【MyGoNews方暮晨/台北報導】現在的建案為了講究高附加價值，所以大多數建商都極盡誇張的搞了一堆「公共設施」在建築物內，弄得建物「公設比」一般都超過30％，這個數字是代表每100坪權狀面積裡，有30坪是公共設施，如果單價是每坪100萬元，買房的人等於花了3000萬買公共設施，有這個必要嗎？所以，看清楚公共設施實在是買房者必須斤斤計較的事。

政大地政系教授張金鶚就認為，與其計較公設真正的價值，還不如仔細了解自己需要哪些公設？花大筆錢買到的公設，到底包含哪些內容？很多人對「公設比」的定義根本搞不清楚。所謂的「公設」，簡單的說，自己房屋專有使用的部分稱為主建物，而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設施，其中，公設又有「大公」與「小公」之分。目前業界計算「公設比」用的公式也可以讓大家參考：(1)公設比＝公共設施÷(主建物＋附屬建物)。(2)公設比＝公共設施÷(主建物＋附屬建物＋公共設施)。

這樣的說法或許還是有點「文言文」，舉上面的例子來說，假設購買100坪的房子，「這戶房子那一層」的電梯間、樓梯、門廳、走廊等公共設施，因為屬於當層住戶使用，因此稱為「小公」；除此之外則稱之為「大公」，通常就包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、以及其他極盡奢華的VIP設施等。不過，要注意的是，可以列入公設面積計算的範圍，必須是有頂蓋的公共設施，中庭露天花園、露天泳池，無論多豪華都不能計入「公共設施」權狀坪數內。


在建築法歸的規定裡，有些的「大公」是基於安全、民生、防災……等建築法規規定的「必要」設施，是必需依法分攤給住戶，但是，有些諸如1樓開放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……等等的公共設施，並不在建築法規裡的「必要」設施，這些是建商為了增建案價值而新添加的「豪華大公」，就是住戶花冤枉錢買的不是絕對必要的公共設施了。所以，買100坪的住宅，動輒30％的「公設比」，代表30坪面積就是這些「小公+大公+豪華大公」佔掉的面積，要知道，公設的面積不會折價計算，同樣是依照住宅室內面積價格跟客戶收錢。

不過，建商在建築物大量增加「豪華大公」，把開放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……等等的公共設施加進社區機能中，是提升產品的一種作法，也有部分消費者是嚮往自家住宅中能夠擁有豐富多機能設施的需求，因此，買房的時候，公共設施的高低，其實除了有建商的計算技巧在裡面之外，購買房屋的消費者心中其實自己有把尺，衡量「公設比」高低與買房的價值。

所以，當一戶權狀面積100坪豪宅，建物有游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……的「豪華大公」設施時，假設讓每戶「豪華大公」必須分攤10坪公共設施面積，1坪如果是100萬元，這位購買100坪住戶，等於是多花1000萬元買這些公共設施，這1000萬元如果去高檔的城市健身俱樂部參加會員，恐怕足以支付20年會費，而且還可以持續使用新的健身器具，且有專人服務，建商努力搞公共設施在建築物內，消費者是不是「冤大頭」？自己可以按按計算機。

提醒一點！建商耍的「虛坪灌水花招」要注意，注意地下室停車空間有沒有「灌水」！過去老建築車位普遍登記的面積約10坪左右(這個面積是含停車位以及地下室車道面積)，現在停車位則多半只登記約4.5坪的下限面積，如果是這樣的登記方式，很顯然的是，建商把車道坪數灌給樓上住戶全，當成權狀面積，當成「公共設施」了，建商把地下室車道面積用住宅價格賣給消費者，這中間暴利有多大？大家自己想。以1個車位建商可以偷5.5坪計算，100個車位就多出550坪，若以每坪100萬元計算，等於建商可以多賺5.5億元。對於沒有買車位的住戶來說，這就是「不公平」，要跟建商爭取。

不過，建商在建築物大量增加「豪華大公」，把開放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……等等的公共設施加進社區機能中，是提升產品的一種作法，也有部分消費者是嚮往自家住宅中能夠擁有豐富多機能設施的需求，因此，買房的時候，公共設施的高低，其實除了有建商的計算技巧在裡面之外，購買房屋的消費者心中其實自己有把尺，衡量「公設比」高低與買房的價值。