新聞摘要
  • 對牛彈琴?!不動產聯盟總會「1字、2主軸、雙呼籲、4建議」,洋洋灑灑一大堆建議,政府會接受多少?關心的民眾都在等著看。
不動產聯盟總會理事長林正雄2023年1月16日率全體會員舉行「十五大不動產業聯合年終記者」,對2023年房市提出了一個字的預測,那就是「變」 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
不動產聯盟總會理事長林正雄2023年1月16日率全體會員舉行「十五大不動產業聯合年終記者」,對2023年房市提出了一個字的預測,那就是「變」

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產聯盟總會理事長林正雄2023年1月16日率全體會員舉行「十五大不動產業聯合年終記者」,對2023年房市提出了一個字的預測,那就是「變」,而聯盟總會指出,2023年房市兩大主軸將會是(1)危老都更、(2)ESG,對於政策面的持續打房,聯盟總會提出2呼籲與4建議,呼籲政府「解決缺工、停止重稅」,建議政府「重稅惡法退場、條例暫緩實施、放寬金融限縮、加碼青年優貸」。
 
不動產聯盟總會理事長林正雄回顧2022回顧房地產市場的大事,他指出,「升息加打房影響,買賣移轉棟數近6年首度負成長,估計年僅32萬棟」,根據資料。全國買賣移轉棟數1-11月合計共291,158棟,6都12月合計共20,754棟,台灣省尚在統計中,若以2022年每月平均值計算為6135棟,2022年全國合計買賣移轉棟數僅318,047棟。對照2021年34.8萬棟,年減約8%。
 
2022年第4季理監事會議,決議升息半碼(0.125個百分點),利率繼3、6和9月後連4升,共計升息2碼(0.5個百分點),央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,目前分別為1.75%、2.125%及4%。而近2年來房市相關政策:包括了6次金融限縮(4次選擇性信用管制、購地貸款規範與銀行金融權數調整),3大政策實施(房地合一2.0、實價登錄2.0、囤房稅),以及2項修法(平均地權條例、取消同業互保制度)。
 
不動產聯盟總會指出,在2022年這麼多因素干擾市場之下,2023年的房地產市場發展出現「危老都更」、「ESG」兩大主軸,林正雄表示,「台灣房子超級老!半數建物屋齡超過30年」,目前全國平均屋齡32年,460萬棟住宅屋齡逾30年,其中屋齡超過50年有近百萬棟,急需辦理都市更新;都更案件全國每年僅核定60餘件,應提高誘因加速都市更新,提升都市防災能力。
 
另外,他也強調「『淨零排碳』引領風潮,ESG成不動產重要元素!」根據國發會2022年3月份公布「台灣2050淨零排放路徑及策略總說明」,要求2050年100%新建物和85%既有建物為淨零碳建築。為達到2050淨零碳排,政府力推能源轉型、產業轉型、生活轉型、與社會轉型。其中,不動產業上、中、下游產業鏈,舉凡建設營造、不動產仲介、廣告代銷、經紀人、估價師、地政士、建築經理、建築師、都市更新、以及各類都市計畫、土木、結構、技師等,與台灣的經濟發展、百工百業間彼此息息相生,環環相扣,可說是與政府2050推動淨零碳排的生命共同體。
 
走過2022年房地產市場的紛擾,跨進2023年房地產的新發展,不動產聯盟總會對於2023年房地產的預測單字則是「變」。不動產聯盟總會指出,2023年國內外景氣均不甚樂觀,看好度普遍偏低,全球性通膨、俄烏戰事、能源短缺、不可預期的天災等等,台灣還受到2024年總統及立委大選的干擾,以及接二連三的打房政策影響,房地產業對2023年看好度低於20%;但是在通膨危機效應及首購族區域外溢購屋的趨勢下,房市買氣仍有機會獲得支撐。利多及利空因素交互拉扯,2023年將是多變的一年。
 
既然2023年是房地產多變的一年,不動產聯盟總會也對政府主管機關提出2個呼籲與4個建議,總會表示「解決缺工、停止重稅」是總會的兩大呼籲。解決缺工問題,降低營造成本才是降低房價的真正解方。能夠解決缺工問題,才能解決高房價問題,才是各黨能否獲得「執政」的關鍵!近年房價高漲係因通貨膨脹,使各項原物料大幅上漲,全台缺工已經不只是民間營建業的大問題,連政府的公共工程都面臨人力短缺的難解課題。營建署在2020年發布的營造業經濟調查報告,全國營建業就已缺工近12萬人,2022年以來,營建業的缺工的數字更是呈倍數成長;而缺工問題亦使工資不斷追高,在工料雙漲情況下,業者只能反映成本,也是目前房價居高不下的原因。營造物價高漲是國際貿易問題,不易緩解,但「缺工」問題則可以透過制度適度鬆綁,修正外籍移工引進規定來解決。如此才能根本地解決高房價問題,才是各黨能否獲得「執政」的關鍵!
 
不動產聯盟總會更是呼籲政府停止再以重稅打房!尊重市場機制,才是房市健康化的開始。總會細數近2年來房市相關政策包括6次金融限縮(4次選擇性信用管制、購地貸款規範與銀行金融權數調整)、3大政策實施(房地合一2.0、實價登錄2.0、囤房稅)、2項修法(平均地權條例、取消同業互保制度)等等,歷次打房政策與金融限縮以及大環境通膨,使得業者經營成本增加,諸多限制與閉鎖期也違反市場自然運作,連帶使消費者選擇減少。經過2年多來的強力打房,民眾們應該要清醒了,政府以加徵重稅來打房,其實無助平抑房價,反而重重傷害了眾多相關從業人員的生計。
不動產聯盟總會更是對於政府主管機關直接出「重稅惡法退場、條例暫緩實施、放寬金融限縮、加碼青年優貸」4個建議,理由分別如下:
 
1.「房地合一稅」應退場
面對升息、股市與國際局勢動盪,房市已降溫回穩,請政府降低打房力道,避免房市陷入昏迷,影響不動產與眾多相關產業從業人員生計。建議「房地合一稅」已完成階段任務可退場,以維持房地產流通性。
 
2.「平均地權條例」內容調整並延緩實施。
政府在總體經濟不佳情況下強渡關山「平均地權條例」三讀通過,反觀鄰近的韓國積極鬆綁各種買房限制;連中國大陸都公布16條拯救房市措施,難道政府非要等到產業都關門才來處理嗎?總會支持法制面制度健全,亦不樂見房市淪為炒作工具,但建議調整內容:
(1)預售屋禁止換約轉售,得限制2年內禁止換約,避免短期炒作即可。
(2)限制私法人購屋將嚴重影響都更危老推動,應納入免經許可條款。
(3)炒房定義不明,應刪除相關條文以減少濫權情形,在配套措施皆未完備下,請政府務必延緩實施,制定周全再上路。
 
3.央行放寬「選擇性信用管制」建商購地融資成數限制,促進房市健康化。
融資成數限制使購地自備款自原本20%,暴增3倍至60%,這樣的變化使中小型建商叫苦連天,失去生存空間。如此將無助於房市調控,不利於產業生態豐富度;而最直觀的購地量減少,亦將使市場上建案供給減少,市場上產品選擇性減少,亦不利於消費者議價。
 
央行18個月限期動工,否則加碼利息甚至收回貸款。以目前各縣市政府的行政效能而言,一年半內要核發出建築執照根本不容易。此外,例如都更危老、大街廓開發或因考量基地完整性等土地整合行為都需要時間,反而不利推動。
 
平均地權條例修法通過,禁止換約的預售屋名存實亡,因應金融限縮、政策利空等諸多變數,建商觀望推案放緩,市場案量將腰斬,但又面臨18個月限期動工的壓力,「市場現況」正受到「機關規定」凌遲,引發建商倒閉潮將捲起爛尾樓風暴。
 
4.青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」。
推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」,朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行,即由政府補貼金融機構提供高達九成的低利貸款,拉長貸款期限至40年,拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1%,以幫助年輕人輕鬆購屋,消化閒置資金,活絡房市增添內需景氣動能。