央行第二波「選擇性信用管制」月底登場？

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】2010年9月24日新莊副都心的土地標案再度出現天價搶標事件之後，市場開始冷嘲熱諷的認為央行執行的「選擇性信用管制」，對於建商而言，根本「無效」，據金融界人士透露，央行的高層其實有點生氣，於是，金融圈傳言，9月30日央行召開的理監事會議，將對房地產開發商的土地融資、建築融資開始做更進一步的管制，對於「貸款成數」、「貸款利率」，以及「養地、融資、不開發」等，討論、執行更嚴格的控管。

央行的「選擇性信用管制」執行後，房市量縮價不跌，並且持續出現土地標出天價的現象，讓央行相當難堪，於是，央行計畫將現行的貸款，由一般房屋貸款揮向建商的「土地融資」、「建築融資」。除放款成數以6成為限、利率2％起跳外，並且計畫針對「只養地、不開發」(申貸後1年內未動工，額度將全數收回)的建商，也會強制退場，最快2010年9月30日央行理監事會公布實施。

根據央行最新統計，7月底建築融資餘額，達1.14兆元的歷年新高。自2009年10月央行「關切房市」以來，建築融資餘額不減反增，平均每月增加160億元，建商根本沒有把央行的動作放在眼裡，所以，「選擇性信用管制」出爐後，建商表現出的態度是「根本沒有人在怕」。從近期的幾個大型標地案屢創新高，就可以得到印證。

行政院長吳敦義為了民怨之首的「高房價」召開行政院會議，央行配合演出的祭出「選擇性信用管制」，國有財產局也配合的提出暫停標售台北地區國有土地，但是，土地行情沒有因此下跌，房價沒有因此回軟，多位建商私下表示：「現在的利率這麼便宜，雖然口袋裡有錢，但是不借白不借，可以趁低利率，擴大財務槓桿操作。」
 

為避免低利資金成為哄抬房價幫兇，央行將雙管齊下，同時管控放款成數及利率。且為避免銀行利用「市場回收法」過度融資，將強制要求以「歷史資料比較法」作為鑑價、核貸基礎。行庫主管表示，若以「歷史資料比較法」核貸，建商能貸到的錢較少，不過，行庫主管也認為，如果央行只規定成數，但未對估價標準統一，屆時土地融資、建築融資版的「選擇性信用管制」，將如同空包彈，對穩定房價難有效果。

近幾年房地產行情大漲，幾乎每家建商的賺飽了荷包，所以，「建商都很有錢，對於土地融資、建築融資降到6成，其實影響有限的。」一位建築業者私下這麼表示，不過，「如果把土地融資、建築融資降到5成以下，那對於建商的影響就大了，因為自己要拿出的錢變多了，時間成本會讓建商想辦法快速清掉手中資產，這個時候，房價就無法那麼堅持了。」

然後，當土地融資、建築融資成數降低之後，再將貸款率提高才會有效，「2~3％的貸款利率，對於建商來說，是不痛不癢，這些年建商在銀行低利的圈養下，已經賺了很多錢，現在就算利率提高到4％以上，只不過是讓建商獲利回吐一些給銀行，我相信，當央行發狠用這樣的方式限制建商，房價很容易會快速回到正常價位。」一位不願意具名的房地產財務人士這麼表示。

台灣年底要五都選舉，台北市、台北縣都面臨高房價的民怨，而這兩個區域又是2012年總統大選決定勝敗的前哨站，「高房價的民怨」是否會牽動著選票的飄移，還有3個月就可以揭曉。