【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據永慶房屋2018第二季網路會員調查，全台看跌2018年第二季房市比例，減少3個百分點至44％(圖一)，若再觀察七大都會區對於2018年第二季房價的看法(圖二)，發現雙北市看跌比例雖逐漸收窄，但仍超過五成，顯示消費者對價格修正還有期待；此外，台南看漲與看跌比重都增加，顯示台南消費者對房價的看法仍分歧，尚未形成共識。永慶房屋業管部經理謝志傑分析：全球經濟同步復甦，經濟表現穩健，股市破萬點最長紀錄，讓民眾消費信心增，購屋意願提升，加上房價大幅修正時期已過，由急跌期進入小幅緩跌、盤整階段，雖整體而言仍小幅看跌，但看跌比重已連七季收斂，印證目前市場緩跌至平盤整理格局不變。
 
根據內政部住宅統計資料顯示(圖三)，謝志傑指出，屋齡20年以上的住宅占比超過七成的有五大都會區，分別是台北、新北、台中、台南、高雄，其中，台北30年以上住宅占比更高達67％，表示台北老房子最多，住宅老化最嚴重，亟待都更或危老重建；此外，桃園、新竹則是全國住宅屋齡最年輕的都會區，屋齡20年內占比均高達四成以上。
 
那麼，30年以上老舊住宅產品別是那些呢？謝志傑說明，從調查結果可以發現(圖四)，居住在住宅屋齡超過30年的消費者中，雙北市以公寓產品最多，占比高達七成以上，而桃園以南五大都會區則以透天產品為大宗，比重幾乎都在六成以上，其中台南市更高達85％。
 
因此，謝志傑說明，雙北房屋老化問題嚴重，都更在雙北面臨的挑戰以公寓為核心，都市更新條例修法必須能夠解決公寓住宅老化與結構安全的問題，才能保障民眾居住品質，否則實質效益不大；而桃園以南五大都會區30年以上老舊住宅以透天產品為主，適用小面積、產權單純的危老條例即是解決透天住宅結構安全問題的最佳方案。
 
消費者有購屋意願時，偏好選擇的購屋地段(圖五)是那裡呢？謝志傑表示，七大都會區消費者購屋地段的選擇以成熟發展區為首選，占比高達76％，顯示成熟發展區的生活機能完善、交通便利優勢，吸引消費者購屋。不過，可以看到新興重劃在桃園與新竹最熱門，選擇新興重劃區的比例超過三成，新竹縣市更超過四成，新興重劃區在桃園、新竹受青睞。至於消費者偏好的住宅型態(圖五)為何？謝志傑說明，根據調查結果顯示，七大都會區以成屋大樓為主流，其中台中以北五大都會區有過半消費者選擇成屋大樓，甚至雙北市還接近八成，反觀南台灣，台南仍以透天為主流，高達53％，但大樓有興起的趨勢，高雄則是成屋大樓與透天二分天下。
 
美國啟動升息循環，全球低利環境恐將結束，利率正常化，寬鬆貨幣政策將逐步退場，台灣也難獨善其身，跟進升息恐怕是2018年央行理監事會的選項之一，謝志傑分析：根據調查，高達80％購屋者與70％售屋者，對於升息的承受力上限僅至2.5％左右，也就是升息3碼左右，升息成為買賣雙方關注的焦點，僅升息1碼就會造成四成買賣雙方房貸還款壓力，顯示消費者對於升息的敏感度增加。
 
此外，調查中有高達58％消費者有「投資收益型不動產的意願」，期待「最低投報率1.5％-3％」占比47％，較上季增加5個百分點。謝志傑補充：投報率3％以上高投報標的難尋，可說是「有需求無供給」，因此，消費者也慢慢接受且認清事實，轉向市場上高於定存利率的「有需求有供給」標的為優先選擇，預期年租金投報率在1.5％-3％之間。
 
永慶房屋業務總經理葉凌棋表示：國內外經濟同步成長，市場資金充沛、台股萬點行情續航，買氣小幅增溫，不過，2017年房市交易量回升主要是受惠於屋主、建商大幅讓利帶動，2018年若沒有持續讓利，買賣雙方對於價格認知差距恐擴大，將壓縮2018年交易量成長的空間。統計2018年1-2月全台建物買賣移轉量較2017年同期增加13％(圖六)，預期買氣小幅回溫，2018年第一季交易量預估在6.5-6.7萬棟之間，較2017年同期增加9％至12％；以近期交易量推估，2018年上半年交易量約落在13.5-14.0萬棟之間，與2017年同(期)比成長約5％至8％之間。
 
不過，葉凌棋補充，國際情勢詭譎多變，中美貿易戰一觸即發，衝擊台灣經濟，連帶間接影響房市表現。此外，美國聯準會2018年預計升息3-4次，若國內通膨壓力增加，台灣跟進升息機會大，因此，國際情勢、升息是未來房市最大變數。
 
在房市熱絡時，銀行競相推出優惠房貸，寬限期、長年期的房貸專案出籠，尤其是寬限期的使用最為常見，若在2014年房市高點購買預售屋，大約會在2016年後陸續交屋，統計七都2016-2017年使照核發戶數統計交屋量，全台約有18.2萬戶交屋，葉凌棋指出：2016年陸續交屋後，若使用3年寬限期，預計將於2019-2020年進入還本期，房貸壓力將驟增，預期將可能出現委售潮，賣壓湧現。根據非官方統計，使用寬限期的房貸戶比例約三成，估算2019年-2020年全台將有約5.5萬戶住宅面臨寬限期到期，售屋壓力大，其中以新北、桃園、新竹與台中賣壓最重，預期降價求售的狀況恐持續。葉凌棋補充，寬限期跟還本期房貸壓力真的差很多嗎？以貸款1000萬元、利率1.8％為例，三年寬限期內每月繳款金額僅1.5萬元，一旦過了寬限期，每月繳款金額飆升至5.7萬元，是寬限期的3.8倍之多，房貸壓力不容小覷。
 
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2018/3/2~2018/3/14。回收有效問卷數為1190份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。