新聞摘要
- 通膨、工料雙漲與升息，高房價推升全年總銷破2兆創新高，賴正鎰：全年總銷暴衝只是假象，估2023年「量縮價穩」總推案量1.6兆元
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賴正鎰說，升息和打房都不利房市，危及上下游相關產業鏈百萬個家庭生計與整體經濟，他認為打房搞錯方向，建議應多聆聽業者意見，從振興內需經濟、提高國民所得、平抑物價、制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰2022年12月22日指出，受全球通膨與升息影響，工料雙漲及預期房價漲價心理影響，大量資金追求有限資產，2022年預估全國推案總銷突破2兆元，高於20121年的1.82兆元，他認為這是營建成本造成房價高漲暴衝的假象，只是「虛胖」，儘管房貸利率逐步調升，但房價短期不會跌。眼見立法院強力推動平均地權修正案，政府也持續緊縮土建融限制，建商要先去化已購入土地，只好放慢推案腳步，他預估2023年房市「量縮價穩」，總銷年減2成，剩下約1.6兆元左右。
賴正鎰分析，全球新冠疫情已延燒3年，飽受Omicron病毒肆虐，造成海運塞港，各國就在封城、重啟之間來回無數次，而打了300天的俄烏戰爭，金屬等原物料缺乏，致使產業結構變化，造成供需失衡，原油與金屬價格漲，鋼，鋁，銅線，玻璃等建材也隨之大漲40％至100％。歐美國家CPI消費者物價指數，紛紛推升到40年來最高點，通膨壓力頂天。
美國聯邦準備理事會(Fed)日前再度宣布升息0.5個百分點(2碼)，儘管終止連三升3碼，但基準利率已調升到15年新高，聯準會也強調為防止經濟繼續衰退，2023年將持續緊縮，但會縮小升息幅度，預估直到2024年才會降息。美國財政部長葉倫(Janet Yellen)也認為美國2023年通膨將大幅降低，就業保持穩健，歐盟也跟進升息，只有中國大陸與日本採取貨幣寬鬆。
美國升息，外資回流美國，美元大幅升值卻使得歐元，台幣及日幣大貶，歐元11月下旬貶至1.02兌1美元，台幣10月下旬一度貶破33元，日幣10月20更來到150元兌1美元的歷史低點，歐盟宣布跟進升息降低貶值壓力，都連帶影響了歐、亞國家的股匯市。
台灣也在2022年5月起受新冠疫情大爆發、台幣貶值、美國眾議院議長佩洛西訪台造成大陸軍演、中美台三角關係變化，嚇跑外資，台股動盪從萬八跌回萬四。對歐美國家接連升息救通膨，我國央行3月起累計升息2.5碼，存款準備率調升2碼，房貸利率升至1.952％，逼近2％，對貸款1,000萬元的房貸族來說，這次升息後，每月約多出588元利息。
全球疫苗注射普及率提高，新冠肺炎輕症流感化，各國決定與病毒共存，歐美國家率先開放後，台灣也決定加快解封腳步，重啟國門。大陸也從12月起慢慢解封放寬防疫措施，要求國銀加大支持房地產資金，出台「金融16條」來救房市，快速解封準備全力拚經濟。
國發會2021年預估2022年內需消費動能回溫及全球新興科技趨勢帶動出口等內外需挹注，2022年經濟成長率可有6.09％，但在日前央行召開第四季理監事會議後，已是第3度宣布下修2022年經濟成長率至2.91％，同時預測2023年經濟成長率僅有2.53％，代表未來2年保3無望。
賴正鎰說，2021年底迄今，政府連7道打炒房令，央行更要求銀行將土建融資貸款降到4成，並規定購地後18個月內要開工，否則要降低貸款成數，開發商被逼得提早推案，全國推案總銷在上半年就突破兆元，也因為疫情穩定，加上通膨造成工料雙漲不停，房價上揚的預期心理，Q3之前資金置產情況旺盛，房價漲到歷史高點，但下半年經濟景氣轉差，大家消費趨於保守，房市交易急速冷卻，建商推案也更加慎重。
根據統計，全台2022年1-10月累計建物買賣移轉26.6萬棟，較2021年同期27.9萬棟衰退5％ ；而六都累計1-11月買賣移轉22.3萬棟，與2021年同期相較衰退幅度達到7％。另一方面，由於預售市場反應較慢，全台預估推案總戶數近12萬戶、仍有4.8％的小幅成長。在通膨升息、土地與營建成本翻倍推升了總房價，各縣市不動產開發公會也調整並推估2022年的預售總銷金額，將首度突破二兆元大關。
房價愈來愈高，六大都會區土地更一地難求，從2022年推案區域分佈可以看出，根據各不動產公會會員申報開工資料顯示，六都2022年全年推案戶數估10萬2,728戶，較2021年微成長3.6％，人口最多的新北市和台中市，因為前幾年推案量大、基期高，2022年推案明顯下滑10~15％，而南台灣的台南和高雄挾著台積電加碼設廠的題材，後來居上推案成長幅度達二~三成以上。
對於2023年房市表現，賴正鎰說，美國聯準會和歐洲央行異口同聲2023年將縮小升息幅度，可見全球通膨趨緩，升息可望放慢，而中國大陸也大幅解封，預估2023年經濟會逐步邁向復甦之路，消費者為求保值，2023年還是會照買房，但建商要去化先前已購入土地與餘屋，加上土地價格維持高檔，工料建築成本仍高，減少預售屋或延遲推案，但房價跌的機會不大。
至於推案熱點，他認為，六都依以軌道經濟、科學園區題材掛帥，雙北部份精華地段包括北市中山區、士林區、北士科周邊以及新北的三重、新莊與泰山區；桃園青埔、龍潭科學園區以及台中中科附近西屯、龍井區和烏日高鐵特區；高雄市楠梓產園區，美術館農16特區還有台南安平區與緊鄰南科的善化區，都相當有潛力。
賴正鎰說，升息和打房都不利房市，危及上下游相關產業鏈百萬個家庭生計與整體經濟，他認為打房搞錯方向，建議應多聆聽業者意見，從振興內需經濟、提高國民所得、平抑物價、制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。
此外，豪宅限貸令實施屆滿10年，賴正鎰說，近十年來各地平均房價飆漲三至五成以上，但豪宅限貸總價門檻，卻還在限制北市7000萬元、新北市6000萬元、其他縣市4000萬元，他建議政府應儘速檢討，最好是取消，不然也應該放寬，比如說台北市改為9000萬元，台中上修到6000萬元。
展望2023年房市，賴正鎰指出2023年五大趨勢如下：(一)景氣回溫，但消費保守，剛性需求為大宗，購屋總價預算控制在1500萬元以內的產品去化快；(二)房地產微利時代來臨，空間壓縮不利於中小型建商，經營會比較辛苦；(三)政府一旦通過平均地權修例修正案，禁止預售轉約與管制私法人購屋，高資產族群游資將湧入商用不動產；(四)建商延後預售推案，供需失衡加上新成屋價格降不下來，二手中古屋交易看旺；(五)土地價格居高不下，加上市況不明朗，建商標地意願低，都更合建和危老重建案件更為搶手。
