北京近郊庫存房超越城區

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】北京商品住宅庫存量持續升溫，不斷逼近11萬歷史高位，商品房銷售面臨高壓。根據鏈家地產市場研究部統計，2011年至今入市的郊區項目的簽約率僅41%，較城區項目低17%。鏈家地產首席分析師張月認為，郊區項目的供應與簽約顯著不對等，意味著當前庫存量的高漲主要體現在今年郊區庫存增長量。

根據鏈家地產市場研究部統計，北京商品房庫存量為106763套，其中近郊區域(通州、房山、大興、順義、昌平、門頭溝)庫存量52606套，城八區庫存量47095套，這是有史以來北京近郊區商品房庫存首次超過城區，占比達到50%。

張月認為，「京十五條」至今，北京市商品房庫存量增加13863套，其中75%來源於近郊區庫存量的上漲，供應比重上漲15─25%，但售價平均19645元/平米，和調控前19912元/平米相比並未出現實質下降，消費者觀望情緒仍高，因此新供應的郊區住宅多顯滯銷。調控前近郊區庫存尚低於城區3000套，當前卻反超5000套，在京開發商依靠郊區成交緩解資金壓力的同時，也增加了未來的銷售壓力。

根據鏈家地產市場研究部統計，調控前近郊商品房月成交4500套左右，存銷比約為10：1，而當前月成交約3000套，存銷比上升至17：1。張月認為，對於開發商而言，一方面資金回籠滯緩會造成流動資金鏈的緊張，另一方面資金運轉率會隨之降低50%-100%，造成後續經營收益的減少。

雖然面臨庫存高壓，但是預計下半年商品房供應以近郊中低端住宅為主的趨勢不會改變，新入市的項目在銷售上面臨較大競爭壓力，或會在住宅價格、品質、配套設施、物業服務等多方面向購房者預期靠攏；而在售近郊樓盤多數簽約率未過半，將成為下半年在京房企資金回籠的主體，價格下降存在較大的可能性。另外，近期郊區二手房成交難度普遍高於商品房，近郊商品房價格的回落多半會引發二手房業主的聯動降價。