新聞摘要
  • 2022永慶前瞻指出,近4年價漲明顯!除雙北外較2019年漲逾4成,房價由漲轉跌!台北與台中以南三都均出現跌勢
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,2023年4大變數影響下,房市表現不容樂觀,預期2023房市呈「價跌量縮」格局 MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,2023年4大變數影響下,房市表現不容樂觀,預期2023房市呈「價跌量縮」格局

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】永慶房產集團業務總經理葉凌棋2022年12月22日表示:前兩年受惠於低利環境與資金潮助攻,讓房市交易熱絡,自住、置產等需求強勁,加上通膨蠢動,讓不動產實質資產價值成為抗通膨保值首選,推升購屋需求穩定成長。葉凌棋表示,平均地權條例實施後,雙北市的跌幅大概3-5%,以外的城市5-10%。建議消費者要委賣,以2021下半年實價登錄為依據開價。
 
葉凌棋指出,觀察七大都會區近二年第四季房價變化,均呈現上漲趨勢,可以發現除了雙北市漲幅不到5%外,桃園以南五大都會區年漲幅均超過5%,其中,新竹、高雄年度漲幅逾一成,顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。若再進一步與疫情前、未實施貨幣寬鬆前的2019年同期相比(圖八),葉凌棋補充,七大都會區近四年房價漲勢驚人,除了雙北漲幅約二成外,桃園以南五大都會區漲幅均超過四成,新竹漲勢最為凌厲,達64.6%。
 
不過,葉凌棋強調,值得注意的是,七大都會區房價已有鬆動跡象,2022年第四季房價與第三季相比,除了新竹仍有1%以上漲幅外,新北、桃園房價微漲0.3%與0.8%,其餘四都房價微跌,顯示房價由漲轉跌,房市已出現反轉向下訊號。
 
未見明顯衰退!前10月預售屋總銷突破1兆,年增3.5%,交易件數年減7.2
預售買氣逐季降溫!較2021年Q4量減逾五成,台北、台中、高雄衰退逾六成最多
 
根據預售屋實價登錄資料統計,統計近2年1-10月預售屋交易,2022年總銷金突破1兆元大關,交易量為6.7萬件,與2021年同期相比,件數年減7.2%,但總銷金額仍成長3.5%,顯示預售交易市況與2021年相當,未見明顯衰退。葉凌棋說明,預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代,仍是民眾購屋時的選項之一,即使近期整體房市有轉弱跡象,交易件數減少,但因房價仍高,總銷金額仍較2021年成長,顯示預售交易市況仍維持高水準。
 
此外,統計近四季預售屋每月平均交易件數與總銷金額,葉凌棋說明,2022年第三季全台交易件數大減55.8%,總銷金額衰退52.1%,預售屋買氣逐季降溫,其中,台北、台中、高雄交易件數衰退逾六成最多。

七大都會區平均房價-近四年漲幅 MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
七大都會區平均房價-近四年漲幅
 
2023-2025年將現新屋爆量潮!全台逾15萬戶新增供給  大量賣壓恐湧現
預售屋下車潮激增!全台預售轉售量年增41.0
 
葉凌棋說明,觀察2022年1-10月全台建照量較2021年同期成長7%,且推估全年建照量恐達17.5萬戶,創近28年來新高;新屋開工則年增16%,過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象,讓興建期程遞延至2022年,開工量大增,而使照也年增8%,維持高檔,顯見目前與未來市場新增供給量大,房市超額供給狀況恐更為明顯。另外,再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察,葉凌棋說明,全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶,屆時恐將出現大量賣壓湧現。
 
在未來市場供給量大增,加上政府整頓預售屋投機炒作的狀況下,全台預售屋轉售量也出現暴增現象(圖十)。葉凌棋說明,觀察2022年12月全台預售轉售量較2021年同期大增41.0%,整體預售轉售量暴增6500件左右,顯示「平均地權條例」修法,確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難,而陸續選擇退場,大量預售屋建物拋到市場上求售,讓預售屋出現大量下車潮。若再細看七大都會區預售轉售量變化,桃園暴增77.4%,台南成長逾五成,台北、台中、高雄也都有四成以上的增幅。

市場預售屋轉售量變化 MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
市場預售屋轉售量變化
 
影響2023年房市四大變數!經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選
 
葉凌棋表示:全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇,市場普遍看淡2023年經濟景氣,影響房市表現。而近期最受市場關注的「平均地權條例」修法正在立院排審中,2023年是否有新房市政策推出也將左右2023年房市交易。
 
同時,2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況,葉凌棋指出,根據推估,2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔,而2023-2025年預售屋建案完工戶數超過15萬戶,大量的成屋進入市場,勢必對市場造成衝擊,恐累積大量賣壓。此外,葉凌棋說明,2023年下半年還有總統大選選戰開打,不確定性高,因此,經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選將是影響2023年房市四大變數。
 
2022房市預估
多頭將盡!2023房市呈「價跌量縮」格局
估2023年全年交易量約28.0-29.5萬棟左右,年減8%至11%之間
 
葉凌棋說明,全球貨幣緊縮加上經濟前景不明朗,民眾對房價預期翻轉,目前房價也有由漲轉跌跡象,加上2023年市場供給量大,房價有走跌的空間。2023年在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給與總統大選4大變數影響下,房市表現不容樂觀,預期2023房市呈「價跌量縮」格局,全年交易量估28.0-29.3萬棟之間,較2022年減少8%至11%。