新聞摘要
  • 節稅不是有錢人的特權,一般消費者不管在租賃或買賣房屋,都可以合法的節稅,包括善用30萬元的貸款利息扣除額度、財產交易損失抵扣額及一年12萬元的租金支出扣除額度等,都是讓消費者荷包「放輕鬆」的好辦法。
迎向報稅季,精打細算好省錢,買屋、換屋、租屋,節稅都有妙撇步 MyGoNews房地產新聞 房地稅務
迎向報稅季,精打細算好省錢,買屋、換屋、租屋,節稅都有妙撇步

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2023年年假特別長,除了收拾工作心情之外,大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,利用這段調適時間,趁早開始收集準備報稅的相關單據與資料,特別是與一般消費者息息相關的不動產,經由合法的節稅管道,審慎安排便可以省下可觀的費用。而節稅不是有錢人的特權,一般消費者不管在租賃或買賣房屋,都可以合法的節稅,包括善用30萬元的貸款利息扣除額度、財產交易損失抵扣額及一年12萬元的租金支出扣除額度等,都是讓消費者荷包「放輕鬆」的好辦法。
 
【賣屋族需知】
在2016年之後取得的房產,出售時都採一個月內以房地合一稅完稅,可若是適用舊制(2016年以前取得)的屋主,採取的是在售屋後一年的五月份,和個人所得稅一起申報,方法上採固定比率或是實際申報。固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得,相對單純且多數狀況下金額較低。不過在實價登錄後,這種固定比率僅限於早期取得,沒有相關資料的個案,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,並提供相關證明文件,可以選擇按實際發生的價額申報。
 
【買屋族需知】
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非兩年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。此外,若屋主是以低價賠售,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣扺,可以之後三年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。
 
以買屋族來說,購買自用住宅時,一戶每年可列舉扣除最高三十萬元的貸款利息支出,但因為扣除額認定以「戶」為單位,如果一個申報戶中有兩棟以上的房子申請房貸,只能申報一棟,因此選擇利息較高的一間列舉扣除比較划算。但若貸款人未在購買屋件設籍,即不算自用住宅;此外,如果去年房貸利息支出30萬元,但另有儲蓄利息收入3萬元,抵扣後餘額才可申報,因此只能申報27萬元,因此,為充分利用30萬元的稅額,可先以手上存款償還部分房貸,以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。
 
對於換屋族來說,徐佳馨提醒,如果是兩年內重購自用住宅者,可以善用重購的稅率優惠,也就是納稅義務人出售自用住宅,而兩年內又另購價格較高的自用住宅,則其差額可於售屋時所繳的土地增值稅,於已納稅額範圍內退還,無論是先賣後買;或是先買後賣都可以適用。但將房屋出售給受扶養親屬,重購自用住宅則不能扣抵所得稅。而如果在換屋時出現賣低買貴的狀況,或是換屋的購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋還高,也就是出售房屋實際價格減去取得及移轉成本後為負值,可以視為財產交易損失,將其列報財產交易損失特別扣除額,但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限。
 
【租屋族需知】
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨建議,對無殼蝸牛的租屋族,每年可享12萬元租金支出列舉扣除額優惠,只要承租房子為自住、非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一即可,但若已申報貸款利息扣除,則不得再以租屋列舉節稅。申報租金所得稅的房東可逐項列舉如房屋折舊、修繕支出等租金必要開支,從租金收入中扣除後,再以餘額作為租金所得報稅,餘額即為申報的租金收入,在押金部份,如果可出具證明,押金可不算入租金收入。
 
【房東需知】
房東節稅其實不難,基本上應把握以下2大原則
 
一、備齊所有憑證,提高扣除額
 
對租賃所得的申報方式,一種是不需任何證明文件,在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用);另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅,擇高適用。
 
二、避免好心被雷親
 
如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意,或做執行業務的事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證,就可以不用設算租金。
 
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨也提醒,在過去一年有房貸、買賣、租賃的消費者,可以利用這段時間收集相關單據,並且試算對自身最有利的方案,以免到了最後關頭匆匆送出資料,損失了自己的權益。