新聞摘要
  • 國際升息聲響起,全球景氣復甦的不確定,再加上台灣政府多重打房措施,2022年第二季大型交易表現疲軟,連帶使得上半年土地與商用不動產交易金額明顯滑落,其中更以土地縮減幅度最大。
市場降溫 上半年土地與商用不動產成交規模雙雙下滑 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
市場降溫 上半年土地與商用不動產成交規模雙雙下滑

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】國際升息聲響起,全球景氣復甦的不確定,再加上台灣政府多重打房措施,2022年第二季大型交易表現疲軟,連帶使得上半年土地與商用不動產交易金額明顯滑落,其中更以土地縮減幅度最大。第一太平戴維斯統計,上半年大型土地交易金額(單筆3億元以上)為776億元,比2021年同期減少42%,為2018年以來最低,大型商用不動產交易金額為675億元,年減率20%。
 
土地市場與商用不動產市場自2022年第二季開始,交易減少幅度擴大,以土地市場為例,第二季交易金額為256億元,年減率高達70%。建商購地買氣明顯縮手,第二季僅購地256億元,合計前2季建商購地金額為545億元,僅有2021年同期一半。
 
面對住宅市場氛圍的轉變、土建融緊縮以及營建成本上升,建商放緩購地與推案速度,多家建商同時快速調整策略,採合建或合作聯盟等模式以因應市場變動。有別過往合建多為建商與私人地主合作,近期興起建商與建商之間的合建,結合各家建商優勢,並達到分散開發風險的效果,例如興富發建設旗下的博元建設,分別與地主精銳建設及鉅本建設合作,共同開發台中水湳經貿園區兩合建案。另外,台北車站的E1E2公辦都更案,本月初宣布由冠德建設、藍天電腦、華泰投資之合作聯盟所拿下,預計全案總投資金額高達300億元。

大型土地交易金額統計,2016年-2022年上半/大型商用不動產交易金額統計,2016年-2022年上半年 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
大型土地交易金額統計,2016年-2022年上半/大型商用不動產交易金額統計,2016年-2022年上半年
 
商用不動產方面,第二季總成交金額為266億元,比第一季減少35%;上半年成交金額為675億元,年減率20%。交易活動雖減少,但仍遠優於2016年、2017年市場低谷時,全年交易僅600億元至700億元的表現。
 
各類投資人中,以壽險業表現最活躍,不動產投資金額達227億元,然八成的投資活動集中在2022年3月央行升息之前,隨著升息腳步,目前保險業的最低投報率門檻已由年初的2.095%提升至2.47%,大幅限縮雙北市市中心的不動產投資機會,若加計富邦人壽買入新竹湖口物流土地,第二季壽險業僅購置不動產43億元。因應升息循環,保險業同步調整的不動產布局策略,例如往中南部主要都會區找尋投資標的,亦或採售後回租方式,確保投資標的租金水準,以及購置土地自行興建收益型不動產,以獲取更高的投報率。
 
2022年上半年也觀察到,商用不動產的投資型買方動能增加,占比達65%,除了壽險業以外,專業投資機構、零售業與傳產製造業的表現都較過往積極,主要交易包括統一集團斥資59億元買下信義誠品商場的部分產權、領航家投資興業以30.7億元購入內湖五期的整棟預售辦公大樓、白氏投資則以19億元買下南港整棟廠辦砳建築。研判這波投資買氣是受到通膨的推動,雖然國內利率提高,但屬相對低點且緩步上升,商用不動產的租金收益與抗通膨的能力吸引資金停泊。
 
另一方面,科技業買氣停滯,上半年購置金額為117億元,規模僅剩2021年同期的一半,主要受到歐美消費力道衰減隱憂、庫存去化速度減緩等因素,國內外科技龍頭對於下半年營收預期轉趨保守,再加上過往幾年購置自用廠房、廠辦的剛性買盤爆發,目前不少大廠都在進行建廠計畫,都對科技業購置需求造成影響。

商用不動產投資人購置金額,2021年上半年vs. 2022年上半年/2022年上半年前五大商用不動產交易 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
商用不動產投資人購置金額,2021年上半年vs. 2022年上半年/2022年上半年前五大商用不動產交易
 
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,雖然國內經濟表現相對穩定,各家機構皆預期2022年台灣經濟成長率仍可保住3%,但近期國際股債市場上下震盪,各國央行升息以對抗通膨,對於買方信心帶來不小的影響,買賣雙方對於價格認知差異擴大,需要更多時間取得共識。展望下半年,土地單價雖可維持目前水準,但考量造價與融資成本大幅上升,建商追價力道放緩,而土地交易規模能否穩住,端看公部門土地釋出速度而定。商用不動產方面在壽險業投資門檻拉高、科技業縮手下,交易規模放大不易,租金投報率將是買方的關注重點,而目前辦公室、廠辦與廠房租金行情仍保持緩步上升,有助於商用不動產價格維持穩定。