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  • 央行2022年6月16日公布升息半碼(0.125%),由於美國聯準會一次升3碼,市場預期3央行至少升1碼,故升半碼著實跌破眾人眼鏡!
央行升息!幅度僅「半碼」 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
央行升息!幅度僅「半碼」

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】央行2022年6月16日公布升息半碼(0.125%),由於美國聯準會一次升3碼,市場預期3央行至少升1碼,故升半碼著實跌破眾人眼鏡!
 
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,若以金融聯徵中心公布之2022年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎估算,貸款1千萬元,以20年期、本息均攤方式還款,每月還款金額為4萬8,071元,3月升息1碼後,利率提高為1.71%,則每月還款金額提高為4萬9,226元,每月增加1,155元,如今再升半碼,利率升1.835至%,每月還款金額為4萬9,811元,跟前次升息相比每月再多585元的還款金額,兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元,這次緩升貸款族壓力不那麼重,若第三季再升息,房貸族負擔將升壓。
 
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為,央行面對全球通膨升息勢在必行,惟同時考量經濟,分寸拿捏上著實兩難,不過近期台幣走弱,也確實看得出央行透過多種工具調整經濟與通膨的彈性,至於房市調控維持現狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜,也意味著為日後調控房市留下伏筆。
 
郎美囡分析,政府打炒房預期可打量又打價,交易量的部分,觀察近幾個月六都的買賣移轉棟數跟去年同期相比,已有量縮的趨勢,央行3月升息後又遇上疫情擴散,買氣明顯收斂,進入升息循環勢必大幅提高購屋負擔,促使投資買盤撤離市場,自用買方的購屋思慮期將拉長,故房屋去化速度將減緩,不過在打價格的部分,營建工料雙漲導致新案價格不易下降,且建商融資條件被限縮,推案量將會調控,若交易量緊縮,房價也難以反應出走勢。
 
樂屋網試算,1千萬元的房貸金額,採一段式利率1.685%,攤還30年,房貸族每月多支出606元,長期來看,總體利息還要再多付22萬元。依據央行數據資料,截至2022年4月,五大銀行(台灣銀行、合作金庫銀行、台灣土地銀行、華南商業銀行及第一商業銀行)新承做購屋貸款利率為1.561%,此次重貼現率提升,預估新承做購屋貸款利率可能會來到1.685%,大約回到2016年上半年的利率水平。
 
樂屋網試算,若以1千萬元的房貸金額,採一段式利率1.685%,攤還20年,每月房貸將從48,531元上升至49,111元,多支出580元,總體利息從164萬元變成178萬元;如果是選擇攤還30年,每月房貸從34,801元上升至35,407元,每月增加606元,總體利息也從252萬元變成274萬元,大約要再多付出22萬元的利息支出。
 
樂屋網調研中心經理洪安怡指出,儘管目前整體利率水準還是偏低,但長期以來購屋者已習慣低利水平,將現金進行不同的配置,當租金收入不足以負擔每月的房貸支出時,對於資金較緊縮,槓桿操作較大的投資型買方,可能就會考慮將房屋脫手,而持有超過5年,可避開房地合一重稅期的屋主,也可能會考慮獲利了結退出市場。
 
洪安怡表示,目前明顯進入升息循環,或多或少都加重了房貸負擔,對於有剛性需求的買方,可能會產生觀望,致使成交速度趨緩,價格上也難再像先前屢屢衝破天花板;不過,利率調控只是影響房市脈動的一塊,要以此撼動房價,空間恐怕有限,今年房市應仍是量縮價平的趨勢。
 
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,房貸利率若持續拉高,對於購屋民眾是一定會產生衝擊,尤其是首購族群,雖然說目前升息1.5碼,衝擊還在可接受範圍,但若是高通膨持續,民眾在民生必需品花費可能驟增,而通膨壓力未緩解也可能因此加速央行升息速度與幅度,將帶動房貸利率陡升,那麼將擠壓民眾在消費性產品與購屋的預算,一般民眾購屋意願就會受影響而卻步。
 
根據永慶民調顯示,民眾認為升息3碼增加的房貸利息支出就會認為吃重,顯示房貸負擔壓力將逐漸浮現,對房市衝擊將更顯著,目前已升息1.5碼,後續還有9、12月兩次理監事會議,只剩1.5碼的空間,2022年仍有升息3碼的可能性,建議有意購屋的民眾必須審慎評估財務能力,同時預留因升息而增加的利息成本,才不至於落入無力負擔繳納房貸的風險。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,現在購屋人越貸越多、越貸越久,揹千萬元房貸買房的狀況相當普遍,一旦面對市場連續性的升息,就會感覺每月房貸負擔增加,尤其是購買低總價房屋的自用客,本身預算就比較緊,又面臨生活開銷增加與房貸升息的雙重壓力,這類產品的買氣可能會受到影響。
 
以第一季升息1碼0.25%來計算,30年期貸款1千萬元,利率從1.4%增加到1.65%,則平均每月償還的房貸從3萬4034元,增加到3萬5236元,一個月增加近1200元的房貸支出,等於一天少一碗滷肉飯,而這次再度升息半碼後,每月房貸增加到3萬5847元,累計2022年升息兩次後,每個月多還約1813元,相當於每天一杯手搖飲的錢。
 
曾敬德指出,此次升息過後房貸利率將站上1.7%,未來的房貸利率可能見到2%的水準,而上一次利率在2%以上,則是2009年1月時候的事情,民眾已經太習慣長期低利的環境,一旦情勢開始反轉,先前市場上過度樂觀的購屋情緒也會慢慢降溫。

台灣房屋集團副總裁周鶴鳴指出,央行升息是以抑制通膨為前提,連續升息也反應目前台灣經濟還在健康成長階段,以2022年來說,根據央行最新預測,2022年的經濟成長率預估仍達3.75%,但是國內還是受到疫情影響內需,所以只升了半碼,且本次央行沒有祭出第五波信用管制,顯示先前的政策在市場發酵,預估後續房市將呈現「量縮價緩漲」趨勢。
 
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,2008~2009年央行因金融海嘯幾度降息後,13年來利率都處於一字頭低點,而2022年央行若持續維持升息腳步,到了年底,房貸利率可能重返2%以上。以2022年實質經常性薪資約4.1萬元計算,假如央行全年升息3碼,貸款千萬的小資雙薪家庭,就要多拿出其中一人月薪的9%來繳房貸,等同薪水瞬間蒸發約一成,相當於全年少了一個月薪水,因此後續市場,預料房市將出現三大變化。
 
第一,交易量能收斂:接連升息不僅消費者購屋會猶豫,業者推案速度規模也可能放緩,在買賣雙方皆採保守策略下,房市之後的供給量與交易量,估計將雙雙縮水。第二,購屋發展兩極:為避免負擔過重,首購族傾向下修購屋預算,使低總價小宅物件市場性提升,購買力強的高資產族,基於抗通膨目的仍持現金進軍高總價豪宅,因此市場消費朝兩極化發展。第三,居家裝修精簡,裝潢、修繕費用漲價,裝修貸款的利率亦同步提高,加上升息導致遭預算排擠,故購屋後的居家裝修、家具將趨於精簡。
 
張旭嵐也提醒,因第三季還有可能升息或其他的信用管制政策,提醒購屋族財務得超前部署,先自行「壓力測試」,重新盤點資產,可將投報不佳的其他投資優先贖回,並償還部分房貸,減輕貸款壓力,而仍有自用購屋計畫者,應以高標準估算購屋成本,重新調整預算金額,並以先小再大的方式逐步布局,避免讓升息打亂生活腳步。