分期存房!高雄房價所得比7.7倍,地上權6折,剩4.6倍

報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-12-20
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高雄房價所得比7.7倍,地上權6折,剩4.6倍,分期存房!先求有、再求好、最後晉階當房東
高雄房價所得比7.7倍,地上權6折,剩4.6倍,分期存房!先求有、再求好、最後晉階當房東
新聞摘要
  • 高雄房價所得比7.7倍,地上權6折,剩4.6倍,分期存房!先求有、再求好、最後晉階當房東
 
【MyGoNews蕭又安/專題報導】「我們這代年輕人不追求什麼生活品質,努力賺錢維持最起碼的生活,但儘管如此,省下來的積蓄,依舊讓買房這件事對於我們還是有很遙遠的距離!」根據內政部2019年11月12日發佈的六都房價負擔能力統計,全國房價所得比為8.79倍(民眾必須不吃不喝8.79年才能買房),台北市14.45倍最高,高雄市也有7.68倍(表1)。
 
地上權住宅,讓房價所得比變合理
 
《世界銀行》指出,發達國家正常的房價所得比在1.8~5.5倍之間,發展中國家合理的房價收入比在3~6倍之間,比值越大,說明居民家庭對住房的支付能力越低。如果按照內政部公佈的國內房價所得比數據來看,台灣高房價的確很驚人。但是,當「買房不買地」的可分割地上權住宅產品推出之後,通常以市價6-7折銷售,相對於房價所得比而言,等於是直接跟著打6折。以高雄為例,2019年Q2統計的房價所得比為7.68倍,地上權產品以6折價購買,房價所得比立刻降低為4.6倍,直接進入《世界銀行》研究,發達國家正常的房價所得比在1.8~5.5倍之間的標準,也符合發展中國家合理的房價收入比在3~6倍之間,地上權住宅提供合理的房價所得比,大幅降低置產壓力,在政府新的建築法規限制下,建築品質不會因為便宜而打折扣。
 
地上權住宅,台灣跟進新加坡模式
 
 
新加坡、香港、韓國、日本、荷蘭等國家,地上權住宅已行之有年,約可分為兩種模式。其中一種是歐洲(荷蘭)只租不賣的「社會住宅」,目前台灣各縣市政府推動的社會住宅就是這類概念。另一種是承購人可以購買建築物所有權及租賃土地的地上權,這類地上權在新加坡、香港等地稱為「組屋」,台灣民間建設公司投資興建的地上權建築,就是這類型產品(表2)。現在新加坡,87.5%的居民都住在組屋(地上權住宅)內。
 
地上權建築,售價低於行情6-7
 
 
新加坡的地上權建築,是建屋發展局無償得到政府劃撥土地後,民間房地產開發商通過土地批租,有償獲得土地使用權。這與台灣建商向地方政府標租土地,興建住宅「銷售建築物所有權、租賃土地使用權」的概念一樣,由於建商省掉購買土地成本,自然反映在建築銷售價格之上,地上權建築才會以低於市價約6-7成的行情銷售。政府通過這種方式,在一定程度上照顧了首購、換屋族的利益。
 
買房壓力「輕」,首購「很有感」
 
該怎麼看待地上權的建築產品?以總價500萬元的住宅為例,自備款3成,從預售到交屋要準備150萬元,再扛20年350萬元的銀行貸款。但是,地上權相同面積的住宅可以用6-7折購入,總價只要約300-350萬元,自備款約90-105萬元,20年銀行貸款只有210-245萬元,這中間的差異對於首購族是很有感覺的。
 
租房?買房?這筆帳提前算清楚
 
 
有個實際的例子是這樣的,小珍今年35歲,月入4萬元左右,在高雄三民區租屋5年,2房2廳1衛每月租金1萬6,但是,房東想賣房子,問她願不願意買?小珍喜歡這房子,也已熟悉區域生活,她認為租房比較省,可讓現在的日子過得比較舒服,但是,10年中古屋房東開的價格並不便宜,如果不買,面臨又得搬家、換新環境...她為「買房?租房?」糾結中。
 
租房一輩子,真的比較好嗎?
 
以短期來看,租屋支出當然比買屋省,但小珍才35歲,以台灣平均壽命83.7歲計算,她還要再租48年,同樣以1萬6的房租計算(碰到不漲價的好房東),她這輩子房租還要922萬元。現在年輕人偏向「寧可租房一輩子,等同分期降低資金壓力,也要保住好的生活品質。」但是租房一輩子,年輕也許還不錯,但是中老年過後,真的比較好嗎?房子的價值,不能只用買賣當時的帳面數字來算,與其一輩子付房租,何不給自己多一點選擇機會,採取「先求有、再求好」的方式,選擇輕鬆付款、地段合適、產品優質的預售屋,以「分期存房」的概念進場呢?而品質相同、價錢更優惠的地上權住宅,就是值得考量的產品。
 
「買房、租房」是人生重要關鍵時刻
 
 
也許有人羨慕「租屋族」沒有房貸壓力,可以開心出國享受人生,但年紀增長後,「租屋族」依舊會面臨因為房租漲價或房東收回房子,而必須不斷地換房、換生活環境。「買房、租房」是人生的重要關鍵時刻,年輕時的選擇,關係到年紀增長後的生活形態,不管你是咬牙硬撐買屋,還是想一輩子付租金到老,你必須清楚自己在「租」或「買」的選擇之間,享受當下的同時,為自己的未來留了什麼?
 
你終究是要買房的,那為何不一開始就買?
 
有一個汽車廣告「你終究要開歐洲車的,那為什麼不一開始就開?」房地產也是一樣,除非你下定決定租屋到老,否則,「你終究是要買房的,那為什麼不一開始就買?」但是房價貴,負擔壓力大,那麼在亞洲市場行之多年的地上權住宅引進台灣,房價打折、負擔降低,該買房了嗎?你自己做決定。
 
給小珍的建議‧‧‧
 
 
高雄三民區「河堤世界」70年地上權預售建案,2房含車位總價約500萬元,3年工程期自備款慢慢付,完工還可以居住67年(804個月),用過去的房租支出付銀行貸款,就可以享有自己的居家新天地,費用不增加,居住品質更好。等到有能力換房,市場調查這戶格局的租金可達2萬元,未來可以晉階做房東。
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