察近5年來全市建物買賣登記棟數呈現下滑趨勢，但跌勢已有趨緩。另2016年台北市交易量前三大行政區分別為中山區、內湖區、萬華區，而南港區、大同區、中正區交易量則維持於後段。
三、2016年全市核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆創下歷史新低量
建造執照與使用執照的總核發數量，長久以來被視為預售屋與新成屋的供給量指標，2016年核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆呈現減幅，另2016年核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆創下歷史新低量。
四、2016年不動產經紀業執業中家數較2015年減少40家
自2011年6月實施奢侈稅、2012年實施實價登錄後，2013年後不動產經紀業家數成長趨緩，整體家數於2015年達到最高1049家後，於2016年減少40家。同時不動產經紀業開業家數比呈現下降趨勢，2016年不動產仲介經紀業開業家數比為歷年最低僅37％，不動產代銷經紀業家數比為歷年第二低32％，兼營仲介及代銷經紀業開業家數比為歷年最低26％。另台北市經紀業者中經營不動產仲介經紀業家數約占50-60％，經營不動產代銷經紀業者約10-15％，兩者兼經營者約30-40％。
貳、次市場面
一、住宅交易量逐年下滑，交易量及金額2016年第1季最低
全市2013年至2016年實價登錄住宅交易件數分別為21,860件、15,246件及13,912件及11,386件，交易量逐年下滑。2016年交易件數較2015年減少18.16％，交易總金額亦較2015年減少25.14％。以各季交易量比較，每年第2季交易量均為最高，其中最高量出現在2013年第2季交易件數6,544件，最低量則落在2016年第1季1,961件，僅2013年第2季的29.97％。
二、2016年全市平均交易總價下跌8.54％，2016年平均交易單價下跌4.02％
從全市住宅平均交易總價觀察，2013年至2016年全市平均總價分別為2,190萬元、2,330萬元、2,507萬元及2,293萬元，2016年平均總價較2015年下跌8.54％。2016年各行政區平均交易總價前3名依次為大安區、中正區及松山區，分別為3,294萬元、3,140萬元及2,592萬元。從全市住宅平均交易單價觀察，2013年至2016年全市平均單價分別為62.3萬元、66.3萬元、64.6萬元及62萬元，2016年平均單價較2015年下跌4.02％。2016年各行政區平均交易單價居冠為大安區86.8萬元，最低為文山區48.1萬元。
三、全市以大樓、坪數20-40坪、屋齡31年以上、格局3房為交易主流
從全市住宅建物型態觀察，2016年仍以大樓為主流購屋型態，占比56.25％最高。交易坪數部分，以20-40坪為交易主力，占比45.81％最高。屋齡部分，以屋齡31年以上為交易主力，占比35.83％最高。現況格局部分，以3房格局為購屋者最愛，占比37.34％。
四、2016年辦公市場交易量減少，信義商辦價格及毛利率最高
全市辦公市場2016年買賣與租賃交易件數分別為316件與754件，較2015年買賣與租賃交易件數364件與803件，分別減少48件與49件，主要係受廠辦交易量減少所致。交易價格部分，信義商辦於平均交易單價、平均租金及毛利率皆居第一名，可說是價格最高貴的辦公商圈。
五、2016年店面買賣總金額持續探底，忠孝商圈店面租賃量持續稱王
全市2013年至2016年實價登錄店面買賣交易總金額分別為199億元、120億元、98億元及88億元，全市店面市場買賣交易總金額呈逐年遞減。2016年主要店面商圈租賃交易量前3名依次為忠孝商圈、永康商圈及站前商圈。「主要街道店面」2013至2016年平均月租金單價前3名依次為忠孝商圈、西門商圈及站前商圈，分別為每坪17,981元、13,992元及12,109元。
六、坡平車位為每坪房價3.6倍，大安區單價最高，文山區單價最低
全市各行政區坡道平面停車位平均單價以大安區322萬元為最高，文山區182萬元最低。機械(含坡道機械及升降機械)停車位平均單價以大安區169萬元最高，文山區115萬元最低。統計全市停車位價格比值，機械車位價格大約是每坪房價2.23倍，而坡平車位則為每坪房價3.6倍。
參、一張表看懂2016年台北房市
一、整理分析
經整理分析以上2016年資訊，彙整如下表，希藉由重點的掌握，一張表看懂2016年台北房市，目的更在於透明資訊，進而健全房市。
二、更多年報資訊
本年報完整呈現出不動產市場交易量、價的真實情況，其用意在於透明房價資訊，提供全面的不動產資訊，讓任何想了解或進入台北市不動產市場的人，無論是學界、業者或消費者，皆更能掌握市場脈動，深入了解房市交易狀況，引導不動產市場健全發展。年報附錄一、二提供住宅價格指數及商辦租金指數，協助民眾了解台北市不動產市場趨勢。另更多不動產市場分析，可詳見不動產動態報導專區( https://goo.gl/zmQEF8 )。
北市2016年不動產市場年報.pdf
壹、總體面
一、台北市近年房市回顧與分析
歷經了2002年開始實行土地增值稅減半政策，2009年開始實施調降遺贈稅，2011年實施奢侈稅，2016年的房地合一稅等四大政府重大稅賦政策，造成2000年至2021年為「量縮價跌」，2002年至2006年為「量增價穩」、2007年至2014年為「量縮價漲」、2015年後為「量縮價跌」。另內政部營建署所發布2016年第4季房價負擔能力指標統計成果，全國貸款負擔率為38.34％，台北市貸款負擔率62.48％為六都最高；全國房價所得比為9.32倍，台北市房價所得比則為15.18倍，相當於不吃不喝15年才能買房，負擔最重；但兩者在季變動與年變動值上，台北市的下跌幅度則最大，顯示房價負擔能力略有提升。基此，可簡單歸納出近十餘年來台北市不動產市場呈現「政策寬鬆、房市飆車」、「量縮七年、房價始跌」以及「炒房打房、市場起伏」現象。
二、2016年全市建物買賣登記棟數創2000年以來新低，交易量前三名為中山區、內湖區、萬華區
歷年全市建物買賣登記棟數趨勢，交易量波動狀況易受政府施政及整體經濟環境影響，2000年至2016年間交易量，建物買賣登記棟數2006年為歷史最高點，為68,976棟，2016年為歷史最低點，為21,500棟，跌幅超過6成；又觀察近5年來全市建物買賣登記棟數呈現下滑趨勢，但跌勢已有趨緩。另2016年台北市交易量前三大行政區分別為中山區、內湖區、萬華區，而南港區、大同區、中正區交易量則維持於後段。
三、2016年全市核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆創下歷史新低量
建造執照與使用執照的總核發數量，長久以來被視為預售屋與新成屋的供給量指標，2016年核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆呈現減幅，另2016年核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆創下歷史新低量。
四、2016年不動產經紀業執業中家數較2015年減少40家
自2011年6月實施奢侈稅、2012年實施實價登錄後，2013年後不動產經紀業家數成長趨緩，整體家數於2015年達到最高1049家後，於2016年減少40家。同時不動產經紀業開業家數比呈現下降趨勢，2016年不動產仲介經紀業開業家數比為歷年最低僅37％，不動產代銷經紀業家數比為歷年第二低32％，兼營仲介及代銷經紀業開業家數比為歷年最低26％。另台北市經紀業者中經營不動產仲介經紀業家數約占50-60％，經營不動產代銷經紀業者約10-15％，兩者兼經營者約30-40％。
貳、次市場面
一、住宅交易量逐年下滑，交易量及金額2016年第1季最低
全市2013年至2016年實價登錄住宅交易件數分別為21,860件、15,246件及13,912件及11,386件，交易量逐年下滑。2016年交易件數較2015年減少18.16％，交易總金額亦較2015年減少25.14％。以各季交易量比較，每年第2季交易量均為最高，其中最高量出現在2013年第2季交易件數6,544件，最低量則落在2016年第1季1,961件，僅2013年第2季的29.97％。
二、2016年全市平均交易總價下跌8.54％，2016年平均交易單價下跌4.02％
從全市住宅平均交易總價觀察，2013年至2016年全市平均總價分別為2,190萬元、2,330萬元、2,507萬元及2,293萬元，2016年平均總價較2015年下跌8.54％。2016年各行政區平均交易總價前3名依次為大安區、中正區及松山區，分別為3,294萬元、3,140萬元及2,592萬元。從全市住宅平均交易單價觀察，2013年至2016年全市平均單價分別為62.3萬元、66.3萬元、64.6萬元及62萬元，2016年平均單價較2015年下跌4.02％。2016年各行政區平均交易單價居冠為大安區86.8萬元，最低為文山區48.1萬元。
三、全市以大樓、坪數20-40坪、屋齡31年以上、格局3房為交易主流
從全市住宅建物型態觀察，2016年仍以大樓為主流購屋型態，占比56.25％最高。交易坪數部分，以20-40坪為交易主力，占比45.81％最高。屋齡部分，以屋齡31年以上為交易主力，占比35.83％最高。現況格局部分，以3房格局為購屋者最愛，占比37.34％。
四、2016年辦公市場交易量減少，信義商辦價格及毛利率最高
全市辦公市場2016年買賣與租賃交易件數分別為316件與754件，較2015年買賣與租賃交易件數364件與803件，分別減少48件與49件，主要係受廠辦交易量減少所致。交易價格部分，信義商辦於平均交易單價、平均租金及毛利率皆居第一名，可說是價格最高貴的辦公商圈。
五、2016年店面買賣總金額持續探底，忠孝商圈店面租賃量持續稱王
全市2013年至2016年實價登錄店面買賣交易總金額分別為199億元、120億元、98億元及88億元，全市店面市場買賣交易總金額呈逐年遞減。2016年主要店面商圈租賃交易量前3名依次為忠孝商圈、永康商圈及站前商圈。「主要街道店面」2013至2016年平均月租金單價前3名依次為忠孝商圈、西門商圈及站前商圈，分別為每坪17,981元、13,992元及12,109元。
六、坡平車位為每坪房價3.6倍，大安區單價最高，文山區單價最低
全市各行政區坡道平面停車位平均單價以大安區322萬元為最高，文山區182萬元最低。機械(含坡道機械及升降機械)停車位平均單價以大安區169萬元最高，文山區115萬元最低。統計全市停車位價格比值，機械車位價格大約是每坪房價2.23倍，而坡平車位則為每坪房價3.6倍。
一、整理分析
經整理分析以上2016年資訊，彙整如下表，希藉由重點的掌握，一張表看懂2016年台北房市，目的更在於透明資訊，進而健全房市。
二、更多年報資訊
本年報完整呈現出不動產市場交易量、價的真實情況，其用意在於透明房價資訊，提供全面的不動產資訊，讓任何想了解或進入台北市不動產市場的人，無論是學界、業者或消費者，皆更能掌握市場脈動，深入了解房市交易狀況，引導不動產市場健全發展。年報附錄一、二提供住宅價格指數及商辦租金指數，協助民眾了解台北市不動產市場趨勢。另更多不動產市場分析，可詳見不動產動態報導專區( https://goo.gl/zmQEF8 )。
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