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  • 審時度勢!謹慎保守!惟有好貨不寂寞,A級辦公大樓供貨仍吃緊,期待新大樓陸續啟用獲得舒緩
A級辦公大樓供貨仍吃緊,期待新大樓陸續啟用獲得舒緩 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
A級辦公大樓供貨仍吃緊,期待新大樓陸續啟用獲得舒緩

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2023年7月5日發布第二季商用不動產動態,本季台北市A級辦公大樓的平均空置率為4.4%,與上季相比,微幅上升0.4個百分點,整體而言,A級辦公大樓空置率仍然保持相當低的水平。由於市場短期內供給仍屬不足,A級辦公大樓租金仍有上漲空間,本季租金較上季微幅上漲0.6%,全市平均租金每月每坪新台幣2,665元,以信義區每月每坪新台幣3,320元為最高,敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。預期下半年在富邦A25及皇翔台汽北站等A級辦公大樓陸續完工後,可緩解供貨短絀狀態,使市場供需逐漸恢復平衡。
 
隨企業對環境保護、社會責任與公司治理(ESG)漸趨重視,綠色健康商辦需求成長,尤以外商企業需求最為旺盛。觀察未來A級辦公大樓新供給,如台北雙星、京華廣場及富邦A25等指標個案,均已宣告預計取得LEED或WELL認證。與此同時,舊大樓房東亦開始投入新設備並致力取得認證,如屋齡逾30年之宏國大樓及國貿大樓,以高齡成屋之姿分別取得LEED白金級認證及WELL黃金級認證。舊大樓房東希望藉由取得認證,在重視環境永續承諾之潛在租戶面前,取得脫穎而出的機會。
 
消費買氣升溫,連鎖品牌展店信心增,加速商圈復甦
 
不同於疫情期間線上電商獨領風騷,防疫政策放寬及邊境解封已逾半年,實體店面消費活動明顯增溫,加上逐步回流的外國遊客,各家連鎖品牌、伴手禮重回主力商圈展店。其中以西門商圈復甦力道最顯著,空置率連四降,本季已從2022年疫情高峰時的23.12%降至本季的11.1%。但相較於疫情之前2~5%空置率仍有段差距,短期內仍是店家挑店面的租客市場,租金增長較不易。
 
而忠孝商圈店面更迭遞補,商圈本季空置率為13.8%,與上一季持平,復甦力道不如西門商圈,尚有急起直追的空間。中山南京商圈仍維持以往熱絡景象,始終保持低空置率與租金穩定,空置率微幅上升1.4個百分點,來到5.3%。
 
新光一號清算撐起本季投資市場 下半年低迷態勢仍威脅潛伏
 
第二季度的投資市場交易金額為522億元,相較2022年同期增長88.9%,是近五年單季第二大量,順勢回補第一季度的衰退,結算上半年累積金額已達2022年同期水準。本季主要交易來自新光一號REITs清算標售之六棟收益型大樓,因皆附帶穩定租金收益,吸引投資型買家進場,六棟大樓交易金額合計約307億元,約佔整季交易額約60%。若扣除新光一號標售物件,第二季商用不動產成交量則僅剩215億元,表現並不亮眼,且多為自用購入廠房及廠辦為主。
 
新光一號REITs清算順利標脫,足見投資市場資金仍豐沛,精華投資物件仍受青睞。然投資報酬率偏低,且不復見以往商用不動產投資主力壽險業進場,買家態度保守明顯,著實反映在標售的低投標數與低溢價率上。展望下半年,資本市場將維持審時度勢的保守態度,買方將回防精華區位的低風險產品,估計商用不動產之年度交易量將顯著減少。
 
建照核發件數、興建樓地板與買賣移轉棟數三量齊減
土地低量交易恐將持續至2024
 
第二季土地市場持續著量低價穩之格局。根據戴德梁行統計,第二季土地交易量為新台幣200億元,累計2023上半年交易量為新台幣363億元,為2016年房地合一稅實施以來之最低量。戴德梁行指出,2023年土地市場的低量與2016年之時空背景不同,2016年適逢政黨輪替、房地合一稅實施、公告地價大幅調漲等重大變革,開發商在2016年處於政經情勢與政策效應不明之觀望期而創下2009年金融海嘯過後之年度交易量首度低於新台幣1000億之情形,但隨即在2017年即強力反彈。而2023上半年的土地交易量大跌,反映的是建商土地存量充足、國際原物料及人工成本上漲、央行升息及選擇性信用管制,以及平均地權條例修法對於房地短期內移轉的限制,而建商對於以上因素之影響了然於胸,一言以蔽之就是『住商類土地需求大減』。
 
戴德梁行分析,土地市場在2010至2018年間之年度交易均量約新台幣1500億元,2019至2022年之累計交易量則超過新台幣1兆元,土地存貨已足夠支應建商至少6年之開發量,預售屋之定價權則仍握在建商手中,在工料雙漲及房屋移轉限制籠罩下,預售房價、購屋需求與開發成本若無交集,減緩推案即是建商最佳因應策略。儘管工料雙漲趨勢緩和,成本回跌之可能性不大,建商之開發成本既定,只能等購屋人逐漸接受成本結構為基礎的房價,土地推案興建才會啟動。
 
根據營建署核發建造執照之最新統計資料分析,2023年一至五月的建照核發件數相對於2022年同期減少2525件,其中以住宅類申請興建總樓地板面積比2022年同期減少234.42萬平方公尺(約70.91萬坪)最為顯著,相當於減少23.58個百分點,若以全台平均單戶面積約40坪計算,2023年一至五月申請興建的住宅戶數減少將近17700戶。戴德梁行預估,土地低量交易之趨勢恐將延續至明年,這段期間建商對於土地供給仍不會拒絕,但只會選擇優質土地投資,且無追價力道。
 
相對於購地需求減緩,建商對於參與捷運土地開發及都市更新仍具有高度意願。由台北市政府捷運工程局辦理的捷運萬大線金城機廠暨莒光站/加蚋站(捷九)土地開發案,為全國首宗跨台北、新北雙直轄市兩宗捷運聯開基地的併標招商案,擔任招商總顧問的戴德梁行在第二季成功完成招商及簽約,皇翔建設獲選為最優申請人,取得佔地35,000坪的金城機廠暨莒光站基地開發資格,規劃量體逾92,000坪,總銷金額高達新台幣500億元。本招商案也同時順利促成台北市萬華區加蚋站聯開基地的住宅開發。