【MyGoNews蕭又安/綜合報導】在我們小學的年代，學校沒有營養午餐，但是有提供代訂便當的服務，因為偏食，總期待那支肥美的炸雞腿，至於其他的配菜，似乎沒有那麼重要，打開便當，先吃完雞腿，再吃配菜。試想，如果打開便當，發現主菜雞腿不見了，會是多麼令人失望的場景。
 
不動產的買賣也就如此，正業地政士聯合事務所分享案例指出，4個兄弟繼承了2間房屋，1樓店面由4兄弟共有，地下室由其中的3兄弟共有，買方為了買到這間黃金店面，不得已一起購買店面及地下室2間房屋，店面就像是肥美多汁的雞腿，地下室像是配菜，這個案例，好吃的雞腿便當，打開來真的雞腿被挑走了，只剩下配菜。
 
不動產的買賣也就如此，正業地政士聯合事務所分享案例指出，4個兄弟繼承了2間房屋，1樓店面由4兄弟共有，地下室由其中的3兄弟共有，買方為了買到這間黃金店面，不得已一起購買店面及地下室2間房屋，店面就像是肥美多汁的雞腿，地下室像是配菜，這個案例，好吃的雞腿便當，打開來真的雞腿被挑走了，只剩下配菜。
 
個案中的買方，覬覦其中一間店面的店效，但是屋主堅持連同地下室必須一起購買才願意出售，因為獨立權狀，產權一樓由4個兄弟共有，地下室由3個兄弟共有人。其中，一樓與地下室3個所有權人相同，但是一樓的其中一個共有人不同意出售，買方只能免為其難一併承買，所以，只能依據土地法第34條之1，簽立買賣契約書後，通知不同意出售的一樓共有人是否主張優先購買權，優先承買。說時遲，那時快！存證信函發函後，不賣的他共有人回函主張優先承買，但是，只針對一樓部分優先購買，至於地下室部分，因為他不是共有人，而且也沒有意願承買。
 
這下慘了，買方當初買這2戶房屋，只因為覬覦一樓的店面性，這才是便當中的肥美雞腿，至於地下室，只是配菜，為了成就這個美夢，才會一樓及地下室一併承買，現在便當中的雞腿沒了，怎麼辦？我可以不要配菜，主張解除買賣契約嗎？
 
土地法34條之1執行要點修正之前，基於同一價格及同一條件，如果不賣的他共有人要主張優先購買權，就必須一樓及地下室一併承買才算完整。但是，2024.01.01新修正的執行要點第12點規定：部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。
 
也就是不賣的他共有人只能主張優先承買一樓，他不是地下室的共有人，所以，他沒有權利，也沒有義務承買地下室。原本的買方緊張了，他想要的一樓黃金店面，被優先購買權人買走了，地下室可以不要買嗎？因為，買地下室從來不是他的選項，只是配菜，他該怎麼辦？不動產法令多如牛毛，當法令修正時，您必須從善如流，請教專業人士，否則您覬覦的雞腿被買走了，小心當初的見獵心喜，反過來變成燙手山芋。