新聞摘要
  • 共有不動產的處分,以全體同意為主。當無法全體同意時,為了促進共有土地或建築改良物之有效利用,增進公共利益,依照土地法第34條之1規定「這情況」可以處分該不動產。
實例說明!當共有土地買賣遇到「千歲團」小心卡關 MyGoNews房地產新聞 房地稅務
實例說明!當共有土地買賣遇到「千歲團」小心卡關

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】共有不動產的處分,以全體同意為主。當無法全體同意時,為了促進共有土地或建築改良物之有效利用,增進公共利益,依照土地法第34條之1規定:只要共有人數超過1/2以上,同時應有面積超過1/2以上;或是應有面積超過2/3以上則人數不計,可以處分該不動產。
 
正業地政士聯合事務所分享案例指出,因為多數決可以解決很多不同意見的少數人的阻撓,同時為了兼顧少數共有人的利益,也給了不同意處分少數人優先購買權。也就是當多數決的買賣契約書成立後,少數不同意處分的共有人,對於該買賣契約書中,相同價格、相同條件下,有優先購買權。當買賣契約書成立後應通知該優先購買權人15天以上的催告,期滿優先購買權人不買,該買賣契約書才能成立,並進行交易。
 
問題是,類似案件都是很多代繼承人或是部份繼承人部份家族以外的人。有隔代代位繼承的,有再轉繼承的,共有人數動輒50人以上起跳,所有權人老、中、青三代都有,最常遇到的是年紀較長的老人家,因為輩份高,持分比例高,當人數一多,簽約時就容易出現數位白髮蒼蒼的千歲團。
 
因為類似案件的手續冗長,對於不同意出售者催告、登報、公示送達、法院提存.....都是基本款,缺一不可。重點來了,這些同意出售且出面簽約的千歲團成員中,每個人的健康狀況不同,隨時都可能身體出狀況。更直白的說,如果辦理過程中,有人往生,繼承權發生,出賣人不同了,可能買賣要先暫停,先把往生者的繼承案件辦理完成,再走後續催告、法院提存.....相關手續,曠日廢時。
 
所以類似案件的辦理,簽訂買賣契約書後,必須把握相關時效,一直到催告不同意出售的共有人15天,申報土地增值稅後,才能鬆一口氣,進入安全期。因為依照土地登記規則第102條及內政部1991年9月27日台內字第8078465號函規定,申報增值稅、契稅後,出賣人往生,可以在登記申請書上載明事由,免再辦理繼承登記。也就是如果還沒有申報增值稅,就先辦理遺產登記後再辦理出賣登記。
 
試想,這群千歲團中如其中一人往生,當繼承辦理完成後,擬再辦理出賣時,又一人往生......光繼承案件就辦理不完,很難想像當初的買賣案件進度何時完成。案例中,我們接到了這個千歲團,簽約時熱鬧非凡,像極了一場家族的嘉年華,可惜好景不常,2個月後大姑姑往生了,還好案件順利,我們在大姑姑往生前的一週,已經申報土地增值稅,所以免去再辦理大姑姑繼承案的困擾,直接辦理過戶,並將大姑姑應分得的買賣價金,由履約保證專戶直接匯入大姑姑銀行帳戶,另外由大姑姑繼承人申報遺產稅,分配遺產,讓原來買賣案件免去等待之苦。
 
您有類似多代共有的土地出售嗎?無論是全體同意出售或是採用土地法34條之1多數決出售,不二法門就是跟時間賽跑,流程越快越好,因為當繼承權發生時,如果被繼承人遺產眾多,往往要1~2年才能完成繼承登記,登記完畢才能再繼續辦理原來的買賣案件,只要遇到其中一人發生繼承,就會讓人頭皮發麻,何況千歲團,更可能先後往生,讓繼承案件辦不完。
 
提醒大家,小心“頭過身沒過”,偏偏有些共有人,利用買賣簽約後,再來挑三撿四、斤斤計較,爭取甜頭,想多分一點買賣價金,少收一點仲介費......小動作一堆,卡關時將有苦難言,屆時將全體受難。