新聞摘要
  • 本季較上季成交價中幅上漲、議價率小幅縮減,推案戶數及推案金額大幅增加,成交量中幅增加,銷售率大幅減少。
第3季「國泰全國房地產指數」最新研究調查報告,相較上一季為「價量俱漲」,相較2021年同季為「價漲量穩」。 MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
第3季「國泰全國房地產指數」最新研究調查報告,相較上一季為「價量俱漲」,相較2021年同季為「價漲量穩」。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】國泰建設2022年10月26日公布第3季「國泰全國房地產指數」最新研究調查報告,相較上一季為「價量俱漲」,相較2021年同季為「價漲量穩」。本季較上季成交價中幅上漲、議價率小幅縮減,推案戶數及推案金額大幅增加,成交量中幅增加,銷售率大幅減少。
 
「國泰全國房地產指數」指出,由於全球景氣擴張力道趨緩,台灣出口成長動能減緩,同時央行為抑制通膨預期心理,於9月下旬再度調升利率半碼、調升存款準備率一碼。隨政府各部會落實「健全房地產市場方案」措施,加上疫情影響,2022年以來房市交易趨緩,但累計2022年前三季成交量仍稍高於2021年前三季。

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2022年以來房市交易趨緩,但累計2022年前三季成交量仍稍高於2021年前三季。
 
進一步觀察各地區表現,相較2021年同季,各地區成交價呈中幅或大幅上漲;成交量部分,除桃園、台南增加,其餘地區維持穩定或減少。從四季移動趨勢觀察,本波與2013、2014年波段高點相比,各地區成交價均創新高;但成交量呈現兩極發展,桃竹以北地區仍處相對低檔,中南部地區已超過前次波段高點,處於高檔盤整。
 
綜合2022年第3季房市,相較2021年同季,在房價高漲及遞延推案情況下,本季推案金額大增,成交價大幅上漲,成交量維持穩定,房市表現偏熱;惟觀察銷售表現,受諸多房市負面因素影響,消費者觀望心態濃厚,銷售率下降,買氣走弱。國內房市面臨通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策、金融市場震盪、年底選舉及疫情後續發展等不利因素,房市前景仍具不確定性。

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從四季移動趨勢觀察,本波與2013、2014年波段高點相比,各地區成交價均創新高;但成交量呈現兩極發展,桃竹以北地區仍處相對低檔,中南部地區已超過前次波段高點,處於高檔盤整。
 
一、推案規模與類型
 
本季新推個案數共256件,推案戶數計有25,800戶,較上季及2021年同季均上升。總推案金額為4,586億元,較上季及2021年同季均上升;主力總價為1,783萬元,較上季及2021年同季均下降;其中大廈類型推案者佔86%。

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總推案金額為4,586億元,較上季及2021年同季均上升;主力總價為1,783萬元,較上季及2021年同季均下降;其中大廈類型推案者佔86%。

二、價量指數狀況

1.可能成交價上漲,新竹上漲最多--本季全國可能成交價相較上一季中幅上漲,除台北下跌外,其餘地區成交價均上漲,其中新竹上漲21%最多。
 
2.開價上漲,新竹上漲最多--本季全國開價相較上一季小幅上漲,除台北下跌、台中維持穩定,其餘地區開價均上漲,其中新竹開價上漲20%最多。
 
3.議價率縮減,桃園議價率相對較高--本季全國議價率相較上一季小幅縮減,除桃園、台南議價率擴大外,其餘地區議價率均縮減,其中桃園議價率9.5%相對較高。
 
4.推案金額增加,桃園增加最多--本季全國推案金額相較上一季大幅增加,台北維持穩定,其餘地區推案金額均增加,其中桃園推案金額增加近1.5倍最多。
 
5.銷售率減少,新竹銷售率減少最多--本季各地區銷售率相較上一季大幅減少,除桃園、高雄銷售率增加外,其餘地區銷售率均減少,其中新竹銷售率減少14%最多。

6.成交量(戶數)增加,桃園增加最多--本季各地區成交量相較上一季中幅增加,新竹減少、台北台中維持穩定,其餘地區均增加,其中桃園成交量增加1.5倍最多。
 
三、各地區市場表現 

1.國泰台北市房地產指數,相較上一季為價跌量穩,相較2021年同季為價漲量穩。台北市以都更及危老改建為推案主力,規模量體較小,因推案地點多為精華區域,房價仍維持百萬水準,成交量持穩。整體而言,與2021年同季相比,價漲量穩,房市表現偏熱;惟相較上一季,本季價格轉跌,銷售率連續兩季下滑,未來市場應持續觀察。 
 
2.國泰新北市房地產指數,相較上一季為價量俱漲,相較2021年同季為價漲量穩。本季推案地點多位於重劃區,推案量大幅增加,新推個案持續推升區域行情,影響銷售表現。整體而言,與2021年同季相比,價漲量穩,房市表現偏熱;惟房價持續上漲,銷售率及成交量均下滑,新增供給能否順利消化為觀察重點。
 
3.國泰桃園市房地產指數,相較上一季及2021年同季皆價量俱漲。本季推案地點多位於重劃區,推案量大幅增加、推案金額創八年來新高,推案戶數僅次於台中。整體而言,與2021年同季相比,價量俱漲,房市表現熱絡;惟價格持續上漲,銷售率大幅減少,成交量增係由推案量所帶動,應留意後續去化狀況。
 
4.國泰新竹縣市房地產指數,相較上一季為價漲量縮,相較2021年同季為價漲量穩。新竹地區因竹科科技業強勁購屋需求,供不應求市況造成房價持續飆漲。本季新竹房價持續大漲,加上股災、升息等負面因素,出現觀望氛圍,銷售率大幅下滑,成交量減少近三成。整體而言,與2021年同季相比,價漲量穩,房市表現偏熱;惟相較上一季,新推個案房價屢創新高,隨著總價衝高,買氣急速下滑,本季呈現價量背離,未來發展待觀察。
 
5.國泰台中市房地產指數,相較上一季價漲量穩,相較2021年同季價漲量縮。上半年在打房政策、建照塞車、疫情升溫等負面因素影響下,建商推案保守,本季受疫情影響的遞延推案陸續推出,惟因房價陡升過快,造成買方觀望、成交量縮,買盤外溢至太平、梧棲等外圍區域。整體而言,與2021年同季相比,價漲量縮,房市表現待觀察。
 
6.國泰台南市房地產指數,相較上一季與2021年同季皆為價量俱漲。2021年受缺工缺料影響,同期推案金額僅有168億元,本季東區有超大型個案推出,推案量大幅增加、創近一年新高。台南地區近年由於交通建設、南科供應產業鏈及新興重劃區發展,加上低基期房價讓外地消費者對當地房市接受度較高,房價漲幅更為明顯,需求以自住剛性購屋為主,銷售率表現尚稱平穩。整體而言,與2021年同季相比,價量俱漲,房市表現熱絡。
 
7.國泰高雄市房地產指數,相較上一季為價量俱漲,相較2021年同季為價漲量縮。受台積電設廠效應弱化、房價上漲和疫情影響,購屋心態轉向保守觀望,銷售率較2021年同季減少一成多,成交量減少近三成。整體而言,與2021年同季相比,價漲量縮,房市表現待觀察。
 
8.本季雙北、桃園、台中地區大廈模型價與整體模型價接近,新竹地區大廈模型價高於整體模型價,南高地區大廈模型價則低於整體模型價(高雄2022Q1~Q3除外)。從近四年資料分析,雙北推案幾乎均為大廈類型,由於房地價雙漲效應,近年桃園、台中推案亦以大廈類型為主,致大廈模型價與整體模型價接近。新竹地區透天推案產品多位於外圍區域,故大廈價高於整體模型價。台南、高雄地區近年大廈類型推案增加,大廈模型價平均低於整體模型價,但差距已縮小。從趨勢圖來看,視透天推案區位與品質差異,偶爾出現整體模型價高於或低於大廈模型價之情形。

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四、國泰辦公室租金指數

1.開價及議價率部分,各地區均維持穩定;空置率部分,內科及新北辦微幅下降,其他地區維持穩定
 
開價部分,相較上一季,各地區均維持穩定;議價率部分,相較上一季,各地區均維持穩定;空置率部分,相較上一季,內湖科技園區及新北市分別微幅下降1.10、1.06個百分點,其他地區維持穩定。
 
2.台北市A辦租金開價,南京松江路段及忠孝襄陽路段微幅上漲,其餘各路段維持穩定;議價率部分,忠孝襄陽路段微幅擴大,其餘各路段維持穩定;空置率部分,敦北民生路段及忠孝襄陽路段微幅上升,其餘各路段維持穩定
 
台北市 A級辦公室租金開價部份,相較上一季,南京松江路段及忠孝襄陽路段分別微幅上漲1.22%及1.34%,其餘各路段維持穩定;議價率部分,相較上一季,忠孝襄陽路段微幅擴大1.18個百分點,其餘各路段維持穩定;空置率部分,相較上一季,敦北民生路段及忠孝襄陽路段分別微幅上升1.57及1.25個百分點,其餘各路段維持穩定。

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