新聞摘要
  • 營建成本飛漲加上拆遷問題多,全台近年核定都更案尚有252件未動工,賴正鎰:政府應從平穩物價、解決缺工、強化拆遷公權力等三大方向速謀對策
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰2023年5月23日說,國發會最新報告,台灣人口高齡化有加速趨勢,人口結構恐怕出現國安危機之外,社會全齡住宅安全需求也迫在眉睫,但是政府聲聲說要加速都更或危老重建,雖政府核定公告實施,但在後續拆屋及搬遷速度卻可能還要卡住一、兩年甚至更久,致使推動都更的執行速度不如預期。

都更案在核定公告實施後卻又沒有動工,這有可能是與新冠疫情影響、政府緊縮土建融貸款成數、營建成本持續上漲、工程發包不易、建物申請取得建照後展期開工、央行連續升息造成房市短暫觀望需求減少、現住戶拆遷補償談不攏等七大原因有關。(圖/鄉林建設) MyGoNews房地產新聞 市場快訊
都更案在核定公告實施後卻又沒有動工,這有可能是與新冠疫情影響、政府緊縮土建融貸款成數、營建成本持續上漲、工程發包不易、建物申請取得建照後展期開工、央行連續升息造成房市短暫觀望需求減少、現住戶拆遷補償談不攏等七大原因有關。(圖/鄉林建設)
 
賴正鎰指出,除了政府公辦都更外,民間的開發商在整合都更也都很投入,但都更流程曠日廢時,他建議政府除了加快都更審查效率、簡化作業流程外,也應儘速訂定都更案相關強制拆遷辦法,提高公權力的執行力,才能有助於都市風貌的更新與強化國人居住安全。
 
國發會發布的最新人口推估報告台灣將在2025年進入超高齡社會(老年人口占比大於20%),到2028年勞動力減少、社會經濟負擔加重,人口紅利消失,顯見台灣人口正因為少子化問題,有加快老齡化速度的趨勢。
 
都更熱,政府與民間大力推動下都更與危老案件明顯成長,內政部營建署都市更新入口網統計資料顯示,台北市2022年核定都市更新案件計40件,2023年1-4月已核定12案;新北市2022年全年核定20件,2023年前4月已核定10件,速度與件數的審核腳步有加快,但六都已核定公布的都更案件,至今尚未開工案件竟高達252件。
 
鄉林不動產研究室表示,中央於1998年11月發佈「都市更新條例」,截至2023年四月底止,全台累計核定都市更新案件共1075件、其中六都佔1020件,台北市都更核定案件計603件最多,約佔56%左右、其次是新北市195件、台中市108件。在未開工部份,台北市則有154件、新北市74件(詳如附表)。
 
鄉林不動產研究室分析指出,都更案在核定公告實施後卻又沒有動工,這有可能是與新冠疫情影響、政府緊縮土建融貸款成數、營建成本持續上漲、工程發包不易、建物申請取得建照後展期開工、央行連續升息造成房市短暫觀望需求減少、現住戶拆遷補償談不攏等七大原因有關。
 
雙北平均屋齡老舊,房市蛋黃區深醞潛在老宅換屋族與剛性需求,成為都更合建的一級戰區。根據調查研究報告指出,雙北的都更案平均審議時間約需2.4年,平均施工期約3.51年,算起來每件更新案不包括前期整合、規劃,最快還要6年才能完成。
 
賴正鎰也說,都更案件前期作業很長,十年是司空見慣,其中跟地主間洽談共同負擔、權利變換等合作條件也通常是3年前就談妥,近來因為新冠肺炎疫情導致缺工、缺料,每坪營造成本幾乎是翻倍,建商推都更事實上要達到損益平衡很困難,俗語說:賠錢生意沒人做,擔心做了反而虧錢,小型建商乾脆拖著不開工。此外,疫後百業拼復甦,很多產業擴大徵才面臨招不到人手的缺工困境,年輕人寧願從事服務業也不願意到工地工作,營建人力老化和斷層問題也造成工程發包的窘境。
 
他強調,近年央行配合打房,針對購地貸款成數加以限縮,建商轉向都更合建或者鎖定危老建築物重建案件增多,鄉林在雙北地區手上也有近20個都更危老的合建案正在整合進行,其中北市中山區吉林路案預定2023年下半年率先推案。
 
賴正鎰表示,這二年營建成本跳漲,全台每坪營建成本均價從9萬漲到15萬元,台北市漲幅更達100%,每坪從12.5萬漲到25萬元,新建案工程預算一再向上追加,又遇上「平均地權條例修正案」將上路、房市降溫,有些建商真的就封盤暫停推案。
 
他也認為建築成本飆漲,對都更的影響最大,工期一再延遲,恐怕會導致都更戶與實施者之間產生不信任和合約糾紛問題,景氣循環或有規則可循,但疫情平穩後通膨和升息讓物價波動非常明顯,這段周期長短很難預測,提高強制拆遷公權力並平抑物價、解決缺工難題是政府在推動都更工作上應優先解決的三大課題。

六都都市更新案件統計(圖/鄉林建設) MyGoNews房地產新聞 市場快訊
六都都市更新案件統計(圖/鄉林建設)